從供給側(cè)入手解決房租挑戰(zhàn)

張林

一線和二線城市的房租價格在2018年經(jīng)歷了一輪不同尋常的上漲。據(jù)統(tǒng)計，2018年7月以來北京、上海、深圳、成都的房租同比漲幅分別為21.89%、16.46%、29.68%及30.98%。由于時值畢業(yè)生入職，從“買不起”到“租不起”直戳青年的痛處，房租上漲一時成為社會熱點話題。此時，干預(yù)租房價格或抑制租房需求都不是好的政策選擇。而從供給側(cè)入手，一方面增加公租房的供應(yīng)數(shù)量，一方面增加附著在房產(chǎn)之上的公共服務(wù)數(shù)量，雙管齊下，不僅能緩解房租過快上漲，也能較好地協(xié)調(diào)多方利益。

房租價格上漲的原因

相對于房價波動的大起大落，房租價格的波動性較小，由于后者主要取決于城市就業(yè)機會和社會平均收入，因此一般會隨著平均收入水平的線性上漲而平穩(wěn)上升。房租價格的跳躍性上漲一定是短期之內(nèi)出現(xiàn)了某種力量，大幅抬升了市場需求或大幅降低了市場供給。本輪房租上漲是由于兩種力量提高了市場需求：

一是以長租公寓為代表的企業(yè)機構(gòu)形成了壟斷性的市場力量。資本逐利的現(xiàn)象本身無可厚非，甚至可以說是資本逐利的過程帶來了經(jīng)濟繁榮，但是使用資本的機構(gòu)和個人卻可能不當?shù)厥褂昧藟艛鄤萘ΑＴ诒据喎孔馍蠞q中，北京的房產(chǎn)中介機構(gòu)為了爭奪租房源份額，以超過市場價格20%的幅度從房東手上租下房子再進行轉(zhuǎn)租，而市場上的壟斷者能更容易地將中間成本轉(zhuǎn)嫁給承租人。

房屋租賃市場是一個信息嚴重不對稱的市場，中介機構(gòu)即便不能壟斷所有房源，卻有可能壟斷出租和承租信息，因而在定價能力上具有天然的優(yōu)勢。在所有房租漲幅超過20%的13個中心城市當中并沒有包括上海，原因就在于上海的中介機構(gòu)市場份額小而競爭充分，沒有形成壟斷性的力量，無法容易地將中間成本轉(zhuǎn)嫁給承租人，也就沒有能力去濫用資本。北京房租上漲正是來源于壟斷性中介機構(gòu)進行不理性的市場競爭，并將競爭成本轉(zhuǎn)嫁。

二是租購?fù)瑱?quán)、人才吸引等舉措間接推高了房租市場的需求。自2017年以來，多個中心城市為了抑制房價過快上漲及其帶來的人才流失，先后推出了租購?fù)瑱?quán)及人才補貼政策。這些政策的出發(fā)點是很好的，卻在無意中對租房需求起到了推波助瀾的作用，結(jié)果按下葫蘆浮起瓢，反而造成了租房市場的供需失衡。一些積極落實租購?fù)瑱?quán)和人才流入政策的城市，也正是房租上漲幅度最大的城市。

為何難以在需求側(cè)進行應(yīng)對

既然是需求一端出現(xiàn)了短期的擾動因素，那么看上去似乎應(yīng)當解鈴還需系鈴人，即要從需求側(cè)進行房租上漲的治理。許多專業(yè)人士也是這么認為的，率先披露競價爭搶房源并因此從中介機構(gòu)離職的胡景暉就認為，“應(yīng)當迅速建立全國房租指導(dǎo)價”，建議政府對高于指導(dǎo)價的哄抬房租行為予以處罰。此外還有學(xué)者認為租購?fù)瑱?quán)是在走計劃經(jīng)濟的老路，應(yīng)該予以廢止。但是，以上兩種觀點在實際執(zhí)行當中反而會引起更加糟糕的后果。

房租價格管制是強制性的、非市場化的干預(yù)方式，紐約、洛杉磯、香港都實行過，結(jié)果在實踐中屢次被證明無效乃至有害。以香港1970年代開始實施的房租管制為例，為了讓年輕人租房成本有所限制，香港政府在1973年出臺了包括房租總價、房租上漲幅度在內(nèi)的限制措施。

