重啟深圳住房制度改革

張思平

2016年5月，深圳全市新房平均價(jià)格接近5.59萬元每平方米，同比增長(zhǎng)96%，中心區(qū)房?jī)r(jià)達(dá)8萬元每平方米，個(gè)別高端樓盤每平方米已達(dá)10萬元。2016年上半年，深圳被國際貨幣基金組織列為全球“最難買得起樓”的城市，房?jī)r(jià)收入比高達(dá)38.36。

深圳過去房?jī)r(jià)并非如此之高。從上世紀(jì)80年代初開始，深圳率先打破福利分房舊體制，政府發(fā)揮住房保障主導(dǎo)作用，實(shí)現(xiàn)住房貨幣化、商品化、市場(chǎng)化，為國家住房制度改革提供了改革經(jīng)驗(yàn)，滿足了不同水平的住房要求。

雖然深圳率先實(shí)行土地使用權(quán)拍賣和住房商品化，但長(zhǎng)期內(nèi)土地價(jià)格沒有暴漲，房地產(chǎn)開發(fā)每平方米利潤不足1000元，商品房?jī)r(jià)格增幅5%以下，2000年前，原特區(qū)內(nèi)商品房?jī)r(jià)格為每平方米4000元，2004年前后，市中心區(qū)商品房?jī)r(jià)格為每平方米6000元。

從2000年開始，深圳的住房制度改革逐步發(fā)生了方向性逆轉(zhuǎn)，2005年后深圳房?jī)r(jià)進(jìn)入高速增長(zhǎng)軌道，僅用十年左右的時(shí)間，2016年深圳新房平均房?jī)r(jià)達(dá)到每平方米5.59萬元。

高房?jī)r(jià)成因

為什么十多年來，深圳房?jī)r(jià)的上漲速度越來越快，房?jī)r(jià)調(diào)控越調(diào)越高，必須采用計(jì)劃手段凍結(jié)價(jià)格？深圳有關(guān)部門和社會(huì)方面通常會(huì)簡(jiǎn)單地歸納為以下四個(gè)原因：

1998年-2017年深圳商品住宅二級(jí)市場(chǎng)平均交易價(jià)格

一是簡(jiǎn)單認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序不規(guī)范，使得一些買房投機(jī)者推波助瀾，把房?jī)r(jià)給炒高的；二是深圳房?jī)r(jià)高是房地產(chǎn)開發(fā)商追求暴利和貪婪造成的；三是深圳房?jī)r(jià)高是因?yàn)樯钲谌丝谠鲩L(zhǎng)太快，地域面積小，土地供應(yīng)不足造成的；四是深圳高房?jī)r(jià)是國家寬松的貨幣政策和銀行資金對(duì)房地產(chǎn)的過度貸款造成的。

以上說法都是欠妥、片面的，沒有抓到問題的本質(zhì)。深圳十多年來房?jī)r(jià)猛漲，其根本的、主要的原因，是影響房地產(chǎn)發(fā)展一系列深層的制度設(shè)計(jì)和缺陷造成的，這種制度中最重要的是住房制度、財(cái)稅制度和土地制度：

首先，深圳住房制度由“雙軌”變“單軌”，由以社會(huì)保障為主轉(zhuǎn)為以商品化為主是深圳房?jī)r(jià)十年快速增長(zhǎng)的根本原因。

深圳在1980年率先在全國啟動(dòng)住房制度改革，2000年前后，基本完成了深圳住宅貨幣化、商品化體制的轉(zhuǎn)變，“雙軌三類多價(jià)”的住房制度已基本建立，2004年以前商品房單價(jià)大體保持在5000元-6000元之間。

受1998年國家住房制度改革影響，2003年6月深圳出臺(tái)《深圳市機(jī)關(guān)事業(yè)單位住房分配貨幣化改革實(shí)施方案》，以住房商品化為主導(dǎo)的單軌深圳市住房建設(shè)和供應(yīng)體系建立，取消了福利商品房、微利商品房的建設(shè)和分配，深圳住房建設(shè)分配體制轉(zhuǎn)向全部由房地產(chǎn)商提供的單軌、單類、單價(jià)的商品房建設(shè)和供應(yīng)體系。

