關于房地產(chǎn)項目管理的思考

張俠

中國鐵建·大連京信置業(yè)有限公司 遼寧 大連 116000

隨著國家經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平的提高，為了更好回應人們對住宅使用功能品質的追求，迫使地產(chǎn)項目產(chǎn)品不斷改善升級。在強兩端的同時，保持高標準的項目管控，則更利于促進產(chǎn)品實現(xiàn)以及奠定良好物業(yè)服務基礎。

一、目標定位

1.產(chǎn)品定位，規(guī)劃設計階段應堅持響應國家政策，遵循“和諧自然、人文融合、綠色發(fā)展”的設計理念，在保證合理造價前提下，從建筑結構形式、建筑風格、新技術應用、新材料應用、綠色節(jié)能環(huán)保設計進行綜合設計。

2.管理目標，在滿足投資開發(fā)的前提下，制定合理的目標管控任務，將項目工作任務和目標分解，明確項目進度、安全、質量和成本目標，建立目標管控系統(tǒng)，統(tǒng)籌協(xié)調。

二、管理模式

1.項目管理模式，應根據(jù)工程項目規(guī)模及特點，確定合理的組織機構形式，對于技術復雜、工作任務繁重、工期緊張的項目優(yōu)先選用矩陣組織形式。

2.項目監(jiān)管模式，采用“大業(yè)主、強監(jiān)理”的管理思路，加強公司項目部專業(yè)管理與協(xié)調配合，積極發(fā)揮監(jiān)理單位在項目管理中的監(jiān)管地位和作用，相輔相成，達到良好雙控效果。

3.項目發(fā)包模式，擇優(yōu)選擇承建單位，優(yōu)先考慮施工總承包模式，加強各方協(xié)調效率。同時積極探索EPC總承包發(fā)包模式和聯(lián)合體發(fā)包模式，努力推進真正意義的設計標準化、生產(chǎn)工廠化、施工裝配化、機電裝修一體化和管理信息化的五化一體管理。

三、管理思路

1.預售為先，項目預售是項目開發(fā)管理工作中的重中之重，是項目開發(fā)投入到開始回款的轉折，決定著項目資金流狀況，要全力配合營銷部門做好售樓處、樣板間、綠化展示區(qū)等工作，同時做好項目預售條件與項目整體開發(fā)建設的統(tǒng)籌管理。

2.風險防控，項目策劃管理階段，必須建立有效的風險管理機制，形成良好做好項目信息收集，分析、響應管理系統(tǒng)，統(tǒng)籌考慮長周期建設中國家政策風險、自然災害、冬雨期、突發(fā)公共衛(wèi)生事件等不利因素，做好相關防控應對措施，強化風險管理意識。

3.項目管理與協(xié)調，建設項目管理簡單概括就是人制+法制的概念。

1）人制原則

一是選擇專業(yè)、敬業(yè)的人，加強工程、監(jiān)理、施工單位管理人員試用考核，優(yōu)勝劣汰。

二是理念，在項目管理過程中做好集團的標準化管理標準宣貫與執(zhí)行，打造目標一致、團結一致的項目集合體。

2）法制理念

一是明確項目各方職責，理清監(jiān)理、各參建權利義務，權責明確，量化考核。

二是建立有效的制度管理體系，相應項目質量、進度、安全管理辦法及細則，做好體系建設和狠抓制度落實。

三是嚴格按照項目開發(fā)節(jié)點、設計圖紙、合同文件、驗收規(guī)范、標準化制度要求，進行監(jiān)督、檢查、考核。

四、管控措施

1.策劃管理

1）以集團工程標準化管理為引，領統(tǒng)籌全局，強化策劃管理，強化過程標準化控制，按階段做好項目質量、安全、進度、專業(yè)項目、過程評估、竣工驗收策劃工作。

2）根據(jù)總體、分期、標段建設計劃，結合項目市政配套條件，充分考慮營銷配合要求、室外道路、管網(wǎng)、景觀綠化等建設順序，合理規(guī)劃平面布局，合理穿插，為項目施工提供良好作業(yè)環(huán)境。

