限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià) 有助抑制房?jī)r(jià)

8月21日，今年首宗限房?jī)r(jià)地塊——北京朝陽(yáng)區(qū)豆各莊鄉(xiāng)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目B、C地塊開(kāi)始網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，起始價(jià)24.5億元。地塊建設(shè)用地面積11.8萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積29.46萬(wàn)平方米，屬性為二類居住用地、公建混合住宅、托幼、環(huán)保設(shè)施用地（配建公共租賃住房）。交易文件規(guī)定，本次出讓宗地中配建5.15萬(wàn)平方米建筑規(guī)模的“公共租賃住房”。并且，除“公共租賃住房”外，剩余居住用途建筑規(guī)模建設(shè)的商品住房銷(xiāo)售限價(jià)為2.2萬(wàn)元/平方米，套型建筑面積全部為90平方米以內(nèi)，單套商品住房總價(jià)控制在200萬(wàn)元以內(nèi)。

其實(shí)，限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)的土地出讓方式并不是一件新鮮事物，北京在2011年5月推出的房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)地塊就采取了這種競(jìng)拍方式，地塊內(nèi)所有居住用途面積均需建成中小套型商品房，房屋銷(xiāo)售均價(jià)現(xiàn)定在12500元/平方米。當(dāng)時(shí)，區(qū)域銷(xiāo)售均價(jià)在14000～15000元/平方米，該地塊最終由中鐵建以14.6億元獲得，平均樓板價(jià)為6095元/平方米，并規(guī)定房屋購(gòu)買(mǎi)者兩年內(nèi)不得出讓。

雖然此種出讓方式并不是新出來(lái)的，但卻受到業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注，其主要原因在于之前的限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)地塊數(shù)量較少，對(duì)市場(chǎng)影響力有限，而今年北京提出要對(duì)300多公頃的住宅用地試行這一出讓方式，供應(yīng)量占到商品房總量的45%，規(guī)模非常大。而且，國(guó)土資源部黨組成員、國(guó)家土地副總督察甘藏春亦曾公開(kāi)表態(tài)，探索、推廣北京等地試點(diǎn)的“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”或“限房?jī)r(jià)、競(jìng)保障房面積”出讓方式，國(guó)土部將總結(jié)完善地方經(jīng)驗(yàn)，并出臺(tái)規(guī)范性文件。

但目前來(lái)看，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的競(jìng)拍方式短期內(nèi)不太可能在全國(guó)大規(guī)模推廣。首先，各地市場(chǎng)情況不一，部分城市的土地較搶手，比如北上廣等一線核心城市，土地市場(chǎng)熱度受到的影響不會(huì)太大，但二、三線城市土地出讓很可能遇冷，若土地成交量顯著滑坡，未來(lái)城市住宅產(chǎn)品供應(yīng)量也將下降，反而會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的問(wèn)題，引起房?jī)r(jià)上漲，與控制房?jī)r(jià)漲幅的預(yù)期相背離；其次，土地出讓收入已成為很多城市的重要財(cái)政收入，并且是地方政府償債的重要資金來(lái)源，限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)的方式將可能使這項(xiàng)收入大幅減少，土地出讓通過(guò)市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)能夠?qū)崿F(xiàn)政府賣(mài)地收益的最大化，但如果大范圍推廣限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)出讓方式，地價(jià)將受到抑制，從而降低土地出讓收入，在地方執(zhí)行上或受阻力，推廣難度大。