一二線城市下調(diào)利率，三四線城市如何松綁樓市？

李永華

歲末年初，樓市松綁的消息洶涌來襲。

北京、深圳、廣州下調(diào)房貸利率，山東菏澤取消限售，廣州微調(diào)公寓限購，珠海被傳放松限購……臨近歲末，樓市政策調(diào)整的任何風吹草動，都像亞馬遜雨林的蝴蝶，掀起太平洋的軒然大波。

是否能從諸多跡象中，尋找到調(diào)控政策變化的草蛇灰線？

除了下調(diào)房貸利率，北上廣深還有什么松綁動作？

2019年1月，北京多家銀行首套房貸利率普遍執(zhí)行基準利率上浮10%的規(guī)定，這比此前上浮15%～30%的情況已是大幅優(yōu)惠。同為一線城市，廣州1月也傳來首套房貸利率降至上浮5%的消息，明顯下滑。此前，深圳的房貸利率也有所松動。數(shù)據(jù)顯示，2018年12月有17個城市首套利率均值出現(xiàn)回調(diào)。

作為樓市標桿，“北上廣深”的動作被市場解讀為調(diào)控放松的信號。

不過，深圳房地產(chǎn)協(xié)會有人士公開表示，房貸利率松動原因更多是貨幣政策定向?qū)捤蓪е路抠J利率上浮幅度縮窄，“深圳部分大行房貸利率上調(diào)幅度下降，并不是調(diào)控政策松綁?！?/p>

某大型開發(fā)商高管告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，一二線城市仍難說放松，排名靠前的幾大地產(chǎn)商近幾個月都停止拿地或者極少拿地，猜測政策變化沒有多少意義，最終還是要看市場的變化。

數(shù)據(jù)顯示，萬科2018年四季度拿地額同比萎縮34%。

除了下調(diào)房貸利率，廣州2018年12月還松綁了公寓限售政策。僅從政策本身來看，廣州僅僅做了一點微調(diào)。2017年3月30日，廣州發(fā)布了極為嚴厲的調(diào)控政策，規(guī)定在2017年3月30日后入市的商服物業(yè)，只能賣給企業(yè)，不能賣給個人。直接封堵了有人借買公寓規(guī)避限購房產(chǎn)的漏洞。

該政策實施后，有地產(chǎn)研究機構的數(shù)據(jù)顯示，廣州商服類地產(chǎn)成交狂泄近50%，至今交易冷清，庫存由5個月攀升至33個月，但整體價格較為平穩(wěn)。

2018年12月19日，廣州將該政策調(diào)整為：2017年3月30日前（含當日）土地出讓成交的房地產(chǎn)項目，其商服類物業(yè)不再限定銷售對象，個人購買商服類物業(yè)取得不動產(chǎn)證滿2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。

從堵漏洞到松口子，廣州調(diào)控政策確有微調(diào)。

此前，廣州還被傳出取消限價措施。廣州10月19日迅速回應并無此事，強調(diào)將嚴控房價，嚴禁拆分價格報備。

“嚴禁拆分價格報備”是遏制房價上漲的關鍵一招。廣州一位人士介紹，因嚴格限價，廣州部分樓盤銷售價甚至低于樓面價，開發(fā)商賣房時就一份房屋買賣合同，一份裝修合同。

不光是在廣州，借裝修合同彌補價格空間，或者悄悄漲價是不少一二線城市的“標準動作”。

限價是“堅決遏制房價上漲”的核心舉措，廣州顯然還沒有邁出解禁“限價”這一步。迄今為止，其他一線城市均未推出更大力度的松綁動作。

取消限價？衡陽緊急澄清：只是暫停，還可以恢復

限價是這兩年來樓市調(diào)控的核心措施之一。一旦取消，無疑意味著大松綁。

2018年12月26日，湖南衡陽傳出取消限價的消息。

衡陽下發(fā)的文件稱，由于目前衡陽市房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)理性回歸，銷售價格也較為穩(wěn)定，所以暫停執(zhí)行2017年12月下發(fā)的衡發(fā)改價控〔2017〕6號文件。

