老舊小區(qū)改造過(guò)程中的若干問(wèn)題的探討

肖榮華

肥東縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 安徽 合肥 231600

老舊小區(qū)改造項(xiàng)目作為肥東縣創(chuàng)建全國(guó)文明城市“十大工程”之一，2018年我縣39個(gè)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目由肥東縣房管局負(fù)責(zé)總牽頭，總調(diào)度，并且還承擔(dān)著7個(gè)商業(yè)小區(qū)項(xiàng)目的改造任務(wù)，這些項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程當(dāng)中，出現(xiàn)一些問(wèn)題和矛盾，所以在這里有一些簡(jiǎn)單的建議和想法，和大家分享和探討。

一、老舊小區(qū)改造和管理的工作原則

1、以人為本的原則。改造過(guò)程中要把住房百姓的利益放在第一位，堅(jiān)持以人為本，營(yíng)造一個(gè)美好的居住環(huán)境。

2、綜合治理的原則?？茖W(xué)的規(guī)劃，精心的設(shè)計(jì)，要考慮在施工過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)的破路接市政雨污管網(wǎng)、樓宇飛線、樹(shù)木移植等細(xì)節(jié)問(wèn)題。

二、老舊小區(qū)改造的一般模式

我縣進(jìn)行改造修繕的老舊小區(qū)一般是基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)有盡有，非常完備，而且房屋的構(gòu)造比較合理，沒(méi)有過(guò)時(shí)，但這類小區(qū)畢竟建造已有一段時(shí)間，不論是大門還是公共設(shè)施都有不同程度的破損，園區(qū)總體布局已不能滿足縣優(yōu)業(yè)主的需求，對(duì)這類小區(qū)的改造，需要在已有的基礎(chǔ)上進(jìn)行修繕、重新對(duì)公共部位的規(guī)劃設(shè)計(jì)。

三、老舊小區(qū)改造中的物業(yè)管理

1、加大宣傳力度，普遍提高市民對(duì)物業(yè)管理重要意義的認(rèn)識(shí)。沒(méi)有物業(yè)就沒(méi)有城市，更沒(méi)有現(xiàn)代化的城市。今后的城市建設(shè)重點(diǎn)是加強(qiáng)環(huán)境管理，管理要從加強(qiáng)物業(yè)管理入手。要宣傳、貫徹國(guó)家和省物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)，開(kāi)創(chuàng)物業(yè)管理的新局面，總結(jié)出新經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)建自己城市的品牌，要引導(dǎo)媒體對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行客觀報(bào)道，為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造良好的輿論環(huán)境。

2、充分發(fā)揮社區(qū)組織的作用。社區(qū)組織是政府與百姓相互溝通的最好橋梁，在管理城市工作中發(fā)揮著不可替代的作用，是小區(qū)物業(yè)管理中不可缺少的中堅(jiān)力量。發(fā)揮社區(qū)黨建引領(lǐng)“紅色物業(yè)”的管理模式，充分調(diào)動(dòng)黨員、干部和聯(lián)點(diǎn)共建單位志愿服務(wù)組織參與小區(qū)治理、服務(wù)小區(qū)居民的積極性，實(shí)行常態(tài)化的物業(yè)管理，降低用工成本，提高作用水平。

3、進(jìn)一步推進(jìn)多元化共治管理工作。多元化經(jīng)營(yíng)是物業(yè)服務(wù)走上良性循環(huán)的必由之路，老舊小區(qū)居民偏老齡化，逐漸引入養(yǎng)老、醫(yī)療、家政等服務(wù)，為老舊小區(qū)管理提高保障。

四、老舊小區(qū)改造帶來(lái)了負(fù)面影響

1、前期工作中的問(wèn)題

①、設(shè)計(jì)方案確定后按規(guī)定都進(jìn)行了上墻公示，但由于張貼范圍未細(xì)致到每個(gè)樓道，也因?yàn)槲拿鲃?chuàng)建工作，方案張貼后不久就可能給巡查人員清除，造成施工期間居民因不清楚改造方案阻撓施工且投訴較多。

