想賣房？先證明你沒瘋

袁野

埃琳娜.Y.科托娃的兒子快4歲了，一家三口位于莫斯科郊區(qū)的一居室公寓開始顯得有點不夠住，是時候換套新房了。

他們看上了一套兩居室公寓，搞定了抵押貸款，并為老房子找到了買主。隨著簽合同的日子臨近，這對夫婦還有一項任務(wù)要完成：去醫(yī)院精神科開健康證明。

“大夫會檢查我們的心理狀態(tài)，如果一切正常，就會給我們一份文件?！笨仆型藿忉尩馈Ｋ且晃唤?jīng)濟(jì)學(xué)家，丈夫是一家建筑公司的經(jīng)理，他們顯然都沒有精神病，也不會突然瘋掉，但和成千上萬的俄羅斯人一樣，如果想要出售房產(chǎn)，他們就必須提供正規(guī)醫(yī)院醫(yī)生簽字蓋章的文件，以證明自己沒有精神病史。

這是亂象叢生的俄羅斯房地產(chǎn)市場，逼迫人們不得不學(xué)會的生存策略。

“詐騙產(chǎn)業(yè)鏈”

房地產(chǎn)一直是俄羅斯經(jīng)濟(jì)的主要驅(qū)動力之一。雖然房市在2014年和盧布一起遭受重挫，但如今已然復(fù)蘇。在莫斯科最核心的阿爾巴特地區(qū)，一套蘇聯(lián)時代老公寓的單間（面積僅12平方米）竟然索價1400萬盧布（約合人民幣138萬元）。即便如此，2018年11月的一項研究表明，如果有10萬美元（約合人民幣68萬元），52%的俄羅斯人會選擇用來買房。

猖獗的詐騙，與繁榮的房市相伴而生——俄羅斯媒體稱之為“黑代理”?！岸砹_斯現(xiàn)在有從事房地產(chǎn)詐騙的全套產(chǎn)業(yè)鏈?！倍砹_斯“繁星”新聞網(wǎng)這樣寫道。俄羅斯衛(wèi)星通訊社則直接在報道中指出：在俄羅斯購買二手房需要格外注意房主的情況，防止被騙。

一種常見的騙術(shù)是：黑代理和房主串通后出售房屋，然后跑去向法院起訴，宣稱賣家當(dāng)時瘋了，要求認(rèn)定交易無效（俄羅斯法律規(guī)定：未成年人、失去自理能力的老人，以及酒精上癮者、吸毒者和心智上有問題的人等無行為能力者的房屋是不能交易的，他們的合法權(quán)益受法律保護(hù)）。

“通常，法官都持這樣的觀點，即購房者一般都是有錢人，因此他們能夠再購買另外的房子，而賣房子的窮人卻不可能?！倍砹_斯貝斯特房地產(chǎn)公司總裁格里戈利·波爾托拉克說。

于是賣家收回了房子，買家付出的數(shù)百萬盧布房款則落入了黑代理的口袋。買家可以起訴以索回購房款，但為了逃稅，大多數(shù)俄羅斯房屋買賣合同上顯示的金額都大大低于實際的交易價格，所以即使勝訴，買家仍將損失慘重。

這種詐騙到底坑了多少人？俄羅斯《生意人報》2012年時估計每年約有1000例;有網(wǎng)友則表示莫斯科市區(qū)大約三分之一的二手住宅交易，最后會鬧上法庭。

于是，就出現(xiàn)了《紐約時報》2018年底報道里的狀況：近年來，莫斯科每年約有14萬筆交易要求賣家出示精神狀態(tài)證明。

另一些黑代理則偽裝成小額信貸公司甚至律師事務(wù)所。他們誘騙人們簽署貸款協(xié)議，其中卻夾藏著一條公寓銷售協(xié)議。買房者辛辛苦苦償還債務(wù)，結(jié)果卻發(fā)現(xiàn)新的“房主”打上了門，宣布你家已經(jīng)不是你家了——這名“房主”往往也是黑代理找來的，攫取的房子則成了騙子的美餐。

