宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)影響與風(fēng)險(xiǎn)控制研究

■任海鈺 朱凡凡 安傳波 陳琳玉（安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)）

一、宏觀調(diào)控環(huán)境下的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

國(guó)內(nèi)一二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)走勢(shì)已經(jīng)開(kāi)始悄然分化，隨著一則“不足十萬(wàn)元買(mǎi)套新房”的新聞博得公眾眼球的同時(shí)，絕大部分面臨人口流出的三四線(xiàn)城市已經(jīng)感受到了市場(chǎng)萎縮的寒意；而相反的是一二線(xiàn)城市由于經(jīng)濟(jì)，教育，醫(yī)療各方面的優(yōu)勢(shì)，始終面臨穩(wěn)定的勞動(dòng)力凈流入，所以從短期來(lái)看，房地產(chǎn)的需求一直保持旺盛的狀態(tài)。這就使得一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)始終處于易漲難跌的局面。目前各地政府采取的限購(gòu)，限貸，限售政策，在防止炒房的同時(shí)，還起到了惡化供求平衡的作用，隨著各大城市搶人政策逐漸白熱化，政府只有及時(shí)應(yīng)變、靈活調(diào)控，才能使房?jī)r(jià)不迅速出現(xiàn)這樣的大規(guī)模反彈。

近年來(lái)，政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控主要是通過(guò)限制交易和流通的思路來(lái)進(jìn)行，體現(xiàn)為通過(guò)對(duì)房產(chǎn)限購(gòu)、限貸、限售，層層加碼，來(lái)凍結(jié)房地產(chǎn)的流通性，這種通過(guò)行政手段進(jìn)行干預(yù)的方法，優(yōu)點(diǎn)在于一方面可以避免市場(chǎng)過(guò)熱，限制資金進(jìn)一步流入；另一方面可以防止吸收了大量地產(chǎn)投資資金，在高位大量套現(xiàn)，沖擊了市場(chǎng)資金的正常供應(yīng)，造成了金融風(fēng)險(xiǎn)。在政府調(diào)控的總基調(diào)下，建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，將短期調(diào)控與長(zhǎng)期調(diào)控相結(jié)合，并形成短期需要、長(zhǎng)期供應(yīng)的雙向調(diào)控的思路，也成為正在努力的方向。

從目前調(diào)控政策的形勢(shì)來(lái)看，一方面全國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力既成事實(shí)，另一方面實(shí)施分類(lèi)調(diào)控，各個(gè)城市的實(shí)施情況需要具體問(wèn)題具體分析，全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存和交易監(jiān)測(cè)平臺(tái)等具體措施的頒發(fā)，表明國(guó)家根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的實(shí)際情形來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)宏觀調(diào)控體系，使房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r與公眾住房需求相匹配。由此，最近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在平穩(wěn)發(fā)展，開(kāi)發(fā)投資較之前增長(zhǎng)明顯。這說(shuō)明房地產(chǎn)投資仍然是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的重要手段。

二、國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理產(chǎn)生的影響

（一）融資結(jié)構(gòu)失衡，融資能力受到限制

通過(guò)調(diào)整房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金投入比重及房地產(chǎn)貸款的較高利率，貸款的審批與發(fā)放程序的逐步嚴(yán)格化，進(jìn)一步規(guī)范對(duì)房地產(chǎn)貸款用途的范圍，完善監(jiān)管手段，盡可能地壓縮銀行貸款在融資結(jié)構(gòu)中的比重，迫使企業(yè)開(kāi)發(fā)多元化融資渠道的潛力。單一的融資模式容易導(dǎo)致企業(yè)融資結(jié)構(gòu)失調(diào)，資產(chǎn)負(fù)債率較高，那么可能引發(fā)企業(yè)的償債風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而無(wú)法保障資金流通的安全與穩(wěn)定。如果不能及時(shí)適應(yīng)宏觀調(diào)控給外部融資環(huán)境造成的變化，企業(yè)將在融資過(guò)程中陷入困境，企業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展會(huì)岌岌可危。

