全國縣域房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析

◎呂風(fēng)勇

經(jīng)過了2016年房地產(chǎn)價格的快速上漲，2017年我國大中城市房地產(chǎn)價格總體依然保持了較高增速，但是結(jié)構(gòu)分化比較明顯。最突出的表現(xiàn)就是補漲和回調(diào)并存，即2016年房地產(chǎn)價格大漲的城市，2017年房地產(chǎn)價格大多出現(xiàn)漲幅微小甚至一定程度下調(diào)，反之，2016年房地產(chǎn)價格漲幅較小的城市，2017年房地產(chǎn)價格大都出現(xiàn)補漲。全國的縣域房地產(chǎn)市場與大中城市房地產(chǎn)市場同步，還是跟漲，抑或是逆勢而行？縣域城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場具有房價相對較低，居民住房負(fù)擔(dān)總體不高，房價收入比雖有所上升但總體仍處于合理區(qū)間的特殊性。但由于市場容量較小，縣域城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場一旦受外部傳導(dǎo)或政策影響導(dǎo)致需求或供給出現(xiàn)較大波動時，庫存與房價很容易出現(xiàn)大起大落。因此，房地產(chǎn)市場火熱的情況下，去庫存問題也不容忽視。

縣域房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

1.商品房銷售面積：總體增速放緩，部分出現(xiàn)下降

2017年，由中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院縣域經(jīng)濟(jì)課題組監(jiān)測的100個縣（市）①，商品房銷售面積總計10706.6萬平方米，同比增長了14.0%，比2016年29.28%的增速回落了15.28個百分點、其中，增速超過30.0%的縣（市）有36個，比2016年減少16個，超過50.0%的有20個，比2016年減少6個。商品房銷售面積負(fù)增長的縣（市）有19個，比2016年減少10個。這表明，2017年縣（市）商品房成交量增速有所放緩，部分城市銷售量出現(xiàn)較為明顯的下降（見圖1）。

在100個縣（市）中，商品房銷售面積2016-2017年連續(xù)增長的有75個，其中增速連續(xù)兩年超過30.0%的有24個，主要是二三線城市所屬的區(qū)內(nèi)一類縣（市），或者是一二線城市所屬的區(qū)內(nèi)二、三類縣（市），如成都的新津市，長沙的寧鄉(xiāng)市，青島的萊西市，溫州的樂清市、平陽縣，湖州的長興縣、安吉縣，蘇州的張家港市，南通的海安市、如皋市，保定的定州市，泰州的靖江市等；由跌轉(zhuǎn)漲的有5個；由漲轉(zhuǎn)跌的有15個；連續(xù)兩年下降的有4個，分別是廊坊三河市、宜昌宜都市、黔東南州凱里市和荊州松滋市，這些縣（市）都具有較大的區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響力，成交量下滑都帶有市場周期性特征，而不是競爭力下降的表現(xiàn)。

圖1 2016-2017年100個樣本縣（市）商品房銷售面積增速區(qū)間分布

圖2 2015-2017年100個樣本縣（市）商品房銷售均價區(qū)間分布

2.商品房銷售均價：房價破萬元縣（市）顯著增加，結(jié)構(gòu)分化明顯

（1）2017年，縣（市）商品房銷售價格總體呈現(xiàn)上漲趨勢。所監(jiān)測的100個縣（市）商品房銷售均價的平均值為6102元/建筑平方米，比2016年提高了761元，中位數(shù)為5208元/建筑平方米，比2016年提高了645元。商品房銷售均價超過10000元/建筑平方米的有10個，而2015年和2016年都只有1個；均價在5000-10000元/建筑平方米之間的有44個，也高于2015年的37個和2016年的39個。

更多縣（市）商品房銷售均價進(jìn)入高位區(qū)間，均價在低位區(qū)間的個數(shù)相應(yīng)減少。2017年均價在3000-4000元/m2之間的減少到19個，遠(yuǎn)低于2015年的32個和2016年的33個；不過，由于部分縣（市）商品房均價在2017年出現(xiàn)回調(diào)，均價低于3000元/m2的縣（市）數(shù)量由2016年的1個增加到4個，仍略低于2015年的5個（見圖2）。

（2）2017年百縣（市）商品房銷售均價較同比增長13.5%，比2016年的5.3%提高了8.2個百分點。增速在20.0%以上的有29個縣（市），接近三成，比2016年增加了18個；10.0%-20.0%的有27個，比2016年增加了14個；商品房銷售均價增速在10.0%以下的只有45個，不足一半，而2016年有76個，其中商品房銷售均價下降的縣（市）數(shù)目也由2016年的26個減少到19個。商品房銷售均價增速連續(xù)維持高位的縣（市）大都出自浙江、江蘇和安徽，反映出這一地區(qū)縣（市）由于地處泛長三角地區(qū)而被投資者廣泛看好。其中，平湖市、新津縣和江山市是2017年商品房銷售均價漲幅最高的三個縣（市），都超過了50.0%，平湖市、江山市屬于浙江，新津縣屬于四川成都。