住房制度如此調(diào)整后，擴(kuò)大了市場(chǎng)對(duì)商品房需求，且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成為唯一的合法的住房建設(shè)者，供應(yīng)量減少，刺激了房?jī)r(jià)步步攀升，2006年深圳房?jī)r(jià)已攀上萬元大關(guān)，2007年深圳房?jī)r(jià)上升到13370元每平方米，比2003年5879元每平方米增長(zhǎng)了127.4%。從2005年到2015年下半年，深圳的房?jī)r(jià)上漲了近10倍，從每平方米5000元左右上升到50000元以上。

其次，土地財(cái)政制度的逐步形成，使政府成為深圳高房?jī)r(jià)的主要推手。

2005年以來，隨著房地產(chǎn)作為深圳主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的形成，地方依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)GDP和增加財(cái)政收入，形成了與土地財(cái)政密切相關(guān)的新財(cái)政制度和體制。

再次，政府壟斷的土地制度是政府推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格暴漲的基本手段。

在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)發(fā)展過程中，先后于1992年和2003年在特區(qū)內(nèi)326平方公里范圍內(nèi)和特區(qū)外1700平方公里的范圍內(nèi)，實(shí)行了兩次農(nóng)村城市化的重要改革，將原居民納入城市管理的同時(shí)，對(duì)原集體和農(nóng)民所有的幾百平方公里的土地，以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和特殊政策的方式實(shí)行統(tǒng)一征收，轉(zhuǎn)為國有土地。從此政府高度壟斷了土地資源，成為土地使用權(quán)的唯一出讓者。

40年房改的三條經(jīng)驗(yàn)

回望深圳40年走過的住房制度改革，有過正確、有效的改革路徑，也有過迷失和偏向，總結(jié)起來主要有三條基本經(jīng)驗(yàn)。

經(jīng)驗(yàn)一：率先打破計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下福利性實(shí)物分房制度，探索以保障性為主導(dǎo)的住房制度改革之路。

對(duì)不了解過去福利分房制度的年輕人來講，也許還非常向往，但事實(shí)上這套制度并沒有給城鎮(zhèn)居民帶來更好的住房條件。從1949年到1986年，全國城市居民人均住房面積僅為5.5平方米，除北京人均達(dá)到7平方米外，上海、天津、廣州等大城市人均住房面積不足6平方米，不僅面積小，而且極為簡(jiǎn)陋。同時(shí)，按級(jí)別福利分房的制度也未必公平合理，住房分配中的不正之風(fēng)，甚至腐敗問題難以避免，處處可見。

上世紀(jì)80年代初，從梁湘到李灝主政期間，深圳打破舊制度，實(shí)行住房貨幣化、商品化改革，制定了向機(jī)關(guān)干部和企事業(yè)單位職工增加工資、出售住房、回收貨幣、提高房租等系統(tǒng)的改革方案。

這項(xiàng)改革對(duì)政府和企業(yè)來講，不僅減輕了建房負(fù)擔(dān)，而且回收了大量住房建設(shè)資金，滾動(dòng)建設(shè)并向干部職工提供更多的保障性住房。

經(jīng)驗(yàn)二：最早實(shí)行土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓并形成房地產(chǎn)商品市場(chǎng)，為中國要素市場(chǎng)的建立和完善，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為深圳乃至全國城市現(xiàn)代化建設(shè)作出了歷史性貢獻(xiàn)。

土地資源既是最重要的生產(chǎn)要素，也是國家、地區(qū)和企業(yè)個(gè)人最重要的財(cái)富。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，土地是國家和集體所有，無償使用不能轉(zhuǎn)讓，土地資源沒有市場(chǎng)價(jià)值，巨大的土地資源難以成為真正的財(cái)富。上世紀(jì)80年代初，深圳特區(qū)的開拓者冒著違憲的巨大風(fēng)險(xiǎn)，敢于突破舊體制，借鑒香港土地制度的基本經(jīng)驗(yàn)，在中國內(nèi)地第一個(gè)實(shí)行土地使用權(quán)的有償使用，實(shí)行土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和公開拍賣。在中國改革開放歷史進(jìn)展中，深圳在土地制度上這項(xiàng)重要突破，不僅成為深圳為國家提供的最重要的改革經(jīng)驗(yàn)之一，而且對(duì)國家改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)起了難以估量的作用。