（二）盈利能力浮現(xiàn)下降趨勢(shì)，企業(yè)個(gè)體內(nèi)部支撐

受當(dāng)下的宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的盈利比早期幾年的高速增長(zhǎng)時(shí)期略有下滑，從出臺(tái)住房購(gòu)買(mǎi)政策出臺(tái)以后，人們受此影響，對(duì)進(jìn)入房地產(chǎn)普遍持一種遲疑狀態(tài)，花費(fèi)更多的時(shí)間成本觀察態(tài)勢(shì)，與此同時(shí)房地產(chǎn)成交量有所下滑；對(duì)房?jī)r(jià)的管控力度加大，使得房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度趨于平穩(wěn)，國(guó)家的雙管齊下措施導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)盈利指標(biāo)出現(xiàn)下降，但這并不意味著房地產(chǎn)企業(yè)的衰落，雖然對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入、凈資產(chǎn)收益率、銷(xiāo)售凈利率在數(shù)據(jù)上體現(xiàn)為不利影響，但是企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理機(jī)制不會(huì)因此斷裂，而是進(jìn)而導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)和資金回收風(fēng)險(xiǎn)的幾率增大，進(jìn)一步增加了房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）償債能力呈現(xiàn)一定的脆弱性

由于房地產(chǎn)自身具有較長(zhǎng)的變現(xiàn)周期以及較弱的變現(xiàn)能力的特點(diǎn)，存在諸多的無(wú)法控制性因素，在這些不確定因素的影響下，房地產(chǎn)項(xiàng)目很容易達(dá)不到預(yù)期的收益，從而影響企業(yè)的盈利能力，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)無(wú)法償還負(fù)債。一旦較多債務(wù)短時(shí)間內(nèi)擠壓在房地產(chǎn)企業(yè)面前時(shí),企業(yè)可能無(wú)法在短期內(nèi)籌集到足夠的資金以?xún)斶€債務(wù)，從而面臨較大的短期償債風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)償債能力下降，關(guān)系著房地產(chǎn)債權(quán)的本金與利息能及時(shí)取得,無(wú)法保障企業(yè)有充足的資金投入生產(chǎn)實(shí)踐,降低了企業(yè)的再生產(chǎn)能力，使房地產(chǎn)企業(yè)陷入生存和發(fā)展的困境。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)

在我國(guó)以資金驅(qū)動(dòng)型為主要模式的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，原始資金所占比重并不高，主要用于土地成本的耗費(fèi)，后期開(kāi)發(fā)過(guò)程中，更多通過(guò)多種融資渠道和回收前期銷(xiāo)售款來(lái)填補(bǔ)空缺。因此，來(lái)自銀行的資金是房地產(chǎn)企業(yè)資金供給的重要組成部分。很多房地產(chǎn)企業(yè)容易忽視負(fù)債水平過(guò)高帶來(lái)的難以?xún)敻兜木揞~款項(xiàng)的風(fēng)險(xiǎn)，因此不假思索地籌集過(guò)多資本容易引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)有：無(wú)法估量的債務(wù)規(guī)模、利率太高而導(dǎo)致的籌資費(fèi)用過(guò)高。債務(wù)到期償付時(shí)間集中，持有資金不足或營(yíng)業(yè)計(jì)劃沒(méi)有按時(shí)完成，在這種情況下，資金供給得不到保障，由此產(chǎn)生籌資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)

投資風(fēng)險(xiǎn)即指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于時(shí)間拉鋸較長(zhǎng)且存在不確定因素，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益趨勢(shì)不能按照理性規(guī)劃地變動(dòng)，從而影響盈利能力和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)即為投資風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)際情況中，許多房地產(chǎn)企業(yè)把大量資金投資在高收益但高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目上，對(duì)市場(chǎng)及項(xiàng)目的可行性分析不能完全客觀對(duì)待，那么結(jié)果可能會(huì)使投資項(xiàng)目與自身能力不符，負(fù)債率過(guò)高造成債務(wù)負(fù)擔(dān)加重，企業(yè)的實(shí)際利潤(rùn)與預(yù)期收益有一定差距等。

（三）資產(chǎn)流動(dòng)性和變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)

