基于地鐵域地下空間上蓋建筑綜合體開發(fā)探析

陸旭東

【摘要】隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，我國的城市地鐵得到迅速地發(fā)展，給市民的日常出行帶來了極大的便利。然而，在地鐵域地下空間開發(fā)利用方面還存在一些不足，不利于環(huán)境問題的處理，以及城市交通堵塞問題的解決?；诖?，本文提出了政府和企業(yè)聯(lián)動狀態(tài)下的地鐵域地下空間規(guī)劃的設(shè)計理念，對地鐵域的上蓋建筑進行綜合規(guī)劃，進一步開拓城市用地資源。

【關(guān)鍵詞】地下空間;地鐵域;上蓋建筑;綜合體;土地資源開發(fā)

近年來，我國很多鄉(xiāng)村人口大量地涌入城市，使得城市土地資源日趨緊張，在政府提倡“綠色建筑”的背景下，城市空間與日俱增的汽車尾氣排放量給城市環(huán)境造成極大的困擾，地鐵的興起在緩解城市交通壓力、環(huán)境問題方面占據(jù)重要地位。但是，地鐵工程具有公益性，其正常運營成本較高，增加了財政支出?？梢钥紤]借助地鐵車站樞紐的延展構(gòu)建城市綜合體，將孤立的上位建筑加以串聯(lián)，形成地鐵域地下空間為主導(dǎo)的新的城市經(jīng)濟帶。

1、政府與企業(yè)聯(lián)動下的地鐵域地下空間規(guī)劃理念

1.1各級政府的職責(zé)范圍

各級主管部門應(yīng)結(jié)合地下空間和上位建筑的實際情況，劃分各自的職能，明確各行政部門負責(zé)的地下空間規(guī)劃、用地與綜合協(xié)調(diào)及地下建筑物交易與權(quán)限管理，成立政府工作領(lǐng)導(dǎo)小組，系統(tǒng)地解決我國城市開發(fā)的孤立化、碎片化的狀況，準(zhǔn)確地對地鐵域土地資源的價值進行評估，盡量將不同深度的地下空間進行立法規(guī)劃，讓城市建設(shè)進入法制化、制度化。各級政府還要對地鐵域地下空間管線進行全方位調(diào)查，并采集各類數(shù)據(jù)，對老城管線、地下建筑位置、參數(shù)等進行信息化處理，建設(shè)立體化的信息共享平臺。

1.2技術(shù)咨詢組織構(gòu)架的規(guī)范

相對地上建筑物的建設(shè)，地鐵地下空間開發(fā)修建工程更加復(fù)雜。為了降低施工風(fēng)險，可成立跨管理權(quán)限的技術(shù)咨詢部門，從立項起，介入全壽命設(shè)計、規(guī)劃、建設(shè)、運營等各項咨詢服務(wù)。有效地發(fā)揮建筑行業(yè)、地下空間、市政工程、人防和消防、供水（電）等協(xié)會的作用，構(gòu)建技術(shù)咨詢聯(lián)合管理架構(gòu)?，F(xiàn)階段，我國在地下空間與地上建筑的設(shè)計、施工規(guī)范多種多樣，地下空間差異較大，相關(guān)部門應(yīng)進一步出臺相應(yīng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

1.3地鐵域空間一體化開發(fā)政策

第一，政府應(yīng)從地價政策、土地空間政策、行政審批等方面，提出地鐵地下空間開發(fā)的政策，有計劃性地有償出讓地鐵域地下空間部分的土地使用權(quán)，合理地利用地鐵和土地空間資源。第二，出臺相應(yīng)的鼓勵政策。例如：允許地上建筑用地使用權(quán)人優(yōu)先得到地下空間的開發(fā)權(quán)力。其一，緩解局部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展與公共配套設(shè)施建設(shè)之間的矛盾;其二，促進地下空間的有效開發(fā);其三，可規(guī)避多產(chǎn)權(quán)企業(yè)在各自建筑物下進行亂開挖施工作業(yè)。其四，政府部門應(yīng)盡量為企業(yè)給予技術(shù)及激勵政策方面的支持，為激勵企業(yè)向地鐵地下空間開發(fā)投資做好鋪墊。

