從項(xiàng)目總角度談房地產(chǎn)項(xiàng)目管理基本要點(diǎn)

包 兵 （鎮(zhèn)江寶龍置業(yè)發(fā)展有限公司，江蘇 鎮(zhèn)江 212100）

0 前言

房產(chǎn)具有必需性和投資性的雙層屬性，但隨著國(guó)家一系列調(diào)控政策，房地產(chǎn)暴利時(shí)代已經(jīng)宣告結(jié)束，“地王”隨之銷聲匿跡，底價(jià)成交、多方合作已成為常態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷朝著健康穩(wěn)定的方向發(fā)展，微利時(shí)代越發(fā)突出房地產(chǎn)管理的重要性，文章對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目管理控制要點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)如下。

1 事前控制

1.1 市場(chǎng)調(diào)研

市場(chǎng)調(diào)研很重要，不僅要求內(nèi)容全面，同時(shí)市調(diào)深度也要滿足決策要求；一旦市調(diào)不準(zhǔn)確或流于形式，往往項(xiàng)目一開始就注定失敗，出現(xiàn)虧本。

①宏觀環(huán)境調(diào)研，包括自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、人口數(shù)量、政策法規(guī)等。

②城市房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)研，包括市場(chǎng)的需求量、飽和度、庫(kù)存壓力、居民消費(fèi)趨勢(shì)、購(gòu)買力、居民喜好、生活習(xí)慣、樓盤分布、產(chǎn)品特征、土地供應(yīng)等。

③項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)研，主要是同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)者（含潛在競(jìng)爭(zhēng)者）的數(shù)量、規(guī)模、設(shè)計(jì)、服務(wù)、價(jià)格、利潤(rùn)、營(yíng)銷策略等。

1.2 項(xiàng)目的投資決策（競(jìng)拍）

在市場(chǎng)調(diào)研充分基礎(chǔ)上，對(duì)競(jìng)拍土地的位置、性質(zhì)、用途、規(guī)劃要求、地質(zhì)條件及其他相關(guān)條件充分了解，對(duì)盈利性不高，經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益不明顯，特別是經(jīng)濟(jì)效益不明顯，要慎重決策。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益不明顯，抗風(fēng)險(xiǎn)能力也就差，很容易發(fā)生虧損。當(dāng)然，一旦發(fā)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)地塊，要毫不猶豫參與競(jìng)拍，爭(zhēng)取摘牌或者參與合作。

1.3 方案比選

取得土地后，在項(xiàng)目方案決策階段對(duì)不同項(xiàng)目進(jìn)行多方案比選，選擇科學(xué)合理、經(jīng)濟(jì)可行的方案，充分合理利用規(guī)劃指標(biāo)資源，堅(jiān)持效益最大化原則，同時(shí)根據(jù)選擇的最優(yōu)、最佳方案，落實(shí)工程設(shè)計(jì)。對(duì)設(shè)計(jì)產(chǎn)品要求指標(biāo)，既要符合當(dāng)?shù)兀ㄊ姓{(diào)）標(biāo)準(zhǔn)和需求，同時(shí)也要符合產(chǎn)品的時(shí)代要求，準(zhǔn)確定位產(chǎn)品，包括產(chǎn)品整體概念、規(guī)劃指標(biāo)、面積、戶型比例、得房率等，以及智能化、綠化、配套等相關(guān)設(shè)計(jì)，保持整體性、一致性。在選擇設(shè)計(jì)院時(shí)，也要通過(guò)比選確定，對(duì)樁基類型、基礎(chǔ)形式、單方含鋼量、混凝土量等主要指標(biāo)限額設(shè)計(jì)，同時(shí)對(duì)圖紙深度、進(jìn)度要求以及階段性成果要有時(shí)間限制，主要是及時(shí)報(bào)規(guī)報(bào)建、審圖，及時(shí)組織現(xiàn)場(chǎng)施工，盡早實(shí)現(xiàn)預(yù)售進(jìn)度，快速回籠資金，增加資金使用率。所謂3-6-9項(xiàng)目、258項(xiàng)目，原理都是一樣，目的就是規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，提高資金周轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益最大化。

至此，一個(gè)項(xiàng)目的事前控制基本完成，事前控制占著投資總額很大部分比例，決定著項(xiàng)目成敗，事前工作的把握和控制對(duì)項(xiàng)目的成功起著至關(guān)重要的作用。