不僅要錢，而且要命

“2011年秋天，黑代理奪走了我哥哥米哈伊爾·科爾欽唯一的房子——莫斯科的公寓。我哥哥是殘疾人，有精神病。騙子獲得了他的信任，安排他在雜貨店工作，他就乖乖地簽了幾份他們遞來的文件，其中包括將公寓賣給他們。”一個名叫伊蓮娜的莫斯科居民說。

黑代理不僅利用精神病患者、獨居老人和酗酒者的名義誆騙買家，還把魔爪直接伸向了這些社會弱勢群體，用各種方式巧取豪奪他們的房產(chǎn)。由于這些人往往沒錢、更沒有關(guān)系，所以很難在法庭上保護(hù)自己，其中一些不幸者甚至連上法庭的機(jī)會都沒有。

2018年9月，俄羅斯警方破獲了一個黑代理組織，他們盤踞在莫斯科北部的特維爾地區(qū)，專門坑害一些想賣掉首都的房子、來此地養(yǎng)老的人。房子售出后，這些冒牌的中介會忽悠賣家把收益存入他們控制的一種托管賬戶，然后邀請客戶到一個郊外的湖邊“看房”。

興沖沖的賣家絕不會想到等待他們的將會是什么：黑代理把這些無辜的人摁在水里溺死、或者用塑料袋勒死，然后把尸體扔進(jìn)湖中。“我會等大約10分鐘，沒有了生命跡象再離開?！鳖I(lǐng)頭的羅曼·舒蓋貝夫在警方發(fā)布的自白視頻中說，他是一名持證的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。警方表示，該組織在5年間殺死了9名客戶。

同樣是在2018年，9月3日，一群黑代理闖入了莫斯科一所臨終關(guān)懷醫(yī)院，試圖逼迫一個老太太把她的兩居室公寓“贈予”他們;9月20日，一名59歲的退休者在克拉斯諾亞爾斯克被綁架，匪徒用卡拉什尼科夫沖鋒槍逼迫他簽署出售自己公寓的委托書。

某種程度上，執(zhí)法和司法機(jī)構(gòu)的腐敗，為這些黑代理開了綠燈——2018年2月，俄羅斯內(nèi)政部和聯(lián)邦安全局特工拘捕了兩名莫斯科警察，指控他們協(xié)助了黑代理的勒索并從中獲利。

“這是自我防備”

法院的救濟(jì)被視為抵御無家可歸現(xiàn)象的堡壘，卻讓數(shù)不清的黑代理鉆了空子。擔(dān)驚受怕的買家們不得不要求賣家提供健康證明，可即便如此還是難免“道高一尺，魔高一丈”。

退休警察瓦切斯拉夫·利亞博夫夫婦2000年12月買下了一套莫斯科的三居室，謹(jǐn)慎的丈夫仔細(xì)檢查了賣家——時年19歲的柳德米拉·塔茨希娜和她41歲母親的醫(yī)療和心理健康證明，可是依然未能避免被法院趕出新家。

塔茨希娜的小姨起訴稱，母女倆簽署合同時都處于“酗酒之后的不正常狀態(tài)”，不具備行為能力。利亞博夫看到的體檢證明是在簽合同前兩星期開具的，法院認(rèn)為這對判斷售房者在簽合同時的心智狀態(tài)毫無用處。

如今，一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人甚至?xí)诤炇鸷贤瑫r找來護(hù)士，當(dāng)場采取交易雙方的呼吸樣本進(jìn)行精神狀況檢測。

科托娃夫婦進(jìn)行檢測時，買家也來到了醫(yī)院，他們更急切地需要這份文件，因為很多銀行在發(fā)放貸款時同樣擔(dān)心橫生枝節(jié)。

“這是自我防備?！蹦箍品康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人米哈伊爾·巴克說，“在俄羅斯，總會有欺詐事件發(fā)生。”

摘自《看天下》