房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理中存在的問(wèn)題及對(duì)策

郭文磊

天水財(cái)信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 甘肅 741000

前言：近幾年來(lái)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)得到了快速的發(fā)展，建筑行業(yè)也處于繁榮的發(fā)展態(tài)勢(shì)中。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，做好成本管理工作是非常重要的。目前，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本管理中都存在著一定的問(wèn)題。針對(duì)這種情況，應(yīng)該增加成本管理的科學(xué)性和有效性，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠得到更好的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理中存在的問(wèn)題

（一）內(nèi)部控制比較薄弱，偏向于在事后進(jìn)行控制

在現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)中，成本管理上存在內(nèi)部控制薄弱的情況。很多企業(yè)都偏重于在事后進(jìn)行總結(jié)和控制。尤其是在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，沒(méi)有對(duì)成本做好提前預(yù)測(cè)，對(duì)于成本控制也缺乏重視[1]。在開(kāi)發(fā)階段，沒(méi)有提前規(guī)劃好具體業(yè)務(wù)，大多都是在事后進(jìn)行控制。當(dāng)出現(xiàn)成本超出預(yù)支的情況時(shí)，只能在后續(xù)工序中減少成本，從而使總體的預(yù)算成本得到保障。

（二）成本管理體系和機(jī)制有待完善

雖然大多數(shù)房地產(chǎn)公司比較注重成本管理，但由于缺乏經(jīng)驗(yàn)，公司內(nèi)部沒(méi)有建立成本管理體系，有些企業(yè)甚至沒(méi)有負(fù)責(zé)成本管理的部門(mén)。即使有的企業(yè)建立了成本管理的制度，但是在執(zhí)行的時(shí)候并沒(méi)有起到什么作用，不能將成本控制的作用真正的發(fā)揮出來(lái)。

（三）缺乏對(duì)項(xiàng)目決策的重視

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)決策階段，成本費(fèi)用不是很多，但是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成敗卻有著非常重要的影響。但是，很少有房地產(chǎn)企業(yè)愿意在這方面投入資金，形式化比較嚴(yán)重。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在做策劃報(bào)告的時(shí)候只是為了籌集資金。這樣一來(lái)，就降低了策劃報(bào)告的可操作性。有些策略報(bào)告看起來(lái)比較膚淺，并且只對(duì)大的項(xiàng)目研究可行性，對(duì)于小的項(xiàng)目只能在主觀上做判斷。

（四）信息化水平不高

現(xiàn)在，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在信息化管理方面主要體現(xiàn)在辦公自動(dòng)化、可行性分析、物業(yè)管理等方面，但是在管理項(xiàng)目時(shí)卻缺少信息手段的支撐。很多信息都是經(jīng)過(guò)手工處理的，這樣很容易在處理信息的過(guò)程中出現(xiàn)遺漏、失真等情況，在決策上也容易產(chǎn)生失誤，增加整本，加大風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理的對(duì)策

（一）成本管理體系設(shè)計(jì)要不斷完善

房地產(chǎn)公司在管理成本時(shí)應(yīng)不斷改進(jìn)設(shè)計(jì)體系。首先，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自己的實(shí)際情況做出正確的發(fā)展定位。在這個(gè)基礎(chǔ)上，在不同領(lǐng)域的成本管理重點(diǎn)應(yīng)該明確，確定企業(yè)的成本控制目標(biāo)。其次，企業(yè)應(yīng)該對(duì)成本管理的組織構(gòu)架進(jìn)行控制[2]。在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該有專門(mén)負(fù)責(zé)成本管理的部門(mén)，并且應(yīng)該接受董事會(huì)的直接管理，使企業(yè)的各個(gè)部門(mén)能夠共同努力，將成本管理工作做好。最后，企業(yè)應(yīng)該以全面預(yù)算為工具，以投資總額為基礎(chǔ)，充分考慮項(xiàng)目的特點(diǎn)，通過(guò)固定預(yù)算以及彈性預(yù)算等方式計(jì)劃好預(yù)算的成本，并且將此作為剛性的約束，控制企業(yè)的業(yè)務(wù)流程。

