房產(chǎn)企業(yè)收購兼并之財務(wù)風(fēng)險思考

孫利利

眾安集團有限公司 浙江杭州 311201

一般而言，房產(chǎn)企業(yè)的成長壯大可通過兩種戰(zhàn)略來實現(xiàn)，一是內(nèi)部增長戰(zhàn)略，一是外部擴張戰(zhàn)略。收購兼并即是外部擴張的重要途徑，近年來在國家政策的催化下,收購兼并在房地產(chǎn)領(lǐng)域日趨活躍,交易數(shù)量不斷增加，成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展中的重要現(xiàn)象。房產(chǎn)企業(yè)收購兼并從本質(zhì)上看是企業(yè)控制權(quán)的轉(zhuǎn)換，通過收購兼并，房產(chǎn)企業(yè)能夠在較短的時間內(nèi)擴大規(guī)模、整合資源，形成品牌優(yōu)勢，提升企業(yè)價值，增強抗風(fēng)險能力，促進企業(yè)快速成長和高效發(fā)展。同時，收購兼并也給亟需擺脫生存與發(fā)展困境的中小房產(chǎn)企業(yè)提供了機會。從行業(yè)角度看，收購兼并對于改善國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提高行業(yè)運營效率、實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)升級和健康發(fā)展將產(chǎn)生關(guān)鍵影響。可以說，收購兼并無論是對房產(chǎn)企業(yè)交易雙方還是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展都有其積極意義，將是房地產(chǎn)市場今后的一個主要發(fā)展方向。但是，由于房產(chǎn)企業(yè)收購兼并過程復(fù)雜、投入資金多、涉及多個參與主體，加之這方面法律法規(guī)尚不完善,產(chǎn)權(quán)市場規(guī)范程度較低，房產(chǎn)企業(yè)實施收購兼并受到諸多不確定因素影響，這可能給房產(chǎn)企業(yè)帶來財務(wù)風(fēng)險，導(dǎo)致預(yù)期目標無法實現(xiàn)。因此，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)正視收購兼并中存在的財務(wù)風(fēng)險并采取得當(dāng)措施加以控制，有效規(guī)避收購兼并活動中的風(fēng)險，確保收購兼并活動順利實施。

一、房產(chǎn)企業(yè)收購兼并之財務(wù)風(fēng)險厘析

房地產(chǎn)行業(yè)本身的經(jīng)營特征決定了這一行業(yè)具有高風(fēng)險性，對房產(chǎn)企業(yè)而言，財務(wù)風(fēng)險客觀存在于包括收購兼并在內(nèi)的各項財務(wù)活動中，深刻影響企業(yè)財務(wù)狀況。下面試對房產(chǎn)企業(yè)收購兼并中可能面臨的財務(wù)風(fēng)險略作分析。

（一）目標企業(yè)價值評估風(fēng)險

房產(chǎn)企業(yè)收購兼并需要經(jīng)過多個環(huán)節(jié)，而對目標企業(yè)的估值是其中的核心環(huán)節(jié)，收購兼并方基本上就是以此為據(jù)設(shè)定談判價格。在估值過程中，由于目標企業(yè)的財務(wù)信息并不透明，加上估值方法選擇不當(dāng)?shù)?，容易?dǎo)致收購兼并方估值失誤，造成收購兼并成本增加。具體來說，此環(huán)節(jié)的財務(wù)風(fēng)險主要源于以下方面：第一，信息不對稱。信息是當(dāng)事企業(yè)實施收購兼并的決策依據(jù)，通常情況下并不對稱，目標企業(yè)的一些關(guān)鍵信息多不公開或是缺乏充分、準確的披露，而收購兼并方信息來源渠道并不暢通，其很難全面、及時了解目標企業(yè)的真實情況，從而導(dǎo)致對目標企業(yè)價值做出不準確的預(yù)判。其二，房產(chǎn)企業(yè)價值評估機構(gòu)職業(yè)道德缺失或?qū)I(yè)服務(wù)水平不足。評估機構(gòu)在評估目標企業(yè)價值時，因職業(yè)道德缺失可能導(dǎo)致虛假評估，而專業(yè)服務(wù)水平不足則可能導(dǎo)致評估方法選擇上的不合理，從而影響目標企業(yè)價值評估結(jié)果的準確性。其三，宏觀環(huán)境的影響。房地產(chǎn)行業(yè)因受國家調(diào)控政策、市場環(huán)境等外部因素影響較大，項目未來收益如何存在很大變數(shù)，收購兼并方如果忽視對目標企業(yè)項目狀況的全面考察，容易高估目標企業(yè)未來收益，從而增加收購兼并成本，給其帶來經(jīng)濟損失。

（二）融資與支付風(fēng)險

房產(chǎn)企業(yè)中，運營資金不足、負債率高是普遍現(xiàn)象，而收購兼并需要大量資金，在自有資金短缺情況下，房產(chǎn)企業(yè)收購兼并往往需要借助外部融資來滿足需要。從實際看，目前房產(chǎn)企業(yè)融資方式還比較單調(diào)，70%左右是借助銀行貸款這一常規(guī)性債務(wù)融資來解決收購兼并所需資金，在國家政策的調(diào)控下，銀行貸款限制性條款越來越多，貸款條件愈加茍刻，資金成本越來越高，加大了房產(chǎn)企業(yè)收購兼并融資風(fēng)險。另外，收購兼并中，支付方式對房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)也有顯著影響，并帶來相關(guān)風(fēng)險。如使用現(xiàn)金支付會減少收購兼并方的流動資金，導(dǎo)致其應(yīng)變能力下降，增加企業(yè)運營的財務(wù)風(fēng)險；使用權(quán)益支付工具可避免現(xiàn)金支付的弊端，但會觸動公司股權(quán)結(jié)構(gòu)，消減原股東的控制權(quán)。