經(jīng)驗(yàn)三：率先探索實(shí)踐以保障性為主導(dǎo)的“雙軌三類”住房制度，為上世紀(jì)中國住房制度改革提供了成功的示范。

深圳在改革開放之初，借鑒中國香港、新加坡的經(jīng)驗(yàn)，政府通過建設(shè)和提供成本房、微利房為大多數(shù)中低等收入人群提供住房保障，市場(chǎng)通過房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)市場(chǎng)商品房，為中高收入群體提供不同層次的住房條件，并逐步形成完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)。深圳上世紀(jì)80年代的住房改革模式符合世界住房制度的基本取向，應(yīng)該說是非常了不起的制度創(chuàng)新。

導(dǎo)致房?jī)r(jià)畸高的三個(gè)教訓(xùn)

教訓(xùn)一：住房制度改革方向轉(zhuǎn)變中發(fā)生偏差。

進(jìn)入本世紀(jì)初，由于種種原因，深圳原有住房制度改革發(fā)生方向性偏差。以2003年《深圳市機(jī)關(guān)事業(yè)單位住房分配貨幣化改革實(shí)施方案》為標(biāo)志，住房制度的方向和重點(diǎn)從保障性為主轉(zhuǎn)向以商品化市場(chǎng)為主，對(duì)未來帶來深遠(yuǎn)的影響。這種偏差，客觀上講是受國家住房制度改革方向的影響，但實(shí)際上，深圳本身也存在一定的責(zé)任和原因。

一是沒有很好地堅(jiān)持已經(jīng)被實(shí)踐證明基本成功的改革方向，缺少創(chuàng)造性執(zhí)行國家和上級(jí)有關(guān)規(guī)定的勇于改革創(chuàng)新的精神狀態(tài)和勇氣。二是對(duì)發(fā)達(dá)國家住房制度發(fā)展的趨勢(shì)和規(guī)律認(rèn)識(shí)不足。包括對(duì)住房的兩種屬性，對(duì)住房建設(shè)及房地產(chǎn)發(fā)展中的政府和市場(chǎng)的界限，對(duì)住房制度調(diào)整可能帶來的影響缺乏足夠認(rèn)識(shí)。三是受政府自身利益的影響和制約。

教訓(xùn)二：保障性住房建設(shè)十年計(jì)劃未能完成。

雖然從本世紀(jì)初國家和深圳的住房制度以商品化、市場(chǎng)化為主導(dǎo)，但是無論是國務(wù)院還是深圳，并沒有完全否定取消必要的保障性住房建設(shè)。

然而，從2005年至2015年，深圳的經(jīng)濟(jì)適用房以及其他保障性住房的建設(shè)難以令人滿意，幾乎每年的計(jì)劃與實(shí)際都相差甚遠(yuǎn)，使深圳失去了保障房建設(shè)的“黃金十年”。在這十年期間，政府保障房建設(shè)規(guī)模與市場(chǎng)商品房建設(shè)的比例大體上在1∶9。

既然商品房供地迅速擴(kuò)大規(guī)模，為什么保障性住房用地就這么困難呢？這是因?yàn)椋偟淖≌ㄔO(shè)規(guī)模一定，建設(shè)的保障房越多，政府所付出的代價(jià)越大，成本越高，獲得的收益越小，政府的工作量也越大，因而從根本上缺乏動(dòng)力。

教訓(xùn)三：房?jī)r(jià)暴漲中政府的消極無為。

深圳房?jī)r(jià)十年間5千元漲到5萬元。其背后原因，除了國家2014年前后在經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)下出臺(tái)的供給側(cè)改革的大環(huán)境，主要應(yīng)該是深圳市政府在房地產(chǎn)調(diào)控中消極無為造成的。當(dāng)房?jī)r(jià)暴漲時(shí)，政府方面沒有出臺(tái)任何調(diào)控政策和措施，錯(cuò)失調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，從某種程度上不能不說是嚴(yán)重失責(zé)。

2018年房改回歸正途

2018年7月27日，深圳市發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》（下稱《意見》），這將是一個(gè)標(biāo)志性事件，對(duì)未來深圳房?jī)r(jià)的調(diào)整影響深遠(yuǎn)。