②、設(shè)計(jì)單位在現(xiàn)場(chǎng)踏勘過(guò)程中不仔細(xì)，以至于改造方案出現(xiàn)東、南、西向衛(wèi)生間遺漏，居民戶數(shù)有出入，地下車庫(kù)未發(fā)現(xiàn)等諸多問(wèn)題，造成施工期間相關(guān)設(shè)計(jì)變更井噴，并嚴(yán)重影響施工進(jìn)度和造成無(wú)謂的居民投訴。

本次高峰論壇的第一位主講嘉賓是來(lái)自中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理張新國(guó)，清華大學(xué)副校長(zhǎng)、教育部高等學(xué)校工業(yè)工程類專業(yè)教學(xué)指導(dǎo)委員會(huì)主任委員鄭力教授，東風(fēng)日產(chǎn)乘用車公司制造總部總部長(zhǎng)陽(yáng)玉龍，聯(lián)想創(chuàng)投集團(tuán)大數(shù)據(jù)與物聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)總經(jīng)理吳越，悠樺林信息科技（上海）有限公司首席優(yōu)化科學(xué)家丁偉軍，以及來(lái)自京東集團(tuán)副總裁楊平、上海交通大學(xué)中美物流研究院院長(zhǎng)江志斌教授、特斯拉汽車公司資深可靠性主管工程師孫鳳斌先生、順豐速運(yùn)營(yíng)運(yùn)副總裁張戟、耐克大中華區(qū)財(cái)務(wù)總監(jiān)卞敏娜、富士康精密組件（北京）有限公司副總經(jīng)理劉峰峰以及愛(ài)柯迪股份有限公司副總經(jīng)理何盛華，分別發(fā)表主旨演講。

③、視頻監(jiān)控是否能夠按照公安機(jī)關(guān)的要求，一張網(wǎng)一個(gè)平臺(tái)，施工企業(yè)中標(biāo)后如何分包專業(yè)單位，后期接入天網(wǎng)。

④、時(shí)間緊，任務(wù)重，改造項(xiàng)目集中出爐，造價(jià)編制單位應(yīng)接不暇，造成清單編制和控制價(jià)與圖紙有出入，招標(biāo)完成后，施工單位只能按照清單、控制價(jià)施工。造成施工內(nèi)容不均勻，業(yè)主反響比較激烈。

⑤、招標(biāo)過(guò)程中，如何控制惡意降價(jià)，有的甚至降到50%以下，如何保障惠民工程的質(zhì)量？

⑥、施工組織流程不清晰。老舊小區(qū)改造到底需要不需要辦理審圖和施工許可證？以什么形式辦理，在改造組織前都沒(méi)有明確的說(shuō)明，都是在摸著石頭過(guò)河，造成程序反復(fù)，工作人員忙于程序手續(xù)，耗費(fèi)時(shí)間。

2、施工中的問(wèn)題

①、小區(qū)改造主通道均為瀝青混凝土路面，由于小區(qū)改造施工未使用壓路機(jī)、水穩(wěn)層澆筑完成后就開(kāi)放交通以及水穩(wěn)層澆筑與路面澆筑兩道工序間隔時(shí)間較長(zhǎng)，造成水穩(wěn)層坑坑洼洼極不平整影響整體質(zhì)量。

②、施工單位在開(kāi)工前辦理的強(qiáng)制工傷保險(xiǎn)僅僅涉及作業(yè)工人及項(xiàng)目管理人員，作為第三者的小區(qū)居民并沒(méi)有包括在內(nèi)，雖然在施工過(guò)程中各責(zé)任方均重視安全生產(chǎn)工作，但由于改造施工作業(yè)面人為影響因素繁多，造成各個(gè)工地會(huì)有居民受傷事故發(fā)生。

③、開(kāi)始大面積施工的時(shí)，小區(qū)的車輛無(wú)處停放，如果停到路邊或隨意亂停，同樣會(huì)影響文明創(chuàng)建工作，同時(shí)也會(huì)面臨交警部門的處罰和拖車，牽頭（建設(shè)）單位、物業(yè)企業(yè)、屬地社居委也沒(méi)有更好的解決辦法，當(dāng)項(xiàng)目集中啟動(dòng)時(shí)，城區(qū)交通壓力也會(huì)增加，交警部門也束手無(wú)策。

