房地產(chǎn)住宅項目設(shè)計管理要點分析

李 塬

中國電建地產(chǎn)集團有限公司 北京 100097

引言

房地產(chǎn)住宅項目的設(shè)計管理工作既是技術(shù)工作更是管理工作，是建筑全生命周期的管理。它貫穿房地產(chǎn)項目開發(fā)始末，針對設(shè)計成果，兼顧任務(wù)管理、資源管理、進度管理、技術(shù)管理等系統(tǒng)化管理。過程中要了解市場情況、客戶需求、明確設(shè)計條件、選擇合適的設(shè)計伙伴，控制好設(shè)計全過程計劃、圖紙質(zhì)量管理；重視成本優(yōu)化、報批過程中的溝通管理、加強設(shè)計變更的控制與管理，重視設(shè)計封樣和呈現(xiàn)效果，最后收集用戶反饋，對項目進行復(fù)盤總結(jié)，形成設(shè)計管理閉環(huán)。

1 明確項目設(shè)計要求

一個好的住宅產(chǎn)品設(shè)計，必須在深入細(xì)致的市場調(diào)查后，并經(jīng)過多方面、全面細(xì)致的分析研究后，才能做出與市場緊密結(jié)合的產(chǎn)品。對于一個項目的設(shè)計首先要有一個整體清晰的產(chǎn)品目標(biāo)，如目標(biāo)客戶、目標(biāo)成本、營銷策略、工程周期、公司產(chǎn)品體系等及政府相關(guān)部門的要求。將各方需求權(quán)衡通過決策轉(zhuǎn)換為設(shè)計任務(wù)書。然后根據(jù)產(chǎn)品特征選擇相適應(yīng)的設(shè)計單位。設(shè)計管理部門在此時要發(fā)揮整合資源，平衡需求的關(guān)鍵作用。

1.1 前期階段的設(shè)計要求

在正式開展住宅建筑項目設(shè)計工作之前，相關(guān)設(shè)計管理部門務(wù)必要針對建筑項目做好前期的充分準(zhǔn)備，針對工程所在位置的地質(zhì)、環(huán)境等多方面情況進行綜合分析研究，從而編制出切實可行的施工方案。其次，項目設(shè)計管理工作人員務(wù)必要組織專業(yè)人員隊項目總體定位，銷售目標(biāo)以及客戶群體的需要進行綜合研究，最終結(jié)合各方面情況編制設(shè)計任務(wù)書。

1.2 設(shè)計階段要求

就現(xiàn)如今住在項目設(shè)計工作實際情況來說，可以劃分為三個步驟：首先，方案的設(shè)計工作其實質(zhì)是前端設(shè)計管理工作中的關(guān)鍵部分，涉及到前端投資預(yù)算，項目施工方案的制定，成本計算，項目報備等工作。其次，初步設(shè)計工作，初步設(shè)計工作在項目方案設(shè)計中作用十分的巨大，涉及到施工系統(tǒng)的制定，施工物料的選擇，建筑規(guī)格的確定等等。再有，施工圖設(shè)計工作，施工圖設(shè)計其實質(zhì)是為工程各項施工工作的開展給予指導(dǎo)，其屬于后端施工階段關(guān)鍵管理工作內(nèi)容，其與后期的成本控制工作的效果存在密切的關(guān)聯(lián)。以上三個步驟的工作對設(shè)計管理工作的效果具有不斷的要求，前端設(shè)計投資營銷規(guī)劃工作的開展要與后端項目建造工序所花費的成本進行綜合分析，是從綜合到細(xì)節(jié)的設(shè)計管理過程。

2 設(shè)計全過程控制管理

住宅項目設(shè)計全過程控制管理主要從：日常管理、進度控制、結(jié)果審核、溝通管理、設(shè)計變更管理、復(fù)盤評估幾個角度進行分析：

2.1 日常管理

地產(chǎn)設(shè)計日常管理的重點是跟蹤與指導(dǎo)，在住宅項目開發(fā)過程中，來自內(nèi)部、外部的設(shè)計條件經(jīng)常會發(fā)生變化，需要設(shè)計管理人員有敏捷的判斷力，盡量控制在沒有發(fā)生影響前。過程做好工作日志，關(guān)鍵節(jié)點決策。

