長(zhǎng)租公寓發(fā)展底線在哪

董亮　榮蕾

一路狂奔的長(zhǎng)租公寓，還沒(méi)迎來(lái)高光時(shí)刻，先被不斷掉下的雷暴擊倒：躲不過(guò)的“甲醛房”、止不住的群租與隔斷、爆不完的資金池和租金貸……我們不禁要問(wèn)：長(zhǎng)租公寓的發(fā)展底線在哪？

甲醛門之外 多維度爆雷

與2018年單一的甲醛門不同，2019年長(zhǎng)租公寓爆雷的維度更多，金融監(jiān)管維度的資金池，城市管理維度的群租房與隔斷間，甚至公安人權(quán)方面的偷拍門等屢見(jiàn)報(bào)端。

今年8月7日晚間，南京樂(lè)伽公寓公告宣布：公司因“經(jīng)營(yíng)不善”停止運(yùn)營(yíng)。不同于常規(guī)長(zhǎng)租公寓企業(yè)靠租金差及提供增值服務(wù)作為盈利點(diǎn)，樂(lè)伽公寓的經(jīng)營(yíng)模式卻為“高收低租”?？此铺潛p的經(jīng)營(yíng)模式背后，實(shí)則隱藏著樂(lè)伽公寓更大的野心：通過(guò)向房東季付房租、要求租客半年付或年付租金，樂(lè)伽公寓有意借助資金錯(cuò)配沉淀下來(lái)的資金，謀求更快的規(guī)模擴(kuò)張以及更大份額的市場(chǎng)占有率，其終極目的或是達(dá)到市場(chǎng)壟斷后擁有長(zhǎng)租市場(chǎng)定價(jià)權(quán)。然而，燒錢倒貼模式下虧損運(yùn)轉(zhuǎn)的樂(lè)伽公寓，并沒(méi)有挺到如愿長(zhǎng)租市場(chǎng)“老大”的那一天。

不僅僅是資金池，強(qiáng)制“租金貸”目前仍然出現(xiàn)在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。所謂“租金貸”，即長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)合作，為租客提供租金融資，金融機(jī)構(gòu)向長(zhǎng)租公寓支付預(yù)付款，租客按月償還租金貸款。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)租公寓品牌“蛋殼公寓”房源簽約支持的四種付款方式中，月付形式只能選擇 “分期月付”，有按月支付租金打算的租客若想簽約入住蛋殼房源，只能選擇接受 “租金貸”服務(wù)。蛋殼公寓App上提示稱：“分期月付為蛋殼公寓協(xié)助您與第三方金融機(jī)構(gòu)辦理的租金分期的租金貸款服務(wù)，分期利息和手續(xù)費(fèi)全部由蛋殼公寓承擔(dān)。”在看房過(guò)程中，多位蛋殼管家推薦稱：“月付分期最劃算，即使中途解約，租客的個(gè)人征信也不會(huì)受到影響。”另?yè)?jù)調(diào)查，目前市面上絕大多數(shù)長(zhǎng)租公寓品牌均不同程度涉及到租金貸之中。如，“自如”除了常規(guī)的月付、季付、半年付及年付四種付款方式外，還推出了“自如客專享分期”，此形式房租金額較月付形式租金略少，不過(guò)須按月支付本金（分期形式下的月租金）及手續(xù)費(fèi);不久前遞交赴美上市申請(qǐng)的青客公寓，“租金貸”服務(wù)也占據(jù)了公寓房源簽約的“大頭”，其招股書(shū)顯示，截至2019年6月30日，青客公寓已與11家金融機(jī)構(gòu)達(dá)成了合作，其租戶的65.2%使用了分期付款服務(wù)。

被監(jiān)管層明令禁止的隔斷間出租，也在一系列租客爆料后現(xiàn)出了“本來(lái)面目”。調(diào)查顯示，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)在處理既有隔斷間房屋時(shí)，仍然存在“繼續(xù)出租未強(qiáng)制拆除隔斷房、集中下架房源戶型圖躲監(jiān)管”的情況。僅11月以來(lái)，北京市場(chǎng)便多次出現(xiàn)因違規(guī)出租隔斷間被拆除的情況。