其結(jié)果先是造成了租房市場的萎縮，許多房東索性不再出租，但流入香港的人口卻在不斷增長，供需反而更加失衡。在這種狀況下，一方面房東對租客挑三揀四，或收受租客的贈禮或其它費用。另一方面房東將房子分割成小間進行轉(zhuǎn)租，并形成了繞過管制的黑市價格。最終香港租房市場成為了一種社會頑疾。由此對照北京、上海等一線城市，由于大城市的集聚效應(yīng)和城市群發(fā)展的自然需求，人口流入是必然趨勢，實施房租管制只能重蹈香港的覆轍。

也正是由于一二線城市人口流入的趨勢，權(quán)利的平等才顯得尤為重要，租購?fù)瑱?quán)也是應(yīng)當堅持的改革方向。相比東京、紐約等城市，中國的一線城市還有發(fā)展的充足空間。而公共治理理論表明，基本的公共服務(wù)實現(xiàn)均等化對于城市治理尤為重要，不僅有助于城市經(jīng)濟的發(fā)展，還有利于社會氛圍的和諧穩(wěn)定。

基本公共服務(wù)的均等化，意味著租房的人和買房的人理應(yīng)享受均等的公共服務(wù)，尤其是租房人也為當?shù)刎暙I了稅收收入。租購?fù)瑱?quán)政策也并非在走計劃經(jīng)濟的老路，公共服務(wù)權(quán)利的平等是中央政府和地方政府積極努力的改革方向，市場經(jīng)濟本身要求逐漸消除身份性的權(quán)利歧視。

在供給側(cè)應(yīng)對的好處

需求側(cè)的管制措施不能解決房租過快上漲的問題，房屋中介市場競爭也很難避免壟斷機構(gòu)的出現(xiàn)，因此在供給一側(cè)提高公租房、廉租房的供給數(shù)量便成為恰當?shù)恼哌x擇。在這里需要注意的是，政府增加供應(yīng)的一定是沒有產(chǎn)權(quán)的公租房或廉租房，產(chǎn)權(quán)完整的保障房往往會帶來新的市場扭曲。以經(jīng)濟適用房為例，正是由于其產(chǎn)權(quán)完整而價格低廉，不僅不能成為租房市場的有效供給，反而增加了尋租和腐敗的空間，因此各地先后取消了經(jīng)濟適用房的建設(shè)和新增供應(yīng)。

但是，公租房和廉租房的供給同樣需要付出成本，政府能動用的收入和資源仍是有限的，這意味著政府提供大量低價甚至免費的出租房屋并不現(xiàn)實。同時，低價或免費公租房必然沖擊市場價格，市場價格預(yù)期的超調(diào)甚至帶來房地產(chǎn)市場的崩潰。香港房價在1990年代末的暴跌和政府意欲出臺的大規(guī)模公屋計劃有很大的關(guān)聯(lián)。另一方面，公租房一般選擇建在土地成本相對較低的郊區(qū)，如果公租房或廉租房參照市場價格定價或稍低于市場價格，雖然能夠解決政府和社會資本的激勵問題，卻不能滿足承租人的實際意愿。一些地方推出的政策性住房和租賃房屢次出現(xiàn)申請人棄選的現(xiàn)象。

這就是說，公租房的建設(shè)一方面需要解決激勵問題，另一方面還要防止對市場價格的過度沖擊。為了平衡這些問題，政府需要在提高公租房數(shù)量的同時，努力增加交通、醫(yī)療、教育等資源的供給，并優(yōu)先將其配置在公租房的建設(shè)區(qū)域。由于公共服務(wù)的便利性，承租人進入市場的愿意便大大加強了，公租房的價格也不至于偏離市場價格太遠。當然，供給側(cè)的政策思維也并不局限于政府本身，醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等公共服務(wù)的提供完全可以鼓勵社會資本或與社會資本合作來提供。

公租房和附著在公租房上的公共服務(wù)同時增加供給，使得承租人獲得了穩(wěn)定而價格實惠的租房市場、獲得了亟需的公共服務(wù)，使得社會上的資本投入方能夠從租房市場上獲得合理的回報，使得市場價格的沖擊降到最低，也使得政府滿足了社會的居住和公共物品需求。為了避免房租上漲現(xiàn)象的再次發(fā)生，政府和社會需要更多利用供給側(cè)改革的思維，以最低的成本達到最好的政策和社會效果，而不應(yīng)當簡單的頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳。

（作者系中國奧地利經(jīng)濟學(xué)50人論壇研究助理）