④、樓宇“飛線”是老舊小區(qū)改造難題，對(duì)樓宇間的蜘蛛網(wǎng)弱電線，統(tǒng)一進(jìn)行網(wǎng)線入地改造，資金問(wèn)題由各運(yùn)營(yíng)商協(xié)商解決，打破原來(lái)小區(qū)限制某家運(yùn)營(yíng)商進(jìn)入的壁壘，讓各方實(shí)現(xiàn)共建共贏。

3、完工后的問(wèn)題

①、小區(qū)改造完成后，施工單位退場(chǎng)進(jìn)入質(zhì)保養(yǎng)護(hù)階段，但由于施工單位不重視和人手不夠，造成已完工小區(qū)居民關(guān)于綠化、管道、路面等的投訴不斷。

②、小區(qū)改造完成后，底層商業(yè)門店及飯店不申請(qǐng)也不報(bào)告，擅自就近接出排污管道，造成建成管道雨污合流及堵塞嚴(yán)重。

五、解決老舊小區(qū)改造中問(wèn)題的幾點(diǎn)對(duì)策及建議

1、前期工作的建議

①、撇開(kāi)小區(qū)居民聲稱不知道改造方案的真假不說(shuō)，改造方案單單在小區(qū)公告欄及個(gè)別位置張貼，建議今后改造方案采取多渠道多層面公示，屬地社居委和物業(yè)企業(yè)要加大宣傳和解釋工作，以便在改造施工開(kāi)始前暴露問(wèn)題以及解決問(wèn)題，從而減少開(kāi)工后居民阻撓施工事件的發(fā)生。

②、設(shè)計(jì)方案的不成熟、不周全是造成現(xiàn)場(chǎng)變更、投資增加、進(jìn)度滯后、居民投訴等問(wèn)題的主要因素，建議今后在設(shè)計(jì)合同中增加相關(guān)具體問(wèn)題的處罰條款，并嚴(yán)格執(zhí)行到位，另外，需要努力找到原房屋排水圖紙，實(shí)在找不到圖紙，以現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)為準(zhǔn)，并以此為基礎(chǔ)編制改造方案，在一定程序上彌補(bǔ)現(xiàn)場(chǎng)踏勘的不足。

③、設(shè)計(jì)圖紙與造價(jià)編制單位的清單和控制價(jià)有出入，造成造成施工內(nèi)容不均勻，業(yè)主不滿，建議公管局加強(qiáng)對(duì)造價(jià)編制單位和設(shè)計(jì)圖紙的審查，制定嚴(yán)格的處罰條款，明確相應(yīng)的責(zé)任。

④、對(duì)施工企業(yè)的要求提高，除了提高施工企業(yè)的資信等級(jí)外，還要求對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理提供相應(yīng)的業(yè)績(jī)和相關(guān)信息，最好能夠有老舊小區(qū)改造的經(jīng)驗(yàn)。

⑤、施工組織流程不清晰，造成工作人員無(wú)效辦公，建議審批部門根據(jù)老舊小區(qū)改造的實(shí)際情況出臺(tái)相應(yīng)的辦理流程和政策，確保改造項(xiàng)目順利開(kāi)工及時(shí)完工，盡早還業(yè)主一個(gè)宜居的家園。

2、施工中的建議

①、為了保證水穩(wěn)層的壓實(shí)度應(yīng)該使用壓路機(jī)進(jìn)行壓實(shí)，但由于小區(qū)主通道存在檢查井?dāng)?shù)量多的實(shí)際情況，給水穩(wěn)層壓路機(jī)作業(yè)造成了很大難度，建議水穩(wěn)層施工時(shí)增加部分工序解決壓路機(jī)通過(guò)檢查井的難題，并且根據(jù)道路實(shí)際情況選用合適型號(hào)的壓路機(jī)進(jìn)行壓實(shí)作業(yè)，從而保證水穩(wěn)層澆筑完成后的壓實(shí)度及平整度。