3.房價收入比：整體上升，高者更高

2017年100個縣（市）房價收入比總體呈現(xiàn)攀升趨勢。以城鎮(zhèn)居民為對象計算的房價收入比平均值為5.06，中位數(shù)為4.58，最高達(dá)到13.11，最低為1.78。2016年這100個縣（市）房價收入比均值為4.76，中位數(shù)為4.46，最高為13.19，最低為2.61。

從100個樣本縣（市）房價收入比的區(qū)間分布來看，2017年，房價收入比大于8.0的有2個縣（市），小于3.0的有3個縣（市），其余都位于3.0-8.0之間。相對2016年，2017年房價收入比位于6.0-8.0之間的縣（市）明顯增多，由12個增至24個，而5.0-6.0之間的數(shù)目減少較多，由24個降至17個，位于4.0-5.0、3.0-4.0之間的數(shù)目也都有所減少，但是減少幅度相對較小。

由于縣（市）之間城鎮(zhèn)居民可支配收入增速差異較小，房價收入比的變動更多是由商品房銷售均價變動導(dǎo)致的。結(jié)合房價收入比的變動特征，不難看出部分房價收入比較高的區(qū)域，商品房銷售均價變動較大，普遍偏高。而商品房銷售均價越高，其變動也越不穩(wěn)定。房價收入比較高的縣（市），大體有三類：一是環(huán)繞大城市而自身發(fā)展不足、房價畸高和收入不夠高的區(qū)域，如三河市、肥西縣和長豐縣等。二是自身發(fā)展較好，但是房價受到區(qū)內(nèi)核心城市房價帶動攀升更快的區(qū)域，如建德市、昆山市、樂清市和平湖市等。三是自身發(fā)展不足，但是由于城市規(guī)劃和房地產(chǎn)管理不到位，而易受區(qū)內(nèi)核心城市高房價傳導(dǎo)的區(qū)域，如舒城縣、普寧市、廉江市、博羅縣、潁上縣和鳳陽縣等。

開發(fā)投資的變化特點

1.開發(fā)投資增速呈現(xiàn)普遍快速上升態(tài)勢

2017年100個樣本縣（市）房地產(chǎn)開發(fā)投資平均增速為20.6%，比2016年的15.1%提高5.5個百分點，中位數(shù)也由5.3%升至14.8%。盡管如此，2017年樣本縣（市）房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的增速仍然只有6.7%，不僅低于2016年的28.6%，也低于全國房地產(chǎn)開發(fā)總額的增速7.0%。兩種增速的背離，主要是因為有一部分房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模較大的縣（市）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速相對較低，而另一部分房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模較小的縣（市）增速相對較高。一定程度上反映出經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的縣（市）房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)更大程度的調(diào)整。相對2016年，2017年還是有更多的樣本縣（市）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速進(jìn)入高位空間（見圖3）。2017年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為負(fù)的縣（市）由2016年的43個減少到34個，而增速大于30.0%的縣（市）由2016年的46個增至56個。這反映出，2017年樣本縣（市）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速呈現(xiàn)普遍快速上升態(tài)勢。

圖3 2016-2017年100個樣本縣（市）房地產(chǎn)開發(fā)投資區(qū)間增速分布

2.開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重呈現(xiàn)上升趨勢，但仍低于全國平均水平

2017年100個樣本縣（市）房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的平均比重為12.5%，比2016年的10.1%高2.4個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)投資總額占固定資產(chǎn)投資總額的比重為13.5%，比2016年的13.3%高0.2個百分點（見圖4）。雖然兩種方法計算的房地產(chǎn)開發(fā)投資比重有所差異，但是呈現(xiàn)一致的變動趨勢，即2017年這一比重較2016年有所提高。

將樣本縣（市）房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重與全國房地產(chǎn)開發(fā)投資比重對比，樣本縣（市）這一比重仍然明顯低于17.1%的全國比重，可由此推斷出比大中城市低，如北京2017年這一比重達(dá)到41.2%。2017年樣本縣（市）房地產(chǎn)開發(fā)投資比重超過10.0%的數(shù)目呈現(xiàn)增加之勢，由44個增至51個，而在5.0%-10.0%之間的則由31個減少至24個，低于5.0%的縣（市）數(shù)目保持穩(wěn)定不變。