首先，由于房地產(chǎn)屬于固定資產(chǎn)，只能通過(guò)所有權(quán)或是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移來(lái)進(jìn)行交易。其次，由于房地產(chǎn)本身價(jià)格大大超過(guò)一般商品，這決定了房地產(chǎn)交易的完成或許需要一定時(shí)間。這些都影響了房地產(chǎn)企業(yè)資金流動(dòng)性和變現(xiàn)能力，即房地產(chǎn)投資者在亟需現(xiàn)金的時(shí)候卻無(wú)法將現(xiàn)有的房地產(chǎn)盡快折現(xiàn)，就算時(shí)間上可以滿(mǎn)足也難達(dá)到投資者心理上合理的價(jià)格。再者，當(dāng)企業(yè)的資金已經(jīng)投入房建設(shè)，有時(shí)由于無(wú)法控制因素的出現(xiàn)或者雙方合同出現(xiàn)問(wèn)題，導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法進(jìn)行或暫時(shí)擱置，那么資金不能立即收回，從而大大影響其投資收益。

（四）經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)主要有三種情況：一是由于市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)而導(dǎo)致決策不合理，企業(yè)收益無(wú)法確定；二是由于投資者對(duì)房地產(chǎn)的交易所涉及的法律條令、稅率和土地政策等了解不夠造成的投資或交易失??；三是因企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不完善、效益較低而錯(cuò)過(guò)最佳交易時(shí)機(jī)，以至使房地產(chǎn)空置率過(guò)高，維護(hù)費(fèi)用增加，利潤(rùn)低于期望值等。

四、調(diào)控環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制

（一）加強(qiáng)資金管理，合理規(guī)劃資金流向

現(xiàn)金流量控制。統(tǒng)籌管理銷(xiāo)售費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)成本、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入以及投資收益等現(xiàn)金流入流出；加大對(duì)票據(jù)的管理力度，改進(jìn)驗(yàn)票方式；加大對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的監(jiān)管,及時(shí)掌握企業(yè)對(duì)資金的需要,結(jié)合市場(chǎng)需求對(duì)企業(yè)資金組合進(jìn)行及時(shí)修改調(diào)整。

資金結(jié)構(gòu)控制。一方面，依照自身發(fā)展方向模和宏觀環(huán)境，將自有資金、預(yù)售資金和銀行貸款的比例控制在基本相等的區(qū)間內(nèi),確保資金的合理使用；另一方面，依照自身資金周轉(zhuǎn)速度和資金來(lái)源確定償債能力，以便決定控制融資的期限結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）完善預(yù)算管理體系，加強(qiáng)和升級(jí)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管控

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)需要基于項(xiàng)目預(yù)算和資本預(yù)算,統(tǒng)籌規(guī)劃資金來(lái)源、資金流向和經(jīng)營(yíng)目標(biāo),提高資金的利用效率。

在經(jīng)營(yíng)管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)以實(shí)業(yè)資產(chǎn)為主,折現(xiàn)難度大,因此不必刻意降低流動(dòng)資產(chǎn)比率,不過(guò)可以適當(dāng)加快流動(dòng)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率,做好房屋銷(xiāo)售管理,創(chuàng)新預(yù)售方式及銷(xiāo)售制度。

重視信息管理和建設(shè)。企業(yè)可以利用互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)廣泛收集信息以降低信息不對(duì)稱(chēng)的風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)運(yùn)行效率，升級(jí)企業(yè)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)內(nèi)部控制。

（三）轉(zhuǎn)變和創(chuàng)新思維方式，提高企業(yè)對(duì)外部環(huán)境變化的應(yīng)變能力

隨著時(shí)代的發(fā)展，自然環(huán)境、社會(huì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境都在不斷變化，國(guó)家的政治政策也不可能一成不變。為了促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展,企業(yè)應(yīng)該把相關(guān)的政策和市場(chǎng)改變進(jìn)行融合，具備長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光并結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展需求，創(chuàng)新企業(yè)發(fā)展模式，運(yùn)用構(gòu)建合理資產(chǎn)框架的方式,采取相應(yīng)的措施,以此來(lái)有效實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警和防范機(jī)制,從而提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。