房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)甲方代表職能與管理策略

林榮煥

（龍巖市安居住宅建設(shè)限公司， 福建 龍巖 364000）

0 前言

甲方代表在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)過程中起著十分重要的作用，為了避免房地產(chǎn)施工不符合質(zhì)量、進(jìn)度等要求，甲方代表必須充分發(fā)揮資金成本與施工進(jìn)度、工程質(zhì)量與安全文明施工控制職能，加大工程現(xiàn)場管理力度，同時(shí)針對房地產(chǎn)施工涉及到的各部門加強(qiáng)交流溝通，嚴(yán)格遵循施工文件與國家標(biāo)準(zhǔn)開展驗(yàn)收工作，以此保證建設(shè)質(zhì)量。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)甲方代表職能簡述

1.1 資金控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)施工會涉及多個(gè)部門組織與工序環(huán)節(jié)，對資金的需求量相對較大，如果沒有專業(yè)人員采用科學(xué)手段對資金費(fèi)用的支出進(jìn)行控制，必然會導(dǎo)致額外成本大量增加的現(xiàn)象出現(xiàn)。對此，業(yè)主方會派遣代表對項(xiàng)目資金進(jìn)行管控，甲方代表有權(quán)參與到造價(jià)預(yù)算編制、費(fèi)用支出審計(jì)、資金使用管理等過程中，面對因不可預(yù)知因素引發(fā)的工程量增加或資金費(fèi)用超支問題，甲方代表需要與監(jiān)理人員、審計(jì)人員基于施工合同規(guī)定共同進(jìn)行處理。

1.2 進(jìn)度控制

施工進(jìn)度對工程施工質(zhì)量與項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益具有較強(qiáng)影響，進(jìn)度控制一直是房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)的重點(diǎn)，為了避免出現(xiàn)工期延誤問題，甲方代表需要充分發(fā)揮自身專業(yè)能力，從各個(gè)環(huán)節(jié)、方面對施工進(jìn)度進(jìn)行控制。首先，在設(shè)計(jì)階段，甲方代表應(yīng)預(yù)估實(shí)際施工可能會出現(xiàn)安全隱患和延誤工期的因素，要求施工人員在綜合考慮各影響因素的基礎(chǔ)上合理制定施工周期；其次，甲方代表要在正式施工階段對工程總進(jìn)度進(jìn)行全面掌控，通過將規(guī)劃與實(shí)際相結(jié)合的方式對施工進(jìn)度進(jìn)行分解控制，同時(shí)利用先進(jìn)信息技術(shù)對進(jìn)度偏差進(jìn)行總結(jié)分析，基于動態(tài)化管理原則調(diào)整工程進(jìn)度；最后，甲方代表要定期組織例會，針對工程建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題進(jìn)行階段性總結(jié)，找出影響施工進(jìn)度的問題，并制定可靠性較強(qiáng)的方案及時(shí)解決。

1.3 質(zhì)量與安全管理

施工現(xiàn)場質(zhì)量與安全在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)工作中占據(jù)重要地位，做好質(zhì)量與安全管理工作極大程度能夠保障項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。一個(gè)項(xiàng)目如果出現(xiàn)一個(gè)人員安全事故，所造成的人員傷亡賠償和停工整頓等經(jīng)濟(jì)損失少則二三百萬元，多則上千萬元；或者一個(gè)項(xiàng)目因施工管理差，因質(zhì)量事故被要求重新整改實(shí)施，不僅進(jìn)度拖延，而且也造成投資浪費(fèi)。因此，工程質(zhì)量與安全管理至關(guān)重要。同時(shí)，甲方代表擁若想切實(shí)提高施工質(zhì)量與安全，甲方代表要對工程施工的各個(gè)環(huán)節(jié)與細(xì)節(jié)進(jìn)行質(zhì)量與安全檢查，同時(shí)在施工過程中不間斷地開展質(zhì)量與安全意識培養(yǎng)工作，引起各方組織單位的高度重視，以此確保質(zhì)量與安全管理制度、措施能夠真正貫徹落實(shí)到位。甲方代表在制定或?qū)嵤┵|(zhì)量與安全管理相關(guān)制度時(shí)必須立足房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工特點(diǎn)與要求，針對在施工過程中極易發(fā)生且他人忽視的質(zhì)量與安全隱患制定有效防范措施，與質(zhì)量安全管理機(jī)構(gòu)、醫(yī)療相關(guān)部門建立良好關(guān)系，為確保質(zhì)量安全管理效果奠定基礎(chǔ)[1]。此外，各方組織部門還要積極配合甲方代表開展質(zhì)量安全管理工作，如此可有效維護(hù)施工人員生命安全、降低經(jīng)濟(jì)損失、提高工程建設(shè)質(zhì)量。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)甲方代表可采用的管理策略

2.1 提高素質(zhì)水平，增強(qiáng)專業(yè)能力

1.提高綜合素質(zhì)

甲方代表如果想要保證自身職能真正發(fā)揮，必須具備較強(qiáng)的綜合素質(zhì)與專業(yè)能力，其中綜合素質(zhì)主要包括思想素質(zhì)、道德素質(zhì)、身體素質(zhì)、職業(yè)素質(zhì)等。房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)具有較強(qiáng)的系統(tǒng)性，涉及到的內(nèi)容范圍相對較廣，甲方代表只有不斷提高自身職業(yè)素質(zhì)，全面了解各個(gè)施工環(huán)節(jié)與細(xì)節(jié)要求，秉承著認(rèn)真負(fù)責(zé)的工作態(tài)度開展工作，堅(jiān)持實(shí)事求是的思想觀念，才能為提高工程建設(shè)質(zhì)量與經(jīng)濟(jì)效益提供堅(jiān)實(shí)保障。由于建筑施工行業(yè)特殊性較強(qiáng)，地下作業(yè)、高空作業(yè)、特殊環(huán)境作業(yè)等情況比較多，為了保證能夠在以上作業(yè)條件下開展監(jiān)管工作，甲方代表必須具備健康的體魄，因而甲方代表需要提高自身身體素質(zhì)；只有充分了解施工過程才能保證給予的意見具有較強(qiáng)科學(xué)性，故而甲方代表要結(jié)合新時(shí)代房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)發(fā)展要求增強(qiáng)專業(yè)技術(shù)素質(zhì)與文化素質(zhì)，保證正確履行甲方職能。