概念方案階段，通過WORKSHOP的形式，組織公司內(nèi)各職能相關(guān)人員參會，共同確定各自需求，通過決策會確定方案。對外部條件，設(shè)計前梳理好項目所在的地規(guī)范制度和報建流程，及時與相關(guān)審批部門提前溝通。當(dāng)遇到審批特殊要求或外部條件變化時，需快速反應(yīng)，及時匯報公司，快速找出既滿足規(guī)范又不影響項目節(jié)點和貨值的方案，并與審批部門溝通一致。

初步設(shè)計及施工圖設(shè)計階段，與設(shè)計院保持例會制度。當(dāng)遇到設(shè)計難題時，召開專題會或多設(shè)計單位共同商討確定技術(shù)方案。設(shè)計過程中應(yīng)協(xié)調(diào)好二次深化設(shè)計單位及時提供深化圖紙，避免各專業(yè)或廠家間設(shè)計碰撞或內(nèi)容不交圈。

2.2 關(guān)鍵節(jié)點進度控制

住宅項目開發(fā)是強計劃管理，時間就是成本，需確保按計劃高質(zhì)量完成圖紙，取得規(guī)證和開工證，準(zhǔn)時開盤。可以通過并行開展、協(xié)作前置等方法保障計劃順利進行。

設(shè)計管理中有四大關(guān)鍵節(jié)點：

一系列報建手續(xù)，這是保證項目快速正式開工、開盤的必備條件。這期間要注意各政府報建手續(xù)間的前后順序，提前與不同政府部門溝通是關(guān)鍵。

展示區(qū)開放，通常展示區(qū)開放要求獲取土地后5～6個月完成，提前為開盤做好準(zhǔn)備。展示區(qū)應(yīng)在概念方案階段結(jié)合營銷方案和工程施工安排選址，利于以后快速開工和大區(qū)施工期間不影響展示。展示區(qū)概念方案確定后，組織建筑、精裝、景觀設(shè)計并行，展示區(qū)應(yīng)有對設(shè)計管理，營銷策劃、招標(biāo)采購、工程施工的獨立計劃。

項目首次開盤，住宅項目首次開盤形象和時間直接影響到，通常首開時間要求不超過9個月。

施工圖藍(lán)圖交付，通常施工圖外審后成本部門開始算量招總包，待總包進場后施工圖藍(lán)圖交付代表著工地依據(jù)圖紙正式施工。也是設(shè)計管控保時間階段的最后一個大里程碑。

這四個節(jié)點期間還穿插很多與景觀、精裝、人防、電梯、門窗等設(shè)計的穿插節(jié)點，過程中通過PROJECT作好計劃管理，協(xié)調(diào)各方時間是關(guān)鍵，對設(shè)計管理人員的綜合管理及解決問題的能力要求較高。

2.3 結(jié)果審核設(shè)計

圖紙質(zhì)量其與設(shè)計的水平存在一定的關(guān)聯(lián)，設(shè)計審核在房地產(chǎn)住宅項目設(shè)計管理工作中的作用是十分巨大的，整個工作的效果都會對后期設(shè)計方案的變更存在一定的關(guān)聯(lián)，所以房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必要針對這一工序給予重點關(guān)注。

評審工作一般分為方案階段評審和施工圖階段評審。方案階段主要以審核經(jīng)濟指標(biāo)和功能、公司產(chǎn)品線要求為主。施工圖以錯漏碰缺，專業(yè)協(xié)調(diào)為主。往往都會提前兩天將設(shè)計方案上報給評審部門，從而為評審工作人員提供充足的時間，對設(shè)計圖進行全面的了解，為后續(xù)的評審工作的開展創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)。如果條件允許可以進行封閉式審圖，或者是租住專家組進行統(tǒng)一評審。評審過程中，做好評審意見記錄和評審總結(jié)會簽字確認(rèn)，設(shè)計院對修改意見逐條答復(fù)，并反饋在圖紙中。