外界認為，衡陽就此打響取消限價第一槍。

12月26日當天，衡陽火速澄清：第一，文件只是計劃下發(fā)，但現(xiàn)在還沒發(fā)下去，還沒對外公開;第二，并沒有說要取消限價，而是暫停執(zhí)行;第三，銷售價格還是要監(jiān)管，今后根據(jù)樓市情況和上級的意見也可以隨時恢復。

被暫停的衡發(fā)改價控〔2017〕6號文件的核心內(nèi)容如下：

城區(qū)新建商品房實時銷售價格明碼標價管理;開發(fā)企業(yè)要合理制定銷售價格并申報，申報價格偏高或漲幅偏高的開發(fā)項目暫停辦理預售許可申請;開發(fā)企業(yè)自取得商品房預售許可證后，需向社會公布樓盤最高價格，開發(fā)企業(yè)不得擅自在實際銷售價格中突破監(jiān)制價格買賣;開發(fā)企業(yè)拿到預售證后須一次性公開全部銷售房源對外銷售，按照“一套一標”的方式明碼標價，標示價格與監(jiān)制價格保持一致，且成交價不得高于標示價格。

《中國經(jīng)濟周刊》記者從多名衡陽當?shù)厝耸刻幜私?，衡陽根本就沒有限價，頂多就像文件所說的規(guī)范。

外部機構數(shù)據(jù)印證了這一說法——2018年11月，衡陽新房價格為7272元/平方米，環(huán)比增長10.3%，同比增長50%。另一家外部機構給出的數(shù)據(jù)，2018年11月份衡陽市新建商品住宅成交均價為6829元/平方米，環(huán)比增長3.59%，同比增長47.52%。

盡管是被誤讀，疑似取消限價的消息依然過于驚悚，讓衡陽市政府不得不立刻改正。12月27日晚，衡陽市政府發(fā)文撤銷《關于暫停執(zhí)行<關于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為的通知>的通知》。此后，全國暫未曝出取消限價的消息。

菏澤取消限售，打響調(diào)控松綁第一槍？

在衡陽之前，更火爆的是山東菏澤。

2018年12月18日，山東菏澤取消限售，被視為“打響調(diào)控松綁第一槍”。

菏澤政策原文稱：“取消《菏澤市人民政府辦公室關于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（菏政辦發(fā)〔2017〕42號）中‘對主城區(qū)和住房成交量高、房價穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實行新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉(zhuǎn)讓時間不少于3年的規(guī)定?！?/p>

也就是說，一年前，菏澤出臺限售政策，本地人買房2年后才能賣，外地人買房3年后才能賣，今后取消。

除此之外，該文件還寫道：“對實力強、信譽好的企業(yè)不再監(jiān)管（商品房預售資金），其他企業(yè)在現(xiàn)有的市區(qū)商品房預售資金監(jiān)管標準的基礎上，降低一半執(zhí)行，最低可放寬到監(jiān)管額度的10%。同時，商品房預售資金進入監(jiān)管賬戶后，不再要求項目監(jiān)管資金達到既定監(jiān)管額度后，才可提取，只要求留存夠監(jiān)管資金比例，即可使用?！?/p>

某開發(fā)商高管告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，這是為開發(fā)商松綁，讓開發(fā)商能盡快拿到賣房子的錢，更方便地使用回籠資金。取消限售和取消預售資金監(jiān)管兩條合在一起看，就是“增加市場流動性”，前者是提高房子的流動性，后者是提高開發(fā)商的資金流動性，希望市場活起來。

從菏澤到衡陽，房子賣不動了？

菏澤消息一出，立刻有專家說這類似于2014年調(diào)控松綁時廣西北海取消限購的消息。事后來看，上一輪調(diào)控的信號槍的確是在三四線城市打響的，此后開始去庫存，全面松綁。