2.增強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通能力

甲方代表是業(yè)主方（建設(shè)單位）派遣到施工現(xiàn)場的代表，在實(shí)際施工過程中，需要與其他單位組織就項(xiàng)目工程建設(shè)問題進(jìn)行協(xié)商研討，只有保證各方單位相互配合，才能保證建設(shè)施工順利開展并完成。在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)施工中，甲方代表主要對建設(shè)單位負(fù)責(zé)，工作重心是綜合協(xié)調(diào)各單位組織的交流溝通、解決人際關(guān)系矛盾、對施工實(shí)際進(jìn)行監(jiān)督管理等，因此甲方代表必須具備較強(qiáng)的協(xié)調(diào)溝通能力，與設(shè)計(jì)單位就圖紙?jiān)O(shè)計(jì)進(jìn)行分析，配合施工單位提高現(xiàn)場安全管理質(zhì)量，與質(zhì)檢部門一起驗(yàn)收工程項(xiàng)目；充當(dāng)各單位組織的傳話人，加強(qiáng)設(shè)計(jì)部門、采購部門、施工部門等企業(yè)的聯(lián)系，以此保證施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的科學(xué)性、材料質(zhì)量規(guī)格的正確性、施工現(xiàn)場管理的安全性與高效性。

2.2 加大監(jiān)管力度，做好資料管理

1.完善工程建設(shè)監(jiān)督管理體系

在保證房地產(chǎn)施工質(zhì)量的要求下，甲方代表應(yīng)對項(xiàng)目工程建設(shè)監(jiān)督管理體系進(jìn)行完善，嚴(yán)格遵循相關(guān)制度規(guī)范開展監(jiān)管工作，加大監(jiān)管工作執(zhí)行力度，為保證房地產(chǎn)建設(shè)效果提供支持。第一，甲方代表應(yīng)要求監(jiān)理單位提高用人標(biāo)準(zhǔn)，安排到施工現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)管的工作人員必須具備國家注冊監(jiān)理工程師任職資格，擁有較豐富的工作經(jīng)驗(yàn)且專業(yè)知識儲備充足，應(yīng)對突發(fā)事件的能力較強(qiáng)；第二，要求施工單位嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)過多方協(xié)商制定的安全施工管理?xiàng)l例（規(guī)劃），并在施工過程中對監(jiān)理單位的工作情況進(jìn)行不定期抽檢，督促各方單位組織的工作人員認(rèn)真工作，如此可有效降低工作人員的隨意性；第三，通常情況下，為了保證建設(shè)單位能夠及時(shí)獲得第一受真實(shí)資料，甲方代表要在每階段施工開展和結(jié)束時(shí)開展工程例會，要求各方單位組織對自身工作進(jìn)行總結(jié)匯報(bào)，通過綜合分析各方資料，對當(dāng)前施工情況進(jìn)行判斷，為提升控制質(zhì)量奠定基礎(chǔ)[2]。

2.提高施工現(xiàn)場資料管理水平

施工現(xiàn)場資料管理工作在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)中占據(jù)重要地位，貫穿整個(gè)施工過程，甲方代表在對施工現(xiàn)場開展監(jiān)管工作時(shí)必須做好資料管理工作，詳細(xì)記錄各個(gè)施工環(huán)節(jié)細(xì)節(jié)的工作重點(diǎn)，為以后同類建設(shè)項(xiàng)目積累經(jīng)驗(yàn)。第一，從設(shè)計(jì)階段到驗(yàn)收階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)涉及到諸多原始文件，甲方代表要明確不同資料的重要性，重點(diǎn)保存施工現(xiàn)場勘查、造價(jià)審核、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)與變更、各環(huán)節(jié)程序質(zhì)檢結(jié)果等文件，為后期結(jié)算、驗(yàn)收、索賠等提供依據(jù)。第二，為了防止資料文件丟失，每當(dāng)一個(gè)階段施工完成，甲方代表便要將該階段涉及到的技術(shù)資料與施工文件整理清楚，按照不同主題分門別類儲存在不同文件袋中，比如合同類、通知類、會議記錄類、各參建方資料等。第三，為了防止文件丟失可以做兩手準(zhǔn)備，一份以電子形式儲存在計(jì)算機(jī)中，一份以紙質(zhì)材料存檔；為了減少后期查找文件消耗的時(shí)間，甲方代表應(yīng)保證資料清單目錄編制的清晰度，將資料名稱、原件與復(fù)印件份數(shù)等貼在文件袋表面。

3 結(jié)束語

綜上所述，充分發(fā)揮甲方代表職能是保證房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)施工質(zhì)量的關(guān)鍵性保障，施工涉及到的各方單位組織要重視甲方代表的作用，為了增強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)安全、提高施工水平，甲方代表也要努力提高自身綜合素質(zhì)、增強(qiáng)專業(yè)能力，針對施工現(xiàn)場加大監(jiān)督管理力度，同時(shí)做好各項(xiàng)資料的記錄與儲存等工作。