“租金差+增值+杠桿”的AB面

長(zhǎng)租公寓近年來(lái)問(wèn)題不斷，被業(yè)內(nèi)視為新興行業(yè)蒙面狂奔的“后遺癥”。更有市場(chǎng)觀點(diǎn)稱，“如果2015年以來(lái)的政策東風(fēng)，讓長(zhǎng)租公寓扶搖直上，開(kāi)始野蠻生長(zhǎng)，那么2018年以來(lái)的爆雷、租金貸等一系列負(fù)面事件則將這個(gè)有點(diǎn)‘飄的行業(yè)拉回地面”。現(xiàn)實(shí)證明，盲目追求規(guī)模，激進(jìn)式的發(fā)展模式最終只會(huì)一地雞毛。

長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)加速擴(kuò)張背后的考量，并不難理解?？此票榈攸S金的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，實(shí)則投入成本高、資金回收周期長(zhǎng)、盈利微薄，“盈利難”的問(wèn)題始終橫亙?cè)诟鞔蠊⑦\(yùn)營(yíng)商面前。而要幾乎成為了長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)搶占市場(chǎng)占有率最為“簡(jiǎn)單粗暴”的方式。

據(jù)悉，當(dāng)前長(zhǎng)租公寓的常規(guī)盈利來(lái)源主要是“托管業(yè)主房源-轉(zhuǎn)租給租客”所形成的租金差，以及面向租客提供的增值服務(wù)，在此基礎(chǔ)上，房源基數(shù)越大，盈利空間越大。同時(shí)，長(zhǎng)租公寓涉足金融化，也更將其推上了規(guī)模與發(fā)展的快車道。但走得太快，難免栽跟頭。

自如CEO熊林曾介紹稱：“我們的算賬邏輯其實(shí)也很簡(jiǎn)單，就是把一套房子收進(jìn)來(lái)，我們投錢裝修、做標(biāo)準(zhǔn)化，再租出去，通過(guò)兩端——房東端和客戶端各收服務(wù)費(fèi)，來(lái)覆蓋我們的裝修和運(yùn)營(yíng)成本?！比欢?，盡管作為頭部企業(yè)掌握著市面上具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)的可出租房源，除了在租房源收取的“自身造血”，自如對(duì)于資金的渴求在頻繁的尋求外部融資中也可見(jiàn)一斑。

“長(zhǎng)租公寓發(fā)展需要的是風(fēng)險(xiǎn)厭惡、長(zhǎng)期投入、資金成本低、投資回報(bào)率低的錢，就不會(huì)涉及資金沉淀抽調(diào)的問(wèn)題。而中國(guó)的錢是 ‘短錢、熱錢、貴錢，資本市場(chǎng)不允許長(zhǎng)期的低盈利表現(xiàn)，許多企業(yè)聞風(fēng)而動(dòng)又猝然離場(chǎng)。缺少符合長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)特色的資金支持，讓行業(yè)融資發(fā)展步履維艱?！痹谥袊?guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同業(yè)聯(lián)盟主席胡景暉看來(lái)，當(dāng)前長(zhǎng)租公寓行業(yè)存在著產(chǎn)業(yè)屬性和資本屬性的不匹配問(wèn)題。同時(shí)，租金收支錯(cuò)配、租金貸、租客押金沉淀監(jiān)管缺失、租賃企業(yè)監(jiān)管缺失以及出租房安全這五大潛在風(fēng)險(xiǎn)亟待解決。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，“租金差+增值服務(wù)+金融杠桿”的組合，是當(dāng)前行業(yè)普遍認(rèn)同的盈利模式，不過(guò)該種組合風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存：長(zhǎng)租公寓加杠桿擴(kuò)張雖可助力企業(yè)“攻城略地”，但也增加了企業(yè)生存的動(dòng)蕩可能。而“甲醛房”出租，在某種程度上就是在“中國(guó)式包租”模式下，企業(yè)或部分線下運(yùn)維人員出于業(yè)績(jī)壓力，為了降低空置、提高房源周轉(zhuǎn)的結(jié)果;長(zhǎng)租公寓隔斷間出租屢禁不止，也恰恰反映出長(zhǎng)租公寓對(duì)于規(guī)模以及利潤(rùn)的迫切要求。