圖4 2016-2017年100個樣本縣（市）房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重區(qū)間分布

總的來說，東部發(fā)達(dá)縣（市）房地產(chǎn)開發(fā)投資比重較高，而中西部欠發(fā)達(dá)縣（市）房地產(chǎn)開發(fā)投資比重偏低。2017年，在房地產(chǎn)開發(fā)投資比重超過20.0%的21個縣（市）中，有13個屬于東部地區(qū)，而在這一比重低于5.0%的22個縣（市）中，屬于東部地區(qū)的只有7個。同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資比重超過20.0%的縣（市）平均房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到108.3億元，而低于5.0%的縣（市）的總額只有8.1億元，而且前者房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的平均值達(dá)到31.0%，而后者只有1.1%。這些數(shù)據(jù)表明，發(fā)達(dá)程度不足、發(fā)展規(guī)模較小的縣（市）房地產(chǎn)市場的發(fā)育程度也相對較低，并且更容易陷入調(diào)整。

房地產(chǎn)庫存狀況和去化周期

2017年縣（市）房地產(chǎn)市場在2016年回暖的基礎(chǔ)上，總體繼續(xù)呈現(xiàn)向上的趨勢。由于成交量的持續(xù)放大，部分縣（市）房地產(chǎn)庫存已經(jīng)很低或需要補庫存，房價上漲很快。但是也有部分縣（市）由于供地推盤量大，導(dǎo)致房地產(chǎn)庫存逆勢升高。在全國中小房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)入調(diào)整階段后，或?qū)⒃俣让媾R庫存高企、降價風(fēng)險增大的局面。由于數(shù)據(jù)可得性原因，僅選擇了20個樣本縣（市）進(jìn)行房地產(chǎn)去庫存情況分析。其中，2017年商品房待售面積有所下降的有12個縣（市），其他8個縣（市）商品房待售面積有所上升。對比2016年商品房待售面積7升13降變化甚微，整體仍保持了庫存下降的態(tài)勢，其中有8個縣（市）商品房待售面積連續(xù)兩年降低，庫存連續(xù)減少，只有桃源縣商品房待售面積連續(xù)兩年升高。庫存連續(xù)兩年下降的縣（市），除了凱里市作為原州府所在地、大理市作為現(xiàn)州府所在地具有較強的域內(nèi)吸引力外，其他縣（市）大部分位于杭州、合肥等大都市或者發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，湘潭縣則因與湘潭市接近也頗受購房者青睞。

表 部分樣本縣（市）房地產(chǎn)去庫存情況單位：%

盡管2016年20個樣本縣（市）商品房銷售面積平均增速達(dá)到50.6%，遠(yuǎn)高于2017年的20.69%，但是2017年樣本縣（市）去庫存化速度顯著加快。2017年樣本縣（市）商品房待售面積平均增長率為-5%，而2016年為4.4%。桃源縣、普寧市、鶴山市、晉江市和桐鄉(xiāng)市等縣（市）商品房銷售面積在經(jīng)過連續(xù)兩年增長后，2017年商品房待售面積仍然呈現(xiàn)增加之勢，說明房地產(chǎn)供給對庫存的影響不容忽視，特別是在房地產(chǎn)市場形勢欠佳的情況下更是如此。

圖5 樣本縣（市）商品房待售面積可供銷售月數(shù)

圖5描述了樣本縣（市）商品房待售面積可供銷售的月數(shù)，即去庫存的周期長短。2017年底海安市商品房去庫存周期最高，以2015-2017年商品房月平均銷售面積為基數(shù)，計算所得去庫存化周期為10.1個月，以2015年商品房月平均銷售面積為基數(shù)，則去庫存化周期為15.5個月；肥西縣最低，庫存去化周期分別只有0.3個月和0.5個月。以2015-2017年商品房月平均銷售面積為基數(shù)，20個縣（市）商品房去庫存化周期平均只有3.9個月，超過6個月的只有4個；以2015年商品房月平均銷售面積為基數(shù)，20個縣（市）去庫存化周期平均為5.6個月，超過6個月的有8個。通常而言，商品房市場正常去庫存周期應(yīng)在12-18個月，因此，無論是序列1還是序列2，都表明2017年樣本縣（市）房地產(chǎn)庫存較低，極易出現(xiàn)房價的快速上漲，而2018年以來的縣（市）房地產(chǎn)市場走勢也基本證明這一點。

注釋：

①由中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院縣域經(jīng)濟(jì)課題組監(jiān)測的100個樣本縣（市），都是縣或者縣級（市），分布于22個省（市、區(qū)），其中，屬于東部地區(qū)的有54個，屬于中部地區(qū)的有33個，屬于西部地區(qū)的有13個。