1.4上蓋建筑商業(yè)開發(fā)投融資手段

地鐵建設(shè)的投融資渠道大體分為BOT（“建設(shè)-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓”）、BT（“建設(shè)-移交”）、PPP（政府和非政府部門的資本合作）幾種。地鐵域地下空間開發(fā)形式的正確選擇、使用直接關(guān)系到政府投資和民間投資的功能發(fā)揮。黨的“十八大”后的混合所有制模式，在立體化、聚合化經(jīng)濟模式下，政府為地鐵域地下空間的開發(fā)給予公共投入的支持，民間投資購進土地展開商業(yè)經(jīng)營，實現(xiàn)民間、政府投資的統(tǒng)一，助推城市健康地發(fā)展。

2、城市地鐵域上蓋建筑與地下空間開發(fā)的思考

2.1上蓋建筑、地下空間及整體空間的影響

據(jù)統(tǒng)計，本世紀(jì)末世界將有30%的人口生活、工作在地下。地鐵域地下空間的開發(fā)、利用為城市發(fā)展提供重要保障。地下空間的開發(fā)已擺脫了以往“以人行道、地下步行街”等單一模式，而與上蓋建筑、三維布局的新的城市發(fā)展模式。科學(xué)地開發(fā)地鐵域地下空間在城市整體空間擴展方面具有非常重要且實現(xiàn)的意義?，F(xiàn)如今，我國城市地下空間與上蓋建筑房產(chǎn)開發(fā)已成為相輔相成、彼此影響、協(xié)同發(fā)展的關(guān)系，促進城市規(guī)劃與商業(yè)發(fā)展效能得到更好的發(fā)展。

2.2開發(fā)最大化的功能效益

經(jīng)實踐表明，地鐵建筑有利地推動了土地價格上漲與商品經(jīng)濟的發(fā)展。同時，即將吸引大量的群眾乘坐地鐵，提供了垂直運輸、換乘的交通系統(tǒng)，地鐵域地下空間作為城市高價值的空間，其市政、交通、商業(yè)功能及各種疊加功能將成為我國城市未來發(fā)展的幾種空間形態(tài)。再通過人工智能，提高地下空間和上位建筑信息的集成水平，讓空間工程學(xué)升為分析式的信息系統(tǒng)，這是我國數(shù)字地下空間和地上綜合體技術(shù)發(fā)展的重要趨勢。

2.3堅持“和諧、宜居”的空間環(huán)境開發(fā)原則

營造和諧、宜居的地下空間是要堅持“人本”思想，對地下、地上空間進行科學(xué)地規(guī)劃與設(shè)計。因地下環(huán)境空氣質(zhì)量低、自然光線缺乏，在地下空間規(guī)劃過程中，要強化采光、通風(fēng)、除濕技術(shù)的應(yīng)用，以滿足人們最基本的生活需求。在對地下空間進行利用時，應(yīng)充分地結(jié)合人的行為、心理，不僅要展開地下空間和地上建筑銜接的安全性設(shè)計，而且還要進行流線性設(shè)計，以滿足人們的中等需求。最后，結(jié)合人類的情感，深入分析地下空間的藝術(shù)性，做好地下空間、城市地域文化、綠色健康方面的設(shè)計，滿足人們的高級需求。上述幾個層次的空間環(huán)境開發(fā)思想與地鐵域地下空間與上位建筑的空間具有協(xié)調(diào)、統(tǒng)一的關(guān)系，適合人們居住享用。

結(jié)語：

總之，隨著我國城鄉(xiāng)建設(shè)進程的逐步加快，大城市人口數(shù)量的增長與空間規(guī)模之前的沖突越來越大，開發(fā)城市地鐵域地下空間資源非常重要。特別地鐵域地下、地上功能立體化、復(fù)雜化將成為重要的發(fā)展趨勢。相關(guān)政府部門應(yīng)對此保持高度重視，對城市地鐵域地下空間的開發(fā)、利用提供必要的政策、技術(shù)支持，城市地鐵域地下空間的利用和地上各要素的串聯(lián)構(gòu)成了協(xié)同、溫馨、宜居的城市空間，相關(guān)人員應(yīng)不斷地強化地下空間資源的探索與實踐，進一步構(gòu)建立體空間的城市發(fā)展新格局，盡量把影響環(huán)境的基礎(chǔ)設(shè)施向地下轉(zhuǎn)移，促進我國城市經(jīng)濟有序、健康地發(fā)展。

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