（二）強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段也要做好成本控制。首先，要做好合同管理工作，減少工程上的索賠。在施工的過(guò)程中，應(yīng)該對(duì)工程的變更進(jìn)行有效的控制，盡量減少變更情況的發(fā)生，這樣才能做好成本控制。對(duì)于必須要做出變更的內(nèi)容應(yīng)該做好預(yù)算，提前預(yù)知工程變更對(duì)于總造價(jià)產(chǎn)生的影響[3]。其次，在技術(shù)措施方面，有效控制項(xiàng)目投資。對(duì)于主要的施工方案要做好論證，使新材料和新工藝得到廣泛的使用，在技術(shù)上要做好項(xiàng)目投資。一般來(lái)說(shuō)，材料的費(fèi)用占工程總費(fèi)用的70%。直接會(huì)對(duì)間接費(fèi)用的高低產(chǎn)生一定的影響。因此，采用新工藝和新材料才能夠有效的提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，使工期縮短。最后，監(jiān)督好施工的進(jìn)度。在施工的過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)工期超出合同的情況，這樣會(huì)增加企業(yè)的施工成本和管理成本。同時(shí)，還會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)獲得預(yù)售許可、銷售回款。在超期交房的情況下還要對(duì)業(yè)主進(jìn)行經(jīng)濟(jì)上的賠償。有很多因素會(huì)影響到施工的進(jìn)度，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好材料管理和分包協(xié)調(diào)管理工作。

（三）加強(qiáng)對(duì)成本管理的考核監(jiān)督

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)業(yè)務(wù)部門(mén)和項(xiàng)目管理的內(nèi)容準(zhǔn)確的劃分責(zé)任單位，明確成本管理的目標(biāo)和權(quán)責(zé)，實(shí)現(xiàn)責(zé)任化的成本管理方式。在成本管理的手段上，應(yīng)該建立信息化的系統(tǒng)，及時(shí)對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總和分析，監(jiān)督責(zé)任單位在成本控制過(guò)程中是否存在問(wèn)題，提高成本管理的針對(duì)性。另外，應(yīng)該以成本支出為依據(jù)，制定成本管理的考核指標(biāo)，對(duì)于不同的責(zé)任部門(mén)需要進(jìn)行績(jī)效管理，并通過(guò)分析數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)估，建立明確的獎(jiǎng)懲制度，從而實(shí)現(xiàn)成本管理的激勵(lì)效果。

（四）提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信息化水平

在信息時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理時(shí)也要進(jìn)行信息化管理。各個(gè)部門(mén)應(yīng)該建立動(dòng)態(tài)的成本臺(tái)賬，通過(guò)信息化手段的輔助及時(shí)反映出各個(gè)部門(mén)的成本。成本管理體系能夠?qū)㈨?xiàng)目成本的信息平臺(tái)直接的反應(yīng)出來(lái)，從而幫助企業(yè)建設(shè)成本體系，使操作流程更加規(guī)范化，跟蹤企業(yè)的核心業(yè)務(wù)，有效結(jié)合業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)和資本管理。合同管理是整個(gè)體系的核心，主要包括估算成本、合同臺(tái)賬、合同結(jié)算、資金計(jì)劃等內(nèi)容。系統(tǒng)還可以為業(yè)務(wù)決策提供一定的依據(jù)，例如支付時(shí)間，歷史帳務(wù)等。信息管理方法可以簡(jiǎn)化企業(yè)管理成本，提高員工工作效率，有效監(jiān)控項(xiàng)目。信息系統(tǒng)還可以及時(shí)反映目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本的差異，提高企業(yè)控制成本的能力，加快企業(yè)決策過(guò)進(jìn)程，提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

結(jié)論：總而言之，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，成本管理非常重要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)完善成本管理體系的設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和建設(shè)階段的成本控制，加強(qiáng)成本管理的評(píng)估和監(jiān)督，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信息化水平，不斷降低工程造價(jià)，提高企業(yè)管理水平，提高企業(yè)員工參與成本控制的熱情。