房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目標(biāo)成本管理現(xiàn)狀及改進(jìn)研究

劉 博

近幾年來，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)面新聞屢屢發(fā)生，比如遲遲難以交房、爛尾樓現(xiàn)象等，都極大影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身形象，而造成這些負(fù)面事件的原因，大部分都是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理不善造成的，其中一個重要原因就是成本控制層面的問題。因此，房地產(chǎn)要能夠獲得穩(wěn)健發(fā)展，必然需要不斷做好目標(biāo)成本管理，尤其是要針對現(xiàn)有管理機(jī)制下所暴露出來的一系列問題，積極尋找措施加以解決。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好目標(biāo)成本管理的意義

所謂目標(biāo)成本管理，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，就是依據(jù)既定成本目標(biāo)，做好在項(xiàng)目開發(fā)過程中的成本控制工作[1]。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用，通常包括：征地、安置等的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，地質(zhì)勘探、測繪以及規(guī)劃、設(shè)計等前期工程費(fèi)用，與房屋開發(fā)相關(guān)的道路、照明、綠化等建造的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用，施工過程中的建筑安裝工程費(fèi)用，消防等的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，各種管理、銷售等的開發(fā)間接費(fèi)用等等。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，做好目標(biāo)成本管理有著重要意義，尤其是在當(dāng)前形勢下，首先是房地產(chǎn)企業(yè)作為典型的重資產(chǎn)運(yùn)營企業(yè)，開發(fā)成本支出始終是最重要的成本支出，在所有成本支出中可以占到70%到80%，而開發(fā)成本支出情況，也將直接影響到項(xiàng)目的市場經(jīng)濟(jì)效益，因此，做好目標(biāo)成本管理，是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要保障。二是當(dāng)前隨著國家對于房地產(chǎn)行業(yè)采取的從緊態(tài)勢的宏觀調(diào)控，使得房地產(chǎn)企業(yè)的自身利益空間得到了一定擠壓，在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷加強(qiáng)目標(biāo)成本管理，才能夠有效應(yīng)對當(dāng)前形勢給房地產(chǎn)企業(yè)所帶來的不利影響。三是隨著國家在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域所推行的結(jié)構(gòu)性供給側(cè)改革給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響，以及綠色建筑、智能建筑的不斷興起，都給傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)帶來了挑戰(zhàn)和壓力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有做好目標(biāo)成本管理，才能夠有更多財務(wù)資源投入到轉(zhuǎn)型升級和業(yè)務(wù)創(chuàng)新方面，從而更好地獲得市場競爭力。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀

（一）缺乏對成本風(fēng)險的有效管理

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般所涉及的環(huán)節(jié)非常多，大大小小的開發(fā)細(xì)節(jié)十分復(fù)雜，而項(xiàng)目的復(fù)雜性也意味著風(fēng)險集聚的可能性更大，這其中絕大部分風(fēng)險都有可能造成成本上升，比如房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目往往施工周期會比較長，且在露天環(huán)境下進(jìn)行作業(yè)，有可能造成的極端自然條件帶來的影響；再比如，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目一般工程規(guī)模較大，因此很多乙方單位在中標(biāo)之后，為了能夠節(jié)約管理成本，通常會采取分包的形式進(jìn)行分包，分包單位自身實(shí)力和管理能力如果比較低，有可能帶來的成本支出也將增高[2]。此外，包括政策因素、市場行情因素、銀行利率變化等，都是可能造成成本風(fēng)險上升的風(fēng)險。但是很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行目標(biāo)成本控制過程中，往往將重點(diǎn)放在事中控制、事后控制階段，而對于風(fēng)險研判這樣的事前控制工作，則顯得力度不足、科學(xué)性不夠，影響了成本控制的風(fēng)險防范作用發(fā)揮。

