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    富力地產(chǎn)當(dāng)能力支撐不起野心

    2019-02-18 11:11:57謝澤鋒
    英才 2019年12期
    關(guān)鍵詞:富力財(cái)報(bào)現(xiàn)金流

    謝澤鋒

    曾經(jīng)的“華南五虎”一哥富力雖已不復(fù)當(dāng)年之光,但其掌舵者的野心卻愈發(fā)龐大。

    多次在倫敦置業(yè)、收購恒基兆業(yè)項(xiàng)目,接盤海航海南大英山CBD部分項(xiàng)目,花費(fèi)近200億拿下萬達(dá)酒店資產(chǎn),李思廉和張力這對(duì)老搭檔的擴(kuò)張欲望不斷膨脹。

    不計(jì)后果的瘋狂并購,令公司債務(wù)急劇上升,現(xiàn)金流入不敷出。根據(jù)財(cái)報(bào),富力地產(chǎn)(02777HN)經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)7年為負(fù),上市以來,投資活動(dòng)現(xiàn)金流僅有兩年為正。

    這家全國20強(qiáng)房地產(chǎn)公司的成績單,令投資者汗顏。

    控制不住的手

    讀不懂的是這家公司的發(fā)展戰(zhàn)略。

    潘多拉魔盒似乎開啟于那場至今議論于坊間的“世紀(jì)大交易”。2017年7月19日,萬達(dá)索菲特酒店,名流云集,車水馬龍。

    王健林和孫宏斌正要宣布一場世紀(jì)交易,但原定下午4點(diǎn)正式開始的簽約儀式,被要求延后1個(gè)小時(shí)。此后,故事的結(jié)局眾所周知。

    交易活動(dòng)背景板上添上了富力的名稱。當(dāng)天,富力以6折價(jià)錢、199億元收購了萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)旗下77家酒店資產(chǎn)。

    當(dāng)時(shí)來看,李思廉確實(shí)像撿了個(gè)大便宜。計(jì)算來看,收購的酒店單價(jià)約為2.58億元,僅是富力自己開發(fā)酒店成本的一半。

    然而,直至今日,當(dāng)初看似以白菜價(jià)買入的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的,卻成為富力深陷泥潭的債務(wù)大坑。以公允價(jià)值計(jì)算,收購萬達(dá)酒店資產(chǎn)為其帶來的超131億元“議價(jià)收購收益”,2017年富力地產(chǎn)61 18%的凈利潤來自于這筆交易。不過,好景不長。2018年,刨除這筆交易的溢利后,富力純利潤降回到83億元,猛跌60%。

    根據(jù)最新財(cái)報(bào),今年上半年,富力酒店?duì)I運(yùn)虧損額為4 2億元,去年同期虧損額為1 84億,同比上漲128%。

    而根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,2013-2018年間,其真實(shí)虧損額分別為2 49億元、1 4億元、1 67億元、1 83億元、1 46億元和4 59億元。

    有自媒體感慨:“萬達(dá)的文旅城和酒店都是好肉,但有的人咽下去了,吃得有滋有味;有的人卻貪多嚼不爛,搞得現(xiàn)在整個(gè)消化系統(tǒng)都出了問題”。

    然而,李思廉卻并不后悔,他說“成為世界最大的豪華酒店業(yè)主,感覺很好,起碼自己在出差的時(shí)候,可以受到特別的關(guān)注?!?/p>

    當(dāng)人們以為富力會(huì)收斂自己瘋狂投資的雙手時(shí),今年7月6日,富力與華泰汽車簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,稱雙方將在新能源整車制造、智能網(wǎng)聯(lián)及無人駕駛方面展開合作,未來還會(huì)加快布局東南亞等海外汽車市場。

    此后,華泰汽車就爆出欠薪、停產(chǎn)等風(fēng)波,富力不得不停止全部的合作協(xié)議。盡管房企跨界新能源汽車早有先例,但一家知名房企的眼光卻如此離譜,不禁讓人大跌眼鏡。當(dāng)初看似以白菜價(jià)買入的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的,卻成為富力深陷泥潭的債務(wù)大坑。