一位資深地產(chǎn)人士直觀判斷，“菏澤敢第一個跳出來，我覺得，他們應該也是謹慎的，應該有所依據(jù)，但首先還是市場的變化?！?/p>

政策總是因時而變。國家統(tǒng)計局公布了11月全國70個大中城市房價指數(shù)，其中5個城市新房價格下跌，二手房房價下跌城市增至17個。

2018年11月發(fā)布的《全國百城庫存報告》顯示，全國三四線城市住宅庫存在連續(xù)38個月同比下跌之后，首次出現(xiàn)同比正增長現(xiàn)象。

庫存觸底回升的背后，是三四線城市的房子有些賣不動了。湖南寧鄉(xiāng)一位地產(chǎn)中介商告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，當?shù)胤績r可以說是斷崖式下跌，有大開發(fā)商精裝改毛坯，從高點的7000元/平方米的精裝，到現(xiàn)在出現(xiàn)4900元/平方米甚至4300元/平方米的毛坯房，就是變相降價?！岸址啃袠I(yè)也很慘，我們這兒平均每天至少有一家房產(chǎn)中介店鋪關門?！?/p>

如前所述，衡陽2018年12月26日晚流出的文件稱：目前衡陽市房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)理性回歸，銷售價格也較為穩(wěn)定。

當?shù)厝耸空f：“我的兩套房子掛了兩三個月，都沒人來問，就知道房價跌了?！?/p>

衡陽市住建局官網(wǎng)消息稱，“5月份，中心城區(qū)住宅均價連續(xù)回落，可見政府穩(wěn)定衡陽房地產(chǎn)市場價格的決心得到初步成效，衡陽房價上漲的亢奮行情已經(jīng)得到遏制。”

與此同時，湖南一位地產(chǎn)人士告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，2018年五六月份開始，衡陽各開發(fā)商積極入市，大力推盤后集中放量，到下半年更是將回款作為第一目標。

不僅是快速“去化”，據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》了解，不少排名靠前的大型開發(fā)商在三四線城市停止拿地。衡陽的土地市場可窺端倪。2018年11月23日，衡陽推出13宗土地，拍出12宗，流拍一宗。

一個細節(jié)釋放出耐人尋味的信息：衡陽市政府旗下的城建投拿了11宗地，外地大開發(fā)商已銷聲匿跡?！昂怅栄闳o留意”，與上半年的形勢判若云泥。

三四線城市轉(zhuǎn)冷，棚改貨幣化安置政策退坡有多大影響？

為何會出現(xiàn)這種轉(zhuǎn)折？

真相總是藏在細節(jié)中。菏澤取消限售文件的全文標題——《關于推進全市棚戶區(qū)改造和促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》透露出關鍵信息。

全國棚改看山東，山東棚改看菏澤。這幾年，山東棚改數(shù)量持續(xù)位居全國第一，2017年約占全國的12.7%。菏澤呢？2017年的棚改量高達18萬套，約占全國的3%，數(shù)量在全國地級市中居第一位。

菏澤上述文件稱，“棚改涉及到群眾的切身利益，棚改居民利益一致，極易因共同利益形成群體。我市這一利益群體已達到150多萬人?！?/p>

公開數(shù)據(jù)顯示，菏澤全域人口900多萬人，但城區(qū)人口只有60多萬人。菏澤市委、市政府2017年發(fā)布的《關于打造區(qū)域中心城市的實施意見》提出的目標是：到2020年，中心城區(qū)建成區(qū)面積達到156平方公里，人口達到150萬。

僅從這兩組數(shù)據(jù)對比看，棚改已被放大到極致。

菏澤是全國三四線城市的縮影。在過去的幾年里，棚改是不少三四線城市房地產(chǎn)市場的決定性因素之一。

短短兩年，棚改政策也讓衡陽房地產(chǎn)實現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)。

兩年前，衡陽還在為高企的庫存發(fā)愁。如，2014年，衡陽住房均價為3880元/平方米，同比下跌5.5%。

2016年8月，衡陽市政府下發(fā)《關于積極化解商品房庫存促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》，明確提出“不斷加大貨幣化安置力度”“城區(qū)原則上不再新建棚改安置房，鼓勵征收房屋主體購買符合條件的商品房用作棚改安置房源，提高貨幣化安置比例”。