擴(kuò)張之后 企業(yè)自覺(jué)之外

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2018年底，國(guó)內(nèi)活躍的長(zhǎng)租公寓品牌超過(guò)80個(gè);截至2019年上半年，全國(guó)長(zhǎng)租公寓總體房源規(guī)模約335萬(wàn)間（約150余萬(wàn)套）。但現(xiàn)實(shí)情況顯示，野蠻生長(zhǎng)的“叢林法則”在助力長(zhǎng)租行業(yè)快速規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，也回饋以行業(yè)短期的陣痛。

業(yè)內(nèi)有聲音稱，長(zhǎng)租公寓發(fā)展的底線問(wèn)題，值得所有市場(chǎng)參與主體厘清。后續(xù)的長(zhǎng)租公寓企業(yè)，更應(yīng)該科學(xué)地思考如何建立適應(yīng)自身的發(fā)展模式，而不是一味地野蠻生長(zhǎng)，只有合理合規(guī)的發(fā)展，才能保證市場(chǎng)的細(xì)水長(zhǎng)流，而在“企業(yè)自覺(jué)”之外，多位行業(yè)專家均認(rèn)同，行業(yè)規(guī)范及國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)也不能缺席。

首先，需要落實(shí)的是有待統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。在長(zhǎng)租公寓App規(guī)范方面，各家公寓運(yùn)營(yíng)商是否應(yīng)該強(qiáng)制執(zhí)行統(tǒng)一的信息披露流程，如戶型圖展示功能不得下架、房源核心信息務(wù)必展示等;在房源空氣質(zhì)量方面，掛網(wǎng)的租賃房源空氣質(zhì)量達(dá)到何種標(biāo)準(zhǔn)方能對(duì)外出租，租房合同中是否應(yīng)該明確列入“甲醛測(cè)試”相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于出現(xiàn)“甲醛超”情況該如何平衡雙方舉證責(zé)任？

其次，長(zhǎng)租公寓行業(yè)的立法支持和相關(guān)部門的監(jiān)管也須及時(shí)跟進(jìn)。

胡景暉指出， 截至目前，長(zhǎng)租公寓行業(yè)沒(méi)有上位法支持，唯一能看到的，全國(guó)范圍的、立法級(jí)別最高的，僅為2011年2月施行的住建部6號(hào)令《商品房屋租賃管理辦法》，地方政府層級(jí)也僅限于通知、辦法，涉及幾十萬(wàn)億的產(chǎn)業(yè)最高法律僅為部門辦法，市場(chǎng)很難規(guī)范，老百姓的權(quán)益很難得到保障。同時(shí)階段式運(yùn)動(dòng)式監(jiān)管治標(biāo)不治本，監(jiān)控機(jī)制不能常態(tài)化有效運(yùn)行。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，長(zhǎng)租公寓行業(yè)第一階段的“群雄并起”已近結(jié)束，目前處于第二階段，即行業(yè)集中度提升的“寡頭之爭(zhēng)”。這一階段將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，規(guī)?；疇?zhēng)的背后邏輯在于頭部短期難盈利，但非頭部企業(yè)未來(lái)的生存發(fā)展空間較小。他預(yù)計(jì)，未來(lái)2-3年長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)頭部將占據(jù)七成以上份額;第三階段是“產(chǎn)品力”制勝階段，“產(chǎn)品力”成為第三階段各方比拼的核心。（文章來(lái)源：北京商報(bào)）