    越來越多的負(fù)債

    欲望背后,埋下的是負(fù)債的禍根。

    據(jù)半年報(bào)顯示,富力地產(chǎn)凈負(fù)債規(guī)模由2018年末的1285.g2億元增加至2019年6月末的15647億元,凈負(fù)債率由2018年末的184 1%大幅提高至2019年6月末的2190%。截至2019年6月末,富力地產(chǎn)總負(fù)債高達(dá)3340 46億元,較2018年末增長12 73%。

    而與此同時(shí),公司的盈利增長不僅沒有跟上,夏而遠(yuǎn)低于去年同期。

    富力地產(chǎn)中報(bào)顯示,純利由上年同期的40.8億元增至41.7億元,同比增長2.2%;歸屬股東凈利潤40.27億元,同比增長2.66%。

    更令投資者擔(dān)心的是,這家曾經(jīng)輝煌的大型房企,增速乏力。

    根據(jù)公告,截至今年9月底,公司總權(quán)益合約銷售金額約925.6億元,銷售面積約85&44萬平方米。銷售收入和銷售面積增速分別為6%、29%。

    要知道,富力2019年的銷售目標(biāo)是1600億,比去年1300億增加23%。三分之二的時(shí)間已過,才完成年度目標(biāo)的57.85%。

    在8月22日的富力中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上,李思廉自問自答:“誰說今年的市場差?沒有很差。你看見哪—家公司很差?一家都沒有?!?/p>

    在李老板自認(rèn)為不差的背后,富力已經(jīng)感覺到資本的寒冷,為了減少財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān),公司決定減少拿地。

    2019年7月26日,李思廉親自起草了—份《關(guān)于要求地區(qū)公司確保完成銷售任務(wù)的通知》。該文件下發(fā)全公司,提出2019下半年的工作重點(diǎn)應(yīng)圍繞“促銷售、抓回款”開展,而目下半年原則上暫停拿地。

    —邊減少開支,一邊抓緊促銷售,提升回款效率。該份文件也明確強(qiáng)調(diào),公司財(cái)務(wù)、開發(fā)、工程等部門均應(yīng)以銷售為中心開展工作,全力以赴配合銷售目標(biāo)的達(dá)成;堅(jiān)持全民營銷,加強(qiáng)促銷力度,以完成項(xiàng)目銷售目標(biāo)為第—優(yōu)先級(jí),在確保銷量的基礎(chǔ)上追求項(xiàng)目收益最大化。

    根據(jù)富力地產(chǎn)中報(bào)顯示,公司總負(fù)債、短期借款、長期借款當(dāng)期到期部分、凈負(fù)債率等指標(biāo)均在不同程度地增長。

    為此,李思廉不得不在8月22日的中報(bào)業(yè)績會(huì)上澄清:富力并不是完全不拿地了,文件中也提到,如遇有優(yōu)質(zhì)土地項(xiàng)目等特殊情況,可單獨(dú)呈報(bào)集團(tuán)董事長審批。

    不過,現(xiàn)實(shí)是如此殘酷。根據(jù)富力地產(chǎn)中報(bào)顯示,公司總負(fù)債、短期借款、長期借款當(dāng)期到期部分、凈負(fù)債率等指標(biāo)均在不同程度地增長。

    更遑論李思廉看重的現(xiàn)金流,根據(jù)財(cái)報(bào),富力地產(chǎn)經(jīng)營隆現(xiàn)金流連續(xù)7年為負(fù),2005年上市以來,投資活動(dòng)現(xiàn)金流僅有兩年為正。

    今年上半年公司經(jīng)營性現(xiàn)金流為260.76億,投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為-18.42億;相比較,其融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流高達(dá)315.74億。這說明公司還在不斷融資,但投資和生產(chǎn)卻在不斷“失血”。

    這些數(shù)據(jù)背后,富力更應(yīng)該深思自己的發(fā)展策略。過分“貪慕虛榮”,滿足自己的野心,瘋狂開支投資,導(dǎo)致上市公司流血不止。

    李老板真的應(yīng)該思考,別人寧可六折割肉甩賣的東西,自己為什么還要買?

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