2.4 溝通管理

項目設(shè)計管理是一個權(quán)衡找平衡點的管理崗位，需要和所有內(nèi)外部門溝通，達(dá)成彼此的管理目標(biāo)。

比如對外溝通，其實質(zhì)是將設(shè)計目標(biāo)通過正規(guī)的流程進行審批之后最終完成合法化的轉(zhuǎn)變。設(shè)計管理工作人員要加強與其他相關(guān)部門的溝通聯(lián)系，這樣不但能夠有效的提升工作的順暢性，并且可以對工作效率的提升加以根本保證。

對內(nèi)溝通，主要是目標(biāo)成本和招標(biāo)計劃、工程節(jié)點、銷售節(jié)點和深化設(shè)計直接的協(xié)調(diào)溝通。把握住時間節(jié)點，提前與預(yù)判風(fēng)險是關(guān)鍵，比如在方案階段測算立面成本指標(biāo)，以指導(dǎo)施工圖設(shè)計立面深化設(shè)計，材料選型。當(dāng)遇到矛盾點時，組會討論決策是最有效的推進方式。

2.5 設(shè)計變更管理

設(shè)計變更對于工程施工的質(zhì)量能夠起到良好的作用，并且可以有效的縮減工程的成本，確保產(chǎn)品的性能能夠滿足客戶的實際需要。但是如果不能加以合理的管控，那么也可能會發(fā)生諸多的負(fù)面影響，諸如：成本超出預(yù)測等。針對設(shè)計變更實施切實的管控，可以從設(shè)計變更的發(fā)生次數(shù)以及內(nèi)容加以管控。

想要合理的控制設(shè)計變更的出現(xiàn)，最為重要的就是要將風(fēng)險進行預(yù)測，并運用有效的方法加以預(yù)防和解決，從而為各項工作的順利開展創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)。

嚴(yán)格控制設(shè)計變更的發(fā)生務(wù)必要秉承嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，組織專業(yè)部門和工作人員對設(shè)計變更進行綜合分析研究，詳細(xì)的來說，就是要從技術(shù)方面進行判斷是不是具備良好的可行性，之后再從成本方面進行綜合分析。

2.6 復(fù)盤評估

在首次開盤和交付設(shè)置幾個設(shè)計復(fù)盤時點，利于思考總結(jié)發(fā)現(xiàn)問題，可補救調(diào)整的及時修正，來不及的也可形成工作總結(jié)指導(dǎo)下一個項目。

首開節(jié)點復(fù)盤，主要是看產(chǎn)品市場的認(rèn)可度，對于二期產(chǎn)品是否有必要及時調(diào)整戰(zhàn)略；交付節(jié)點主要是看呈現(xiàn)效果和時間管控，部門協(xié)調(diào)等。

3 結(jié)束語

綜合以上闡述我們總結(jié)出，房地產(chǎn)住宅項目設(shè)計管理工作并非是一項短期的工作，其實質(zhì)是充斥在項目設(shè)計管理各個環(huán)節(jié)之中的，其并非是單純的各類資源進行整合，而是要保證各個部門、各項工作的開展都能夠按照前期制定的計劃按部就班的進行。房地產(chǎn)開發(fā)單位設(shè)計管理部門在項目設(shè)計中的作用是非常巨大的，設(shè)計管理工作人員務(wù)必要具備良好的專業(yè)能力以及豐富的工作經(jīng)驗，只有這樣，才能做好設(shè)計管理，保證項目設(shè)計的整體水平，最終可以為后續(xù)的各項工作的開展給予指導(dǎo)，促進房地產(chǎn)行業(yè)能夠穩(wěn)定健康的發(fā)展。