公允地說，《意見》從住房制度上做文章，方向基本正確，應(yīng)予肯定。包括，把住房制度的重點(diǎn)從以市場(chǎng)為主導(dǎo)，調(diào)整為以保障性為主導(dǎo)；從調(diào)控需求向擴(kuò)大供給轉(zhuǎn)變；提出住房保障方式由單一售房向租售并舉的方向轉(zhuǎn)變；提出了保障房建設(shè)的龐大的規(guī)劃目標(biāo)和分階段計(jì)劃及比例。但也需要看到，《意見》并非是一個(gè)科學(xué)合理、符合實(shí)際的改革方案，仍存諸多缺陷。

缺陷一，將占常住人口三分之二的非戶籍人口排斥在住房保障范圍之外，失去了住房保障制度的基本公平性和合理性。

2018年出臺(tái)的《意見》中，三類保障性住房基本把占全市常住人口65%以上的818萬常住非戶籍人口排除在住房保障之外。因此，《意見》更像是一個(gè)深圳市戶籍人口的住房保障制度的改革文件。

這可以說是《意見》最根本的制度缺陷。以百萬計(jì)的常住非戶籍人口在深圳有固定的工作崗位，并連續(xù)繳社保多年，他們是深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)、社會(huì)繁榮不可缺少的重要組成部分，為維護(hù)社會(huì)公平，應(yīng)將其納入保障范圍。

缺陷二，深圳把“人才”作為住房保障體系的首要和重點(diǎn)保障對(duì)象，違背了住房保障制度的基本原則。

缺陷三：以商品房?jī)r(jià)格為參照系確定保障水平，背離了“可承受性”住房保障的基本原則。

根據(jù)國際通行經(jīng)驗(yàn)，保障房面積大小并無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，以當(dāng)?shù)刭Y源稟賦決定，而保障房?jī)r(jià)格，包括租房、購房?jī)r(jià)格，通常與保障對(duì)象的收入水平掛鉤，以“可承受性”為原則確定價(jià)格，通常以工資的三分之一作為制定租房?jī)r(jià)格的基本依據(jù)，以本家庭收入的4倍-7倍來確定購房?jī)r(jià)格的基本依據(jù)，并對(duì)不同收入水平的保障對(duì)象確定不同的價(jià)格水平。

《意見》背離“可承受性”原則，其確定的售價(jià)和租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了保障對(duì)象的實(shí)際支付能力。根據(jù)市政府確定的工資指導(dǎo)線，2017年深圳工薪階層的月工資平均值為5611元，而深圳市的平均房?jī)r(jià)為54445元，其中中心區(qū)的房?jī)r(jià)每平方米高達(dá)10萬元，即使在條件差的城中村，房租也為每平方米100元至200元。這樣高的房?jī)r(jià)、房租，即使按50%的價(jià)格確定售價(jià)和房租，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國際上通行的占30%的工資收入的承受能力。

此外，《意見》還存在以下缺陷：保障性住房供給中，政府與企業(yè)、政府與社會(huì)之間責(zé)任不明，會(huì)為長(zhǎng)遠(yuǎn)保障性住房建設(shè)和發(fā)展遺留很多問題；企業(yè)自建保障性住房帶來政企關(guān)系的界限模糊和新的社會(huì)不公；保障性住房進(jìn)入商品房市場(chǎng)，會(huì)帶來社會(huì)財(cái)富的分配不公和政府住房保障能力的長(zhǎng)期下降等等。

現(xiàn)代住房制度的策略

構(gòu)建以保障性為主體的現(xiàn)代住房制度是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，難度不亞于上世紀(jì)80年代末深圳房改的探索和試驗(yàn)。

首先，深圳現(xiàn)代住房制度的基本目標(biāo)大體可以概括為“住有所居，基本保障，全面覆蓋，兩類市場(chǎng)，循序漸進(jìn)”。

所謂“住有所居”，是指通過不同方式、不同標(biāo)準(zhǔn)滿足不同群眾的住房需求?！白∮兴印睂?shí)際上是對(duì)“居者有其屋”的住房保障制度目標(biāo)的相應(yīng)調(diào)整。在現(xiàn)代社會(huì)，每個(gè)居民都擁有自己完全產(chǎn)權(quán)的房屋是難以做到的。深圳住房制度改革從上世紀(jì)80年代的“住房私有化”“居者有其屋”的過于理想化的目標(biāo)，調(diào)整到“住有所居”的現(xiàn)實(shí)中來，可能是更為可行、合理的目標(biāo)。