2018年5月初，《中國經(jīng)濟周刊》記者拿到的一份《湖南省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于各市州中心城區(qū)、各縣市商品房庫存去化周期的函》顯示，衡陽城區(qū)的住宅去化周期只有5.5個月。

衡陽市住建局的一份材料稱，“（2018年）一季度市場庫存告急，賣方市場一度陷入‘無房可賣的囧境?！?/p>

為何如此火爆？棚改貨幣化安置堪稱轟隆作響的發(fā)動機。據(jù)公開數(shù)據(jù)，衡陽市2018年保障性安居工程重點民生實事城市棚戶區(qū)計劃改造16518戶，截至當年12月4日，城市棚戶區(qū)改造開工16518戶，任務完成率100%。

若以每戶100平方米計算，則總面積可達165萬平方米。2018年1—5月份，衡陽市中心城區(qū)累計批準預售商品房141.72萬平方米。兩相對比之下，棚改對當?shù)貥鞘械闹巫饔弥?，一目了然?/p>

然而，“高速列車”戛然而止，市場再次逆轉(zhuǎn)。

2018年6月下旬，一則有關棚改的消息流出：棚改項目審批權收回至國開行總行。市場為之震動，當時房地產(chǎn)企業(yè)股票大跌。此后的一系列政策均表明，棚改政策全面收緊。當年10月8日，國務院常務會議指出，商品房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。

三年棚改計劃之前的2014年，棚改貨幣化安置比例是9%。住建部副部長陸克華曾透露，2016年全國棚改貨幣化安置比例達48.5%，比2015年提高了18.6個百分點。另有數(shù)據(jù)：2017年我國各類棚戶區(qū)改造開工609萬套，完成投資1.84萬億元，棚改貨幣化安置比例高達60%。

某省住建廳人士稱，當?shù)?019年棚改規(guī)模大幅度減少?！耙獯媪浚瑖揽卦隽??！?/p>

華創(chuàng)證券研報認為，受棚改政策收緊的影響，預計2019年全國商品房銷售面積同比下降5%。其中，棚改放緩對銷量約產(chǎn)生1億平方米的負面影響，并且主要發(fā)生在三四線城市。

“因城施策”或成為2019年樓市調(diào)控的主基調(diào)

菏澤取消限售政策一出，不少地產(chǎn)研究機構和人士認為，其他城市將加入這一行列，各地政策微調(diào)的趨勢將逐漸清晰。

2018年12月21日，珠海市住建部門人士向媒體透露，非珠海市戶籍居民購房，不再執(zhí)行需連續(xù)繳納5年社保的政策，社保繳納年限最低只需要一個月。購房門檻顯著降低。

1月3日，青島市高新區(qū)取消公證搖號購房，成為全國第一個暫停公證搖號購房的地方。

全國其他城市亦多有微調(diào)政策出臺。

菏澤在解釋取消限售政策時表示，“根據(jù)房地產(chǎn)市場分類調(diào)控、因城施策的要求，取消了新購和二手住房限制轉(zhuǎn)讓期限的有關規(guī)定?！?/p>

“因城施策”或?qū)⒊蔀?019年樓市調(diào)控的主基調(diào)。

實際上，已經(jīng)有不少房地產(chǎn)人士公開稱，因城施策，或者叫作一城一策，是今后地產(chǎn)調(diào)控的政策框架，還有更多的細節(jié)在坊間流傳。

然而，“分類調(diào)控、因城施策”是否就意味著調(diào)控松綁？《中國經(jīng)濟周刊》記者從某省住建部人士處得到的說法是，調(diào)控權會有所下放，壓實地方調(diào)控主體責任，但并非放松。

“房住不炒”依然是主旋律。2018年7月31日，中央政治局會議指出，下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。

責編：周琦