2 事中控制

2.1 工程項(xiàng)目策劃

項(xiàng)目開始前，一定要做好項(xiàng)目的實(shí)施策劃，根據(jù)收集資料、開發(fā)大綱，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的整體策劃，包括開竣工時(shí)間、標(biāo)段劃分、工程節(jié)點(diǎn)、整體開發(fā)進(jìn)度、項(xiàng)目融資（資金回籠、還款計(jì)劃）、目標(biāo)成本、合約規(guī)劃、交付與運(yùn)營(yíng)等各方面。遵循6個(gè)原則：整體規(guī)劃原則、客觀現(xiàn)實(shí)原則、切實(shí)可行原則、靈活機(jī)動(dòng)原則、講求時(shí)效原則、群體意識(shí)原則。

2.2 招投標(biāo)和設(shè)備招采管理等成本控制

一是從戰(zhàn)略品牌庫(kù)中選擇優(yōu)質(zhì)合作伙伴參與項(xiàng)目投標(biāo)，堅(jiān)持合理價(jià)中標(biāo)原則，實(shí)現(xiàn)雙贏，杜絕低價(jià)中標(biāo)，或者低進(jìn)高出；二是招標(biāo)工作遵循公平、公開、公正、誠(chéng)信的原則，注重招標(biāo)文件的編制質(zhì)量，招標(biāo)文件應(yīng)結(jié)合往年已建項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行完善并優(yōu)化，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況將風(fēng)險(xiǎn)提示盡量標(biāo)明，并要求投標(biāo)單位踏勘現(xiàn)場(chǎng)，了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)減少誤判，結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況及圖紙考慮相應(yīng)的材料損耗、運(yùn)輸周轉(zhuǎn)及措施費(fèi)用、環(huán)保停工等；三是采取有效措施防止投標(biāo)單位串標(biāo)、圍標(biāo)。四是做好甲供材的采購(gòu)與供應(yīng)，真正做到物美價(jià)廉。實(shí)行全過(guò)程成本管理工作，編制合約規(guī)劃，嚴(yán)控成本指標(biāo)，規(guī)范變更與簽證，加強(qiáng)審核與付款，包括項(xiàng)目結(jié)束及時(shí)結(jié)算等工作。

2.3 現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度、質(zhì)量、安全工作

抓好現(xiàn)場(chǎng)工作的前提選擇好施工隊(duì)伍還不夠，還要加強(qiáng)工程合同管理，盡量要求數(shù)據(jù)化、明細(xì)化，界面劃分清晰，內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)明確，把容易產(chǎn)生歧義或者含糊的內(nèi)容細(xì)化，如銷售節(jié)點(diǎn)時(shí)間要求、開竣工時(shí)間、付款節(jié)點(diǎn)及比例、違約責(zé)任、獎(jiǎng)懲制度等。工程節(jié)點(diǎn)對(duì)實(shí)現(xiàn)早日銷售和資金回籠起著決定性作用?，F(xiàn)場(chǎng)管理依據(jù)圖紙施工，按照規(guī)范驗(yàn)收，上道工序不合格嚴(yán)禁進(jìn)入下道工序，做到樣板先行，加強(qiáng)檢查驗(yàn)收與評(píng)比，定期召開工程例會(huì)及各項(xiàng)專題會(huì)議，圍繞“PDCA”循環(huán)，鼓勵(lì)施工單位創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程，創(chuàng)省（市）文明工地，同時(shí)發(fā)揮好監(jiān)理對(duì)工程“三控、兩管、一協(xié)調(diào)”的作用。

2.4 營(yíng)銷與財(cái)務(wù)

營(yíng)銷工作很關(guān)鍵，其中客戶開發(fā)管理，銷售策劃、策略，產(chǎn)品定位、包裝、廣告、定價(jià)，銷控管理、簽約流程管理、人員培訓(xùn)、績(jī)效管理、三點(diǎn)一線管理、銀行按揭、售后、尾盤管理等，每一個(gè)環(huán)節(jié)都要認(rèn)真對(duì)待。

抓好財(cái)務(wù)三管理：一是投資管理，包括可行性研究、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、開發(fā)成本、費(fèi)用計(jì)劃與控制、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析；二是籌資管理，包括資金籌集渠道分析、資產(chǎn)成本計(jì)算、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化；三是利潤(rùn)與分配管理，包括利潤(rùn)最大化目標(biāo)管理、利潤(rùn)分配管理。同時(shí)抓好財(cái)務(wù)的核算工作，清楚相關(guān)資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表、財(cái)務(wù)綜合報(bào)表等。