2.成本管理

1）加強設計審核管理，選擇合理設計方案及新型材料和技術應用，合理地控制工程造價，合理地降低投資成本。

2）充分應用BIM技術管理，做好地下室、小市政相關設施設計優(yōu)化，指導施工。

3）配合設計部做好設計變更管理工作，結合項目實際尋求最優(yōu)解決方案，合理控制變更成本。

4）嚴格執(zhí)行合同管理各項內容，嚴格控制項目簽證、索賠工作，做到簽證及時準確。

3.進度管理

1）結合項目整體開發(fā)建設，綜合權衡進度、質量、成本關系，充分考慮外部環(huán)境因素，理清項目關鍵節(jié)點任務，制定合理工期計劃。

2）加強同相關部門溝通交流，明確設計圖紙交付、合同簽訂、材料設備進場計劃節(jié)點，對各項工程進行精心策劃，保證各項工程有序銜接。

3）進行量化管理，對各專業(yè)工程計劃進行細化，執(zhí)行計劃審批計劃，三方簽章審核，強化月檢、周檢計劃檢查。

4）通過周例會、月進度分析會及時解決影響工程進度的問題，對節(jié)點計劃采取動態(tài)管理，依據(jù)合同條款及審批節(jié)點計劃進行獎懲。

4.質量管理

1）標準化執(zhí)行，力爭做到集團公司、區(qū)域公司第三方評估檢查標準與國家相關專業(yè)驗收規(guī)范融合，切實做到月檢、周檢工作，做到專業(yè)化、標準化的日常管理。

2）樣板先行，積極推行施工樣板工程，以樣板工程為示范，驗收合格后方可進行大面積施工，同時做好施工過程控制。

3）監(jiān)督檢查，要求參建各方按照職責分工，加大施工現(xiàn)場檢查頻次，以設計圖紙、規(guī)范為依據(jù)，嚴格檢查施工組織設計、施工方案、交底及內容執(zhí)行及整改情況。

4）隱蔽驗收，強化隱蔽工程驗收程序，堅持驗收不合格嚴禁進行下一道工序的施工原則。要求對關鍵部位、關鍵工序、關鍵過程的驗收影像留存。

5）實測實量，加強實測實量管理，嚴格監(jiān)督檢查施工單位、監(jiān)理單位實測實量行為，做好監(jiān)督檢查工作，力爭集團和區(qū)域第三方檢查綜合評分達到地產(chǎn)行業(yè)標準。

5.安全管理

1）風險評估，項目部要開展一月一評工作，對風險辨識評估要及時準確、無遺漏，并做好風險信息傳遞工作。

2）隱患排查治理，監(jiān)理隱患排查治理制度，明確責任。監(jiān)督參建單位及時進行隱患排查及閉環(huán)治理。

3）安全包保責任，堅持“黨政同責、一崗雙責、失職追責”，實行全員安全生產(chǎn)責任制，明確和落實安全生產(chǎn)責任，逐級逐層簽訂包保責任書。

4）重點管控，始終把高風險工程，危險性大的作業(yè)活動作為管控重點，采取有效的控制措施，組織和監(jiān)督參建單位定期專項檢查。

5）環(huán)境保護，嚴格按照集團公司、區(qū)域公司及地方相關管理規(guī)定，認真貫徹落實生態(tài)文明建設理念，全面落實環(huán)境污染防治措施。

五、持續(xù)改進

1.引入社會監(jiān)督機制

適當設置項目工地開放日，邀請政府監(jiān)督部門、同行業(yè)及媒體現(xiàn)場觀摩、圖畫宣傳等，收集合理意見，持續(xù)改進，加強質量管理意識，打造專業(yè)品牌影響力。

2.評估總結

定期進行項目總結，查找項目管理中的缺陷漏洞，接納參建各方意見，合理調整管理方案，后期結合交房階段及后期維修存在問題，針對性分析改進，不斷提高項目管理水平。