所謂“基本保障”，是指使保障對(duì)象收入水平可承受，與政府財(cái)政能力相適應(yīng)，基本滿足生活需要的住房標(biāo)準(zhǔn)和水平；所謂“全面覆蓋”，是指要覆蓋到深圳所有常住人口的中低收入群體；所謂“兩類市場(chǎng)”，是指應(yīng)建立相對(duì)獨(dú)立、封閉的保障性住房市場(chǎng)和開放性的商品房市場(chǎng)；所謂“循序漸進(jìn)”，就是住房保障的水平要與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相適應(yīng)，保持保障房投資、建設(shè)、分配的可持續(xù)性。

其次，明確深圳現(xiàn)代住房制度的基本策略，兼顧效率、公平。

深圳住房制度改革最根本的教訓(xùn)是在處理政府與市場(chǎng)的關(guān)系時(shí)出現(xiàn)偏差，兩者邊界不清晰，甚至發(fā)生嚴(yán)重的錯(cuò)位和缺位。在構(gòu)建未來現(xiàn)代住房制度中，政府主要是履行好為中低收入及中等收入群體提供基本的公共服務(wù)和公共產(chǎn)品，落實(shí)好公民的基本居住權(quán)，并不斷擴(kuò)大保障房的覆蓋面和保障標(biāo)準(zhǔn)，做到政府職能不缺位。

對(duì)于商品房市場(chǎng)應(yīng)避免再使用各種行政手段進(jìn)行干預(yù)和控制，曾經(jīng)使用過的對(duì)消費(fèi)者的限購，對(duì)房地產(chǎn)限售、限價(jià)等手段，隨著保障性住房建設(shè)供應(yīng)的逐步到位和商品房市場(chǎng)機(jī)制的逐步完善，應(yīng)該逐步退出歷史舞臺(tái)。

2012年-2017年深圳保障性住房供應(yīng)情況

當(dāng)然在界定政府與市場(chǎng)邊界中，并不排除政府在履行自己職責(zé)時(shí)，利用市場(chǎng)機(jī)制更好地實(shí)現(xiàn)保障性住房建設(shè)和發(fā)展的目標(biāo)，比如利用代建、BT、BOT等市場(chǎng)機(jī)制方式加快建設(shè)進(jìn)度，委托市場(chǎng)專業(yè)房屋租賃公司進(jìn)行管理和維護(hù)等；也不排除在商品房市場(chǎng)失靈或出現(xiàn)重大波動(dòng)時(shí)，政府主要用經(jīng)濟(jì)、法律手段進(jìn)行必要調(diào)整，比如，政府也可以用行政手段和經(jīng)濟(jì)手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，維護(hù)經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行和社會(huì)基本穩(wěn)定等。

處理好公平和效率的關(guān)系、保持公平和效率的均衡，是深圳構(gòu)建現(xiàn)代住房制度過程中的重要問題，這是因?yàn)?，包括住房保障在?nèi)的社會(huì)福利和社會(huì)保障是政府公共職能的重要組成部分，是屬于國民收入二次分配的范疇，應(yīng)該遵守公平優(yōu)先的基本原則。同時(shí)，在一定的發(fā)展階段，公平目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)要受到包括效率在內(nèi)的多種因素的制約，脫離了客觀可能，盲目追求公平也會(huì)帶來一系列長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響，反而使公平的目標(biāo)不可持續(xù)。西方一些福利國家已經(jīng)提供一些教訓(xùn)，近期法國出現(xiàn)的“黃馬甲”運(yùn)動(dòng)就是典型案例。

因此，在深圳現(xiàn)代住房制度構(gòu)建中，在堅(jiān)持公平優(yōu)先的前提下，平衡公平和效率的關(guān)系方面，需要注意一些基本問題。保障性住房的建設(shè)規(guī)模和速度要與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財(cái)政承受能力相適應(yīng)，防止影響政府其他方面的支出，從而影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和效率的提高。