2.5 規(guī)避法務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

加強(qiáng)合同管理，從訂立合同到執(zhí)行合同做到規(guī)范化操作，不僅是工程相關(guān)施工合同、設(shè)備供應(yīng)合同、材料供貨合同，尤其是銷售合同。規(guī)避合同風(fēng)險(xiǎn)，包括施工方索賠與反索賠方面，對(duì)外聯(lián)系函（單）語(yǔ)言措辭規(guī)范、日常用印流程等都要嚴(yán)格控制，遵守制度。

2.6 團(tuán)隊(duì)建設(shè)與對(duì)外協(xié)調(diào)

現(xiàn)實(shí)中，新項(xiàng)目老團(tuán)隊(duì)的情況極少，大多數(shù)都是新項(xiàng)目、新團(tuán)隊(duì)，有的團(tuán)隊(duì)甚至是幾個(gè)合作方在項(xiàng)目中各負(fù)責(zé)一塊，在協(xié)調(diào)管理上存在一定的難度，員工做事難以改變慣性思維，所以一定要加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，打破壁壘形成合力，加強(qiáng)考核與職工能力培養(yǎng)，用人之長(zhǎng)，深挖潛力，幫助員工提升能力，規(guī)劃職業(yè)發(fā)展，解決員工困難，努力調(diào)動(dòng)職工工作積極性，增強(qiáng)凝聚力、向心力，使各部門正常有效配合驅(qū)動(dòng)，使項(xiàng)目正常有序推進(jìn)；項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人要協(xié)調(diào)好當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)職能部門關(guān)系，包括當(dāng)?shù)卣⒆〗ň?、?guī)劃局、房管局、城管、環(huán)保局、消防、自來(lái)水、燃?xì)?、電力、銀行等，充分利用社會(huì)資源，為順利實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)奠定基礎(chǔ)。

2.7 人事與后勤管理

做好人員招聘、員工崗前培訓(xùn)，杜絕人員的頻繁流動(dòng)；做好職工福利、拓展活動(dòng)等工作，讓員工有歸屬感；加強(qiáng)車輛、保安、保潔、食堂、后勤等日常工作管理。

3 事后控制階段

3.1 移交與運(yùn)營(yíng)

項(xiàng)目順利結(jié)束并交給客戶，工程管理人員要對(duì)物業(yè)管理人員進(jìn)行交底、培訓(xùn)，確保項(xiàng)目能夠順利運(yùn)營(yíng)與使用；必要時(shí)請(qǐng)專業(yè)設(shè)備廠家做專項(xiàng)培訓(xùn)；將工程所有合同、資料、設(shè)備、場(chǎng)地、各專業(yè)單位聯(lián)系人、聯(lián)系方式等，統(tǒng)一辦理移交。

3.2 項(xiàng)目后評(píng)估與保修金退還

項(xiàng)目結(jié)束后，組織各部門各專業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行后評(píng)估，哪些工作達(dá)到預(yù)期要求，哪些工作超出預(yù)期要求，哪些工作出現(xiàn)了失誤，達(dá)不到預(yù)期，從管理、設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本多條線進(jìn)行項(xiàng)目后評(píng)估。

②服務(wù)期滿，按合同要求與規(guī)定及時(shí)退還保修金，若有其他問(wèn)題產(chǎn)生額外費(fèi)用則按合同規(guī)定在保修金中扣除。

4 結(jié)束語(yǔ)

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人不僅要有復(fù)合型知識(shí)結(jié)構(gòu)，還要具備一定人格魅力，不僅要具有堅(jiān)韌、睿智、果斷、抗壓、冷靜的頭腦和清晰的思維，也要在工作中廉潔、自律、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，不斷提升自己的素質(zhì)與能力，善于聽取別人的不同意見，在工作中做出榜樣與表率。房地產(chǎn)管理核心理念是“目標(biāo)—組織—領(lǐng)導(dǎo)—管理”，首先確定好目標(biāo)，并根據(jù)目標(biāo)建立組織，建立健全公司制度并帶領(lǐng)大家遵照?qǐng)?zhí)行，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最大經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。