房地產(chǎn)開發(fā)項目中關(guān)于動態(tài)財務(wù)管理模式研究

羅勇

【摘 要】動態(tài)模式的財務(wù)管理具有其他模式難以匹敵的巨大優(yōu)勢。本文首先概述了財務(wù)動態(tài)管理模式及其意義和實施可行性，并根據(jù)其應(yīng)用的問題及策略，對房地產(chǎn)企業(yè)如何構(gòu)建財務(wù)動態(tài)管理模式進(jìn)行了探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)動態(tài)模式；財務(wù)管理

近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭日益激烈，在房地產(chǎn)項目開發(fā)運營過程中，更加注重效益的最大化、流程的規(guī)范化，將財務(wù)動態(tài)管理模式應(yīng)用于房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，對提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營穩(wěn)定性以及整個開發(fā)管理流程的規(guī)范化具有重要的意義。

一、財務(wù)動態(tài)管理模式概述

動態(tài)財務(wù)管理模式是通過分析未來企業(yè)財務(wù)發(fā)展?fàn)顩r以及其預(yù)設(shè)目標(biāo)相結(jié)合對最終成果的模擬系統(tǒng)，使用一系列動態(tài)財務(wù)計算指標(biāo)、一套系統(tǒng)的管理輔助工具和一定的對動態(tài)變量進(jìn)行分析的方法，來展現(xiàn)財務(wù)信息狀況伴隨其受制約的因素所變動的整體過程。房地產(chǎn)企業(yè)的動態(tài)財務(wù)管理是在開發(fā)項目實行的經(jīng)濟預(yù)算過程中，通過對該項目未來幾年的經(jīng)營情況的預(yù)測及其設(shè)定目標(biāo)結(jié)果的假設(shè)制定，經(jīng)過運用計算考核財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率等財務(wù)動態(tài)指標(biāo)，使用ERP系統(tǒng)、各業(yè)務(wù)臺賬系統(tǒng)等財務(wù)管理輔助工具，采用“情景分析”“隨機模擬”等動態(tài)分析方法，去展現(xiàn)因受到各種不確定的內(nèi)外在因素對項目運營結(jié)果的影響，進(jìn)而實現(xiàn)動態(tài)的財務(wù)目標(biāo)和預(yù)設(shè)目標(biāo)的實際對比，來達(dá)到實時、有效地控制房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)進(jìn)程、高效的調(diào)節(jié)資源配置、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)和實現(xiàn)項目收益最大化。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目過程中實施財務(wù)動態(tài)管理的意義與可行性

1.實施財務(wù)動態(tài)管理的意義

財務(wù)動態(tài)管理能夠保證企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和真實性，能夠有效的提高企業(yè)財務(wù)管理的水平和效率，從而實現(xiàn)提高企業(yè)的經(jīng)濟利益?，F(xiàn)如今，結(jié)合我國大型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況，不難看出其各方面的信息化管理水平都較高。多數(shù)企業(yè)財務(wù)管理工作都已進(jìn)入了信息化管理的新階段。房地產(chǎn)企業(yè)在項目的投融資金額、經(jīng)營現(xiàn)金流比其他行業(yè)企業(yè)大很多，因此房地產(chǎn)的財務(wù)管理面臨著非常大的挑戰(zhàn)，急需應(yīng)用動態(tài)財務(wù)管理模式。財務(wù)動態(tài)管理模式的應(yīng)用需要具備資金管理的意識，同時也要加強財務(wù)管理方面的科學(xué)性、專業(yè)性。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的運營過程中應(yīng)用財務(wù)動態(tài)管理模式，使得企業(yè)管理層能夠全面了解企業(yè)資金的流動需求和運作過程，保證企業(yè)資金的合理應(yīng)用，并為企業(yè)合理決策提供依據(jù)，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

2.實施財務(wù)動態(tài)管理的可行性

實施財務(wù)動態(tài)管理的可行性主要在于兩點。一是房地產(chǎn)企業(yè)有能夠?qū)嵤┴攧?wù)動態(tài)管理的基礎(chǔ)。實施財務(wù)動態(tài)管理模式需要具有較高的信息化水平。我國房地產(chǎn)企業(yè)基本實現(xiàn)了局域網(wǎng)、計算機辦公的應(yīng)用，能夠保障財務(wù)動態(tài)管理模式獲取信息的實時性和有效性。二是房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)動態(tài)管理模式具有較強的應(yīng)用意愿。房地產(chǎn)開發(fā)項目動輒運作數(shù)億的投融資金，在管控財務(wù)成本方面有較高的要求，因此，房地產(chǎn)企業(yè)希望應(yīng)用財務(wù)動態(tài)管理模式，合理、準(zhǔn)確、高效的運用資金，降低財務(wù)成本或拓展擴大規(guī)模，以減少企業(yè)投資的風(fēng)險，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的安全性。

三、應(yīng)用財務(wù)動態(tài)管理模式現(xiàn)有的問題分析

1.房地產(chǎn)管理者財務(wù)動態(tài)管理概念薄弱

我國今年的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展在整體上并沒有有效結(jié)合財務(wù)動態(tài)管理理論發(fā)展，并且多數(shù)的房地產(chǎn)管理者沒有完整的財務(wù)動態(tài)管理概念，相關(guān)人員的思想意識和知識能力暫不能匹配經(jīng)濟動態(tài)管理的專業(yè)基本要求。房地產(chǎn)管理人員在進(jìn)行項目管理工作時，普遍將工作的重點放在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)與銷售上，不太關(guān)注財務(wù)管理，造成房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理模式在項目開發(fā)管理中的應(yīng)用受到忽視或者阻礙。