從近期來看，由于保障性住房歷史欠賬很多，因此加大建設(shè)規(guī)模，加快建設(shè)速度是必要的，但當(dāng)保障房建設(shè)達(dá)到一定規(guī)模時(shí)，應(yīng)適時(shí)進(jìn)行，避免香港政府1998年放棄“八萬五”計(jì)劃在深圳重演。也要防止由于受政府投資能力和投資水平的影響，造成保障性住房陷入“半截子”工程。在確定住房保障對(duì)象和保障標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，也要與政府的保障能力相適應(yīng)，逐步擴(kuò)大保障范圍和提高保障標(biāo)準(zhǔn)，防止過分?jǐn)U大保障范圍，過高提高保障標(biāo)準(zhǔn)而超過供應(yīng)能力，形成所謂西方“養(yǎng)懶漢”機(jī)制。在保障性住房的分配方面，當(dāng)前以學(xué)歷為標(biāo)準(zhǔn)的“人才房”，應(yīng)逐步調(diào)整到主要以收入和財(cái)產(chǎn)數(shù)量為標(biāo)準(zhǔn)分配政府保障性住房的更加公平公正合理的方向上來。

此外，相關(guān)的調(diào)整還包括其他方面，包括戶籍人口和常住人口的平等；住房保障需求和經(jīng)濟(jì)社會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展的能力適應(yīng)；兼顧保障范圍和保障水平；實(shí)物保障和貨幣補(bǔ)給的選擇；兩種住房?jī)r(jià)格脫鉤；售房和租房的平衡；治標(biāo)與治本的結(jié)合；行政手段向經(jīng)濟(jì)手段的過渡。

根據(jù)上述住房保障制度的基本目標(biāo)和基本策略，深圳市2018年下半年出臺(tái)的《意見》還需要在多個(gè)方面進(jìn)行重大調(diào)整。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控目標(biāo)

深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)調(diào)控的目標(biāo)分為近期目標(biāo)與長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)：

近期調(diào)控目標(biāo)應(yīng)該在堅(jiān)持繼續(xù)控制嚴(yán)防房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，堅(jiān)定放棄阻礙房?jī)r(jià)下降的行政手段和經(jīng)濟(jì)手段，使深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)按照供需關(guān)系的變化和市場(chǎng)內(nèi)在的規(guī)律，進(jìn)行理性的價(jià)格回歸，逐步下調(diào)。

同時(shí)，要避免房?jī)r(jià)急劇大幅度下調(diào)，房地產(chǎn)泡沫迅速破裂，應(yīng)使房?jī)r(jià)每年大體下調(diào)10%-15%，爭(zhēng)取三年左右使深圳房?jī)r(jià)理性回歸到2015年的水平。

在逐步實(shí)現(xiàn)深圳房?jī)r(jià)調(diào)控短期目標(biāo)的過程中，應(yīng)該允許深圳范圍內(nèi)各區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格下降幅度的差異。在未來短期房?jī)r(jià)調(diào)整過程中，原特區(qū)外距中心城區(qū)偏遠(yuǎn)、公共服務(wù)配套設(shè)施相對(duì)較落后、中低收入群體比例較大的區(qū)域，價(jià)格可能會(huì)率先下調(diào)，并且下調(diào)的幅度更大些。原中心地區(qū)的若干區(qū)域，由于土地資源缺乏，地理位置較佳，公共服務(wù)、區(qū)域配套較為完善，中高收入群體比較大等原因，商品房?jī)r(jià)格回調(diào)的時(shí)間可能會(huì)遲緩一些，回調(diào)的幅度會(huì)較小一些。這種格局符合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)和規(guī)律。

為此，在近期深圳房?jī)r(jià)下調(diào)理性回歸過程中，除非出現(xiàn)價(jià)格暴跌引起經(jīng)濟(jì)社會(huì)恐慌的特殊情況下，政府切不可輕易使用行政手段和經(jīng)濟(jì)手段，出臺(tái)刺激房?jī)r(jià)上升的各種措施和政策，阻止房?jī)r(jià)的合理回歸。

對(duì)房?jī)r(jià)回歸下降過程中，部分近期已購買的業(yè)主因資產(chǎn)價(jià)格下跌引起的不滿，政府應(yīng)依法處理，引導(dǎo)社會(huì)各群體遵循經(jīng)濟(jì)合約、社會(huì)誠信精神和市場(chǎng)規(guī)律的理念和行為。2008年美國次貸危機(jī)期間，深圳房?jī)r(jià)從2007年每平方米13370元下降到每平方米平均12823元，房?jī)r(jià)每平方米下降547元，全年下降幅度僅為4%。在此期間，個(gè)別商品房樓盤價(jià)格下降后引起已經(jīng)買房業(yè)主的上訪，市政府有關(guān)部門出于社會(huì)穩(wěn)定的需要，用行政手段阻止房地產(chǎn)企業(yè)下調(diào)出售商品房?jī)r(jià)格。在未來深圳房?jī)r(jià)較大幅度下調(diào)過程中，有可能再現(xiàn)2008年出現(xiàn)的上述情況，深圳市切不可重復(fù)用行政手段阻止房地產(chǎn)開發(fā)商正常下調(diào)房?jī)r(jià)的情況發(fā)生。