（二）缺乏系統(tǒng)科學(xué)的成本管理規(guī)制和體系

當(dāng)前，我國雖然很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都建立起了內(nèi)部成本控制規(guī)制和體系，但是其科學(xué)性、有效性方面還是有所不足。首先是在成本控制體系的執(zhí)行過程中存在“重控制，輕效率”的片面現(xiàn)象，即房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制過程中，沒有認(rèn)識到成本控制的目標(biāo)是在達(dá)到質(zhì)量要求的前提下，實(shí)現(xiàn)成本的最小控制，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)往往忽視了這一點(diǎn)，為了能夠盡量控制成本，往往可能采取一些不合規(guī)、不合行業(yè)準(zhǔn)則的現(xiàn)象，比如2017年6月，鎮(zhèn)江市“金色陽光”樓盤所被曝光的“瘦身鋼筋”事件，就直接反映了開發(fā)商為了片面控制成本而淡漠行業(yè)準(zhǔn)則的行為[3]。其次是在成本控制過程中，會采取“成本轉(zhuǎn)移”的方式來控制成本，比如將因?yàn)轭A(yù)算不利導(dǎo)致的成本上升部分轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者，這樣將直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場競爭力。三是在目標(biāo)成本管理過程中，控制和監(jiān)督固然是重要一方面，而將成本管理中發(fā)現(xiàn)的問題、研究產(chǎn)生的思考經(jīng)過整合，積極向企業(yè)經(jīng)營層建言獻(xiàn)策，促進(jìn)內(nèi)部成本控制體系不斷優(yōu)化，也是目標(biāo)成本管理工作的重要職能，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作明顯輕視了這一點(diǎn)。

三、改進(jìn)對策

（一）探索建立成本管理風(fēng)險測試常態(tài)化機(jī)制，增強(qiáng)事前控制能力

成本管理風(fēng)險測試機(jī)制的目的在于分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在宏觀調(diào)控、外部市場環(huán)境變化和內(nèi)在經(jīng)營壓力下發(fā)生內(nèi)外部環(huán)境、質(zhì)態(tài)變化狀況的不利變動時，能夠承擔(dān)風(fēng)險沖擊的能力[4]。通過定量評估房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場波動或危機(jī)時面臨的成本支出風(fēng)險的嚴(yán)重程度，深入分析抵御風(fēng)險的能力，并切實(shí)形成可以提供給財務(wù)有權(quán)層的應(yīng)對措施，從而有效預(yù)防和緩釋一些風(fēng)險事件對成本管理造成的沖擊。實(shí)際操作工程中，通過對各種影響成本變化的風(fēng)險因素設(shè)定輕、中、嚴(yán)重這三種情況的假設(shè)，分別確定相關(guān)風(fēng)險事件的發(fā)生概率以及發(fā)生后給成本支出造成影響的情況，同時根據(jù)實(shí)際情況制定相關(guān)的應(yīng)對方案，并另外計量假定需要采取措施需要應(yīng)對所需要付出的成本。這樣做的意義是能夠提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在目標(biāo)成本管理上的前瞻性和全面性，為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以修訂建立成本管理風(fēng)險測試機(jī)制和相關(guān)應(yīng)急預(yù)案，定期開展成本管理風(fēng)險測試，針對可能發(fā)生的風(fēng)險情景，積極做好應(yīng)對措施；同時，不斷推進(jìn)系統(tǒng)開發(fā)，通過系統(tǒng)為管理能力提高提供科技支持，提高成本管理風(fēng)險測試指標(biāo)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、及時性和完整性。

（二）優(yōu)化成本控制體系

首先是要改變過去的一些片面的、不合理的成本控制理念比如“重控制，輕效率”“成本轉(zhuǎn)移”等，進(jìn)一步強(qiáng)化成本控制的科學(xué)意識和主體責(zé)任意識，在此基礎(chǔ)上，不斷優(yōu)化成本控制體系，一是要圍繞客觀形勢變化，進(jìn)一步梳理目標(biāo)成本管理在事前控制、事中控制、事后控制等各個環(huán)節(jié)的操作流程，提高成本控制效率；二是結(jié)合目前科技信息發(fā)展趨勢，引進(jìn)并做好數(shù)據(jù)大后臺建設(shè)工作，依托大數(shù)據(jù)，不斷強(qiáng)化目標(biāo)成本控制的精準(zhǔn)性和有效性。三是要進(jìn)一步規(guī)范信息報告和決策建議機(jī)制建設(shè)，促進(jìn)成本管理部門在結(jié)合日常工作的實(shí)際情況，積極主動地向企業(yè)經(jīng)營層提供成本管理創(chuàng)新的辦法和思路?？傊ㄟ^打造效率型的成本控制體系，最終實(shí)現(xiàn)“效率高帶來效益高”的目標(biāo)。

綜上所述，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，如何實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本管理的有效性始終是自身發(fā)展過程中的需要重點(diǎn)做好的環(huán)節(jié)，目標(biāo)成本管理水平如何，將直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的綜合效益、市場競爭力，也因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須強(qiáng)化目標(biāo)成本管理，扎實(shí)做好目標(biāo)成本管理工作，為自身在市場化背景下的穩(wěn)健發(fā)展提供堅實(shí)支撐。