（三）財務(wù)整合風(fēng)險

房產(chǎn)企業(yè)收購兼并完成后，還需要對被收購兼并企業(yè)的各種資源進行有效整合，這樣才能保證房產(chǎn)企業(yè)收購兼并價值的充分發(fā)揮。財務(wù)整合是其中的關(guān)鍵部分，包括財務(wù)管理目標整合、財會機構(gòu)和財會人員整合、財務(wù)制度和核算體系整合等，如果房產(chǎn)企業(yè)忽視財務(wù)整合或整合不當(dāng)，就可能造成企業(yè)收購兼并后財務(wù)管理方面的混亂，進而影響企業(yè)正常經(jīng)營活動。

二、對房產(chǎn)企業(yè)收購兼并之財務(wù)風(fēng)險進行控制的對策

（一）正確認識房產(chǎn)企業(yè)收購兼并風(fēng)險，增強財務(wù)風(fēng)險意識

如上所述，房產(chǎn)企業(yè)實施收購兼并受到諸多不確定因素影響，其間存在大量財務(wù)風(fēng)險，房產(chǎn)企業(yè)不可不察，不然可能導(dǎo)致收購兼并的失敗，現(xiàn)實中已有眾多案例。因此，房產(chǎn)企業(yè)在收購兼并中應(yīng)增強財務(wù)風(fēng)險意識，無論是對目標企業(yè)價值進行評估，還是在資金籌集、支付方式選擇，乃至收購兼并完成后的財務(wù)整合環(huán)節(jié)，房產(chǎn)企業(yè)都要全面考慮其間的風(fēng)險問題，并積極采取措施加以控制，以促進企業(yè)收購兼并目標的達成。

（二）價值評估環(huán)節(jié)的財務(wù)風(fēng)險控制

這一環(huán)節(jié)的風(fēng)險控制關(guān)鍵是當(dāng)事企業(yè)要做好目標企業(yè)的財務(wù)審核調(diào)查，掌握其真實信息，并在企業(yè)價值評估中選用合適方法，盡量減少評估偏差。具體來說：一是選聘聲譽良好的調(diào)查機構(gòu)或該方面的相關(guān)專家，與己方人員組建調(diào)查團隊，全面收集目標企業(yè)的信息，盡可能掌握將要購買的股權(quán)或資產(chǎn)的情況，以此補救收購兼并中交易雙方在信息獲知上的不平衡。需要強調(diào)的是，調(diào)查中對于目標企業(yè)提供的資料，要進行嚴格核實，不能過于信任。此外，要注意加強報表分析，在充分甄別信息真?zhèn)位A(chǔ)上，合理利用報表中的信息。二是通過合理選擇評估方法以減少評估偏差。目前實踐中評估機構(gòu)經(jīng)常應(yīng)用的企業(yè)價值評估方法非止一種，評估機構(gòu)具有較大的選擇權(quán)，采用不同的方法可能會得到大不一樣的結(jié)果。為此，企業(yè)價值評估機構(gòu)應(yīng)根據(jù)當(dāng)事企業(yè)收購兼并動機、行業(yè)景氣程度、掌握信息是否充分等決定估價方法，盡可能準確地反映目標企業(yè)市場價值，從而降低價值評估中的財務(wù)風(fēng)險。

（三）融資與支付環(huán)節(jié)的財務(wù)風(fēng)險控制

房產(chǎn)企業(yè)收購兼并離不開資金的支持，融資的重要性不言而喻，針對收購兼并中存在的融資風(fēng)險，當(dāng)事企業(yè)應(yīng)注意優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，改變單一的貸款融資方式，實現(xiàn)收購兼并融資方式多元化，減少收購兼并融資風(fēng)險。政府也應(yīng)加緊改善融資環(huán)境，為房產(chǎn)企業(yè)收購兼并融資提供金融政策支持。在支付方式選擇上，因各種方式都有其優(yōu)點和弊端，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合實際細致考量，作出合理選擇。從別國的經(jīng)驗來看，混合支付方式更容易降低支付風(fēng)險，已日益受到企業(yè)的青睞。國內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)交易雙方的財務(wù)狀況，結(jié)合自身戰(zhàn)略目標和雙方的短期需要，合理設(shè)計兼并收購支付方式的結(jié)構(gòu)，形成現(xiàn)金、實物、股權(quán)等方式的不同組合，以降低兼并收購中的支付風(fēng)險。

（四）財務(wù)整合風(fēng)險控制

財務(wù)整合對房產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營深具影響，此環(huán)節(jié)的風(fēng)險控制極為要緊，決不能忽略。應(yīng)重點關(guān)注以下方面：一是重組財務(wù)管理模式。房產(chǎn)企業(yè)在收購兼并完成后要結(jié)合雙方實際，構(gòu)建契合企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略的財務(wù)管理模式，竭力促進企業(yè)向前發(fā)展。二是整合財務(wù)組織機構(gòu)。房產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)收購兼并后的全新戰(zhàn)略，對雙方財務(wù)組織機構(gòu)進行相應(yīng)調(diào)整，以適應(yīng)新環(huán)境下企業(yè)管理要求。三是整合財務(wù)人員。房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收購兼并后的財務(wù)管理需要，明確人員整合的方案，對被收購兼并企業(yè)的各級財務(wù)人員予以合理安排，并借助考核與培訓(xùn)來提升其素質(zhì)，使其盡快適應(yīng)新的財務(wù)管理模式。