2.房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)管理職能機制不完善

我國大部分的房地產(chǎn)企業(yè)普遍制定了相關(guān)制度對日常業(yè)務(wù)進(jìn)行規(guī)范，但是在實際運行中，這些制度規(guī)范并沒有起到應(yīng)有的作用。此外，一般的房地產(chǎn)企業(yè)不會設(shè)立獨立的財務(wù)動態(tài)管理機構(gòu)以及安排相應(yīng)的工作人員進(jìn)行業(yè)務(wù)處理，或者有機構(gòu)有人員，但沒有取得最高管理層的業(yè)務(wù)充分授權(quán)，這造成在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財務(wù)動態(tài)管理時沒有完善的機構(gòu)、制度支撐和管理權(quán)限支持，缺少制度規(guī)范的約束，進(jìn)一步制約了財務(wù)動態(tài)管理在企業(yè)中的發(fā)展。

四、財務(wù)動態(tài)管理模式在房地產(chǎn)項目中的應(yīng)用策略

對于房地產(chǎn)的管理者來說，應(yīng)該培養(yǎng)自己的財務(wù)動態(tài)管理觀念，并進(jìn)行專業(yè)知識的學(xué)習(xí)，使得財務(wù)動態(tài)管理模式與房地產(chǎn)實際經(jīng)營業(yè)務(wù)相結(jié)合，從而實現(xiàn)其價值，提高房地產(chǎn)企業(yè)的效率。對于企業(yè)來說，應(yīng)當(dāng)不斷建立和完善財務(wù)動態(tài)管理監(jiān)督機制，建立并不斷完善機制，提高動態(tài)模式的應(yīng)用水平。對于相關(guān)工作人員來說，可以提高房地產(chǎn)行業(yè)管理人員的財務(wù)管理意識，提高專業(yè)化財務(wù)動態(tài)管理水平，激發(fā)財務(wù)管理人員的在進(jìn)行財務(wù)工作中的積極性與責(zé)任感，形成敬業(yè)精神，充分在財務(wù)工作中發(fā)揮自己的作用，從而提升整個財務(wù)工作隊伍的水平，進(jìn)一步提高企業(yè)的競爭力。

五、房地產(chǎn)企業(yè)如何構(gòu)建財務(wù)動態(tài)管理模式

1.構(gòu)建財務(wù)動態(tài)管理模式的原則

構(gòu)建財務(wù)動態(tài)管理的模式，需要遵守合法性原則、適應(yīng)性原則、效率性原則以及整體性的原則。其中，合法性原則是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目過程中應(yīng)用財務(wù)動態(tài)管理模式，需要在法律允許的范圍內(nèi)進(jìn)行，不得出現(xiàn)違法、違規(guī)的行為；適應(yīng)性原則是指制定的財務(wù)動態(tài)管理模式需要符合企業(yè)的實際開發(fā)狀況，并在實施過程中有針對性的進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整，避免造成不必要的損失；效率性原則是指財務(wù)管理的動態(tài)模式也有高效率的需求，不能為了管理而管理，提高財務(wù)動態(tài)管理效率，能夠更好地保障企業(yè)項目的經(jīng)濟利益；整體性原則是制定房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理模式時，需要有長遠(yuǎn)的、發(fā)展性的眼光，不能只看到眼前的利益，應(yīng)在符合企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的前提下，協(xié)調(diào)其他財務(wù)管控制度，從整體上確保財務(wù)動態(tài)管理模式的有效實施。

2.財務(wù)動態(tài)管理模式的構(gòu)建

構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)的重心是建立科學(xué)的財務(wù)管理信息平臺，將整個企業(yè)的各個職能部門的管理工作都納入同一系統(tǒng)，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、財務(wù)的無縫對接。

首先，需要具體分析企業(yè)動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)的功能需求。通過分析企業(yè)的財務(wù)管和戰(zhàn)略發(fā)展的目標(biāo)，結(jié)合企業(yè)實際情況，了解動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)所需要的功能，使得整個房地產(chǎn)企業(yè)能夠在信息查閱、分析、匯總、結(jié)果測算、計劃調(diào)整等方面，實時反饋各個具體項目的財務(wù)狀況，并及時對各個項目財務(wù)的運行情況進(jìn)行統(tǒng)計分析和綜合評估。

其次，設(shè)置動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)的模版。針對房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)的功能需求設(shè)置合理的功能模版。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理系統(tǒng)普遍以基礎(chǔ)信息、財務(wù)可行性分析、成本控制、資金運用、企業(yè)的業(yè)績和評價為主。在這一環(huán)節(jié)，企業(yè)可自行或委托專業(yè)機構(gòu)來開發(fā)動態(tài)財務(wù)管理信息系統(tǒng)。

再次，運行企業(yè)動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)。在企業(yè)動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)運行過程中，應(yīng)當(dāng)實現(xiàn)預(yù)設(shè)目標(biāo)利潤、分解目標(biāo)成本、編制執(zhí)行資金計劃、落實責(zé)任成本費用、開發(fā)成本費用的計算和監(jiān)控等環(huán)節(jié)的良好配合。

最后，對財務(wù)管理系統(tǒng)進(jìn)行集成管理。動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)正式運行后，需要及時整合系統(tǒng)各項功能，規(guī)范操作流程，實時記錄跟蹤核心業(yè)務(wù)進(jìn)展，實現(xiàn)業(yè)務(wù)、財務(wù)、資金管理的有機結(jié)合。

六、結(jié)束語

財務(wù)動態(tài)管理模式具有較為明顯的管理優(yōu)勢，因此將其應(yīng)用到房地產(chǎn)項目開發(fā)運營過程中，能夠有效提高項目開發(fā)的效益以及促進(jìn)整個流程的規(guī)范化，從而進(jìn)一步推動財務(wù)動態(tài)管理模式在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用和發(fā)展。

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