②、在老舊小區(qū)改造過(guò)程中安全生產(chǎn)始終是重中之重，小區(qū)改造施工不單單就是作業(yè)工人的安全，還包括小區(qū)居民的出入安全，建議施工單位在做好現(xiàn)場(chǎng)安全生產(chǎn)工作的同時(shí)，為了轉(zhuǎn)移施工風(fēng)險(xiǎn)以及節(jié)約施工資源，在強(qiáng)制工傷保險(xiǎn)的基礎(chǔ)上自愿投保建筑工程一切險(xiǎn)，從而在發(fā)生居民意外受傷事故時(shí)，能夠聯(lián)系保險(xiǎn)公司及時(shí)啟動(dòng)保險(xiǎn)理賠程序，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)工程進(jìn)度少耽擱或者不耽擱。牽頭（建設(shè)）單位、監(jiān)理、施工單位以及屬地社居委工作人員要加強(qiáng)安全宣傳和現(xiàn)場(chǎng)的管理。

③、無(wú)處停車的問(wèn)題建議由牽頭（建設(shè)）單位聯(lián)系交警部門、屬地社居委以及相關(guān)單位根據(jù)實(shí)際情況考慮從閑置場(chǎng)地、拆遷場(chǎng)地、地下停車場(chǎng)等協(xié)調(diào)相應(yīng)解決，盡量減少矛盾的產(chǎn)生。

3、完工后的建議

①、由于施工單位在小區(qū)改造完工后就會(huì)把項(xiàng)目部管理人員及工人轉(zhuǎn)場(chǎng)至另外新開(kāi)工的工地，造成已完工舊住宅區(qū)在等待竣工驗(yàn)收及質(zhì)量保修期間缺人甚至無(wú)人管理，從而引起居民關(guān)于管道堵塞不能及時(shí)疏通、綠化雜草不能及時(shí)拔除等眾多問(wèn)題的投訴，建議制定質(zhì)保養(yǎng)護(hù)制度，明確施工單位的養(yǎng)護(hù)人員及養(yǎng)護(hù)時(shí)間，并將質(zhì)保養(yǎng)護(hù)不到位列入施工合同處罰條款，以合同和制度來(lái)促進(jìn)施工單位養(yǎng)護(hù)的主動(dòng)性和積極性。

②、由于小區(qū)改造完工后相關(guān)人員都已經(jīng)撤離，居民亂接亂排經(jīng)常無(wú)法第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)，從而人為導(dǎo)致雨污分流不徹底，管道發(fā)生非正常堵塞，管道開(kāi)挖處路面凹凸不平，建議環(huán)保、城管部門進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)巡查，發(fā)現(xiàn)亂接亂排情況及時(shí)清理，并與社區(qū)做好溝通對(duì)接，確保亂接亂排現(xiàn)象早發(fā)現(xiàn)早制止早整改。老舊小區(qū)改造是提高人們生活質(zhì)量的壓艙石。社區(qū)是居民生活的基本單位。社會(huì)環(huán)境的好壞直接影響群眾的生活質(zhì)量。老舊小區(qū)改造是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)綜合發(fā)展的方向盤。能夠在一定程度上促進(jìn)城鎮(zhèn)融合發(fā)展，提高居民生活水平，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)整體化。

六、結(jié)語(yǔ)

老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)體現(xiàn)政府惠民政策的艱巨工作，做的好壞直接影響到群眾的生活、城市的形象、投資的價(jià)值、政府的臉面。加快推進(jìn)老舊小區(qū)整治改造，群眾期盼、領(lǐng)導(dǎo)關(guān)心、社會(huì)關(guān)注。我們要進(jìn)一步增強(qiáng)責(zé)任意識(shí)、擔(dān)當(dāng)意識(shí)，才能實(shí)現(xiàn)生活質(zhì)量的提高，實(shí)現(xiàn)社區(qū)環(huán)境的改善，實(shí)現(xiàn)幸福社區(qū)，宜居社區(qū)建設(shè)的小目標(biāo)，從實(shí)現(xiàn)全面建成小康社會(huì)，實(shí)現(xiàn)詩(shī)意棲居的偉大目標(biāo)。