深圳商品房?jī)r(jià)格調(diào)控的長(zhǎng)期目標(biāo)，應(yīng)該是與保障性住房市場(chǎng)完全隔離，商品房市場(chǎng)主要面向中高收入、高收入群體。房地產(chǎn)市場(chǎng)按照自身的規(guī)律，自我調(diào)整和完善，發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的決定性作用，政府不直接干預(yù)市場(chǎng)行為，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康持續(xù)發(fā)展。

根據(jù)新加坡和中國香港的經(jīng)驗(yàn)，在現(xiàn)代住房制度建立和完善后，商品房市場(chǎng)主要是面向占人口15%-30%的中高收入、高收入群體，商品房市場(chǎng)的價(jià)格主要依靠供需關(guān)系變化、根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律來自我調(diào)節(jié)。極個(gè)別情況下，政府可以通過擴(kuò)大土地供應(yīng)、調(diào)整銀行利息等經(jīng)濟(jì)手段，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)節(jié)。深圳應(yīng)該學(xué)習(xí)和借鑒新加坡、中國香港的經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過三年左右房?jī)r(jià)合理回歸，深圳保障性住房?jī)?nèi)部市場(chǎng)基本形成并規(guī)范運(yùn)作后，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)正常的健康發(fā)展時(shí)期。

在新的時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化及商品房?jī)r(jià)格的高低不應(yīng)該成為政府的長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)，政府對(duì)商品房市場(chǎng)的調(diào)控主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)行，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)中的捂盤壟斷、價(jià)格欺詐、過度炒作、虛假廣告等。二是尊重市場(chǎng)規(guī)律。房?jī)r(jià)隨正常的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和供需關(guān)系隨行就市，正常的波動(dòng)由市場(chǎng)本身自我調(diào)節(jié)。為此，要防止用行政手段對(duì)價(jià)格波動(dòng)、市場(chǎng)準(zhǔn)入進(jìn)行干預(yù)和管控，取消對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營的過多審批、核準(zhǔn)、備案等行政許可和非行政許可，發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用。三是必要的宏觀調(diào)控。根據(jù)不同時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況，政府在市場(chǎng)波動(dòng)較大，并對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展造成嚴(yán)重影響時(shí)，適時(shí)適當(dāng)采取包括調(diào)整土地供應(yīng)、銀行信貸等經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)控，使房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)健康發(fā)展。

根據(jù)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)調(diào)控的近期和長(zhǎng)期目標(biāo)，未來深圳市對(duì)商品房市場(chǎng)的調(diào)控方式和方法的改革創(chuàng)新，應(yīng)該進(jìn)行以下幾個(gè)方面的調(diào)整。

從深圳實(shí)際出發(fā)，創(chuàng)造性貫徹國家重要方針政策，自主確定深圳商品房市場(chǎng)調(diào)控的政策措施；治標(biāo)治本兼顧，近期要把保障房市場(chǎng)的建設(shè)作為深圳房?jī)r(jià)理性回歸的治本措施，為未來對(duì)商品房市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)調(diào)控創(chuàng)造環(huán)境、打好基礎(chǔ)；保持房?jī)r(jià)調(diào)控的方向、目標(biāo)和定力，防止房?jī)r(jià)合理回歸過程中的反彈和房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的半途而廢，逐步化解房地產(chǎn)引發(fā)的金融和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)；逐步取消對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度干預(yù)和價(jià)格管控，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控從行政手段為主向經(jīng)濟(jì)、法律手段為主的轉(zhuǎn)變；果斷運(yùn)用好必要的行政手段，防止畸高房?jī)r(jià)的硬著陸和房地產(chǎn)泡沫的突然破裂，避免因房?jī)r(jià)給經(jīng)濟(jì)帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)社會(huì)帶來劇烈震蕩。

（作者為深圳市委原常委、副市長(zhǎng)，本刊記者熊平平改寫；編輯：朱弢）