王健林 萬達(dá)“重生”

林奇

2017年喊出“輕資產(chǎn)化”后，萬達(dá)集團一路拋售國內(nèi)文旅項目、酒店資產(chǎn)以及海外資產(chǎn)，至今不到兩年，收入和資產(chǎn)均縮水。

1月12日，萬達(dá)集團在青島舉辦年度業(yè)績發(fā)布會，董事長王健林宣布，2018年萬達(dá)收入2512.7億元，同比下降5.7%;總資產(chǎn)為6257.3億元，同比減少 10.61%。

其中萬達(dá)的服務(wù)業(yè)收入1609億元，占總收入的75.1%，地產(chǎn)集團收入540億元，同比減少34.9%，是四個產(chǎn)業(yè)集團中唯一下降的業(yè)務(wù)。具體來看，旗下包括影視、寶貝王樂園、文旅和體育的萬達(dá)文化以692.4 億元的年度收入位居四個業(yè)務(wù)之首，同比增長 9.2%;金融和商管分別收入 433.6 億元和 376.5 億元，同比增速為 28.6% 和 25.9%。

“一平方米房地產(chǎn)開發(fā)也不能有，”王健林在報告會上說，為了資本市場的需要，2019年將徹底把商業(yè)管理和地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離。地產(chǎn)業(yè)務(wù)是萬達(dá)的起家業(yè)務(wù)，但現(xiàn)在它的目標(biāo)是成為徹底的商業(yè)管理運營企業(yè)。

萬達(dá)的轉(zhuǎn)型開始于2017年。由于多方面原因，萬達(dá)那一年出現(xiàn)流動性危機，融資渠道收緊、現(xiàn)金周轉(zhuǎn)能力減弱。萬達(dá)不得不甩賣資產(chǎn)，降低負(fù)債率、回籠現(xiàn)金。單在2017年7月，就以近 638 億元將大部分文旅和酒店項目出售給富力和融創(chuàng)中國，同時還向合生創(chuàng)展出售多個萬達(dá)廣場。

王健林表示，萬達(dá)之所以要轉(zhuǎn)型，一是房地產(chǎn)行業(yè)是強周期性行業(yè)，很多企業(yè)在周期變化中就死掉了，大型企業(yè)可以通過開發(fā)比較多的項目抵抗周期，但無法擺脫;二是房地產(chǎn)現(xiàn)金流不長遠(yuǎn)，相比汽車，房子購買率更新慢很多，真正住房的人一住就是一輩子，而買多套房子的人都是為了投資，但現(xiàn)在也無法隨心所欲購買多套房子。

也是在2017年，萬達(dá)集團的組織架構(gòu)開始調(diào)整，從原來的商業(yè)、文化、網(wǎng)絡(luò)、金融和大健康調(diào)整為四大板塊：商管、文化、地產(chǎn)和金融。其中商管的前身即為萬達(dá)商業(yè)，主要經(jīng)營萬達(dá)廣場和海外項目。

那些地產(chǎn)項目賣出后，按協(xié)議還是由萬達(dá)負(fù)責(zé)運營。比如文旅項目，由萬達(dá)文旅負(fù)責(zé)運營，融創(chuàng)需要每年為每個項目支付5000萬元品牌許可使用費，周期20年，預(yù)計萬達(dá)至少可以收回130億元。但2018年10月，萬達(dá)以60億元將文旅運營的公司和團隊也都交接給融創(chuàng)，后者可以隨時更換品牌名稱。

但是光這樣還不足以讓萬達(dá)走出流動性危機。2018年1月，王健林表示，打算用兩到三年時間將負(fù)債降至絕對安全水平。2017年萬達(dá)商業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率從前一年的63.51%降到53.5%，不過同期有息負(fù)債比從42.86% 升至47.78%。在本次萬達(dá)年度報告會上，王健林沒有公布2018年萬達(dá)商管的負(fù)債率，但稱其有息負(fù)債較2017年同比減少約30%。

根據(jù)萬達(dá)商管2018年半年報，到今年6月前萬達(dá)商管至少要還150億元，其他負(fù)債包括債券和長期借款。而截至去年年中，萬達(dá)商管擁有大約820億元現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物。

萬達(dá)要剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并非不做地產(chǎn)。簡單地說，萬達(dá)將會繼續(xù)保留地產(chǎn)業(yè)務(wù)，從商管中將其剝離并轉(zhuǎn)到地產(chǎn)集團中?！暗禺a(chǎn)集團不追求銷售額，追求每年保多少萬達(dá)廣場開業(yè)，地產(chǎn)集團就是為商管而存在?！蓖踅×终f。根據(jù)業(yè)績報告，2018年萬達(dá)廣場新開業(yè)49個、其中輕資產(chǎn)占39%，并計劃從今年起將新開業(yè)的輕資產(chǎn)廣場占比提高至50%，往后繼續(xù)提高比例。

“這是投資協(xié)議的約定，”王健林稱。投資協(xié)議指的是，2018年1月急需現(xiàn)金的萬達(dá)從騰訊、京東等戰(zhàn)略投資人處募資340億元，投資方要求萬達(dá)商業(yè)在2023年10月31日前完成上市。但根據(jù)當(dāng)前中國對地產(chǎn)企業(yè)的嚴(yán)格管控，包含地產(chǎn)業(yè)務(wù)難以上市。2016年萬達(dá)從香港退市，承諾到2018年8月底前在A股上市。但見不到可能性后，萬達(dá)引入戰(zhàn)略投資讓簽批私有化股東退出。截至2018年12月，萬達(dá)商業(yè)在IPO的排隊列在第71位。