興勝鄉(xiāng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中存在的問題及對(duì)策

□王明芬/西昌市興勝鄉(xiāng)人民政府

西昌市興勝鄉(xiāng)共有9個(gè)行政村，91個(gè)村民組，擁有集體土地1611.00hm2；承包農(nóng)戶5465戶，農(nóng)村人口21895人，勞動(dòng)力7298人，其中，從事農(nóng)業(yè)勞動(dòng)的有4065人，外出務(wù)工的有2448人。2017年，興勝鄉(xiāng)流轉(zhuǎn)土地233.33hm2，簽訂書面合同34.53hm2，其中，無(wú)效合同3.33hm2，約定不明確的1.33hm2；口頭協(xié)議的194.13hm2。土地流轉(zhuǎn)呈逐年上升趨勢(shì)。

1 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中存在的問題

1.1 土地流轉(zhuǎn)合同不規(guī)范、無(wú)序流轉(zhuǎn)現(xiàn)象嚴(yán)重

土地流轉(zhuǎn)中多數(shù)是農(nóng)戶自發(fā)流轉(zhuǎn)，口頭協(xié)議；簽訂書面合同的，50%為無(wú)效合同，20%約定不明確，多數(shù)合同四至邊界不清楚，約定不明確，沒有合同期限、起至日期等，為今后土地糾紛埋下隱患。例如，小橋村3組何林與王遠(yuǎn)達(dá)簽訂的土地流轉(zhuǎn)合同，標(biāo)題“土地買賣合同”，內(nèi)容“甲方：何林；乙方：王遠(yuǎn)達(dá)。何林自愿將承包地0.13hm2長(zhǎng)期賣給王遠(yuǎn)達(dá)，每公頃75萬(wàn)元，共計(jì)150萬(wàn)元整。土地款一次性付清。甲乙雙方簽字蓋章。日期：2009年6月9日?！边@是一份典型的約定不明、沒有四至邊界、沒有起至日期的無(wú)效合同。

1.2 農(nóng)民法律意識(shí)淡薄，私自買賣土地現(xiàn)象嚴(yán)重

許多農(nóng)民以土地流轉(zhuǎn)為名私自進(jìn)行土地買賣。有的土地價(jià)款高達(dá)每公頃300萬(wàn)元且呈逐年上漲趨勢(shì)，遠(yuǎn)超西昌市征地價(jià)，隨著西昌城市提升發(fā)展，地價(jià)不斷飆升，農(nóng)村私自買賣土地日益嚴(yán)重，土地糾紛越來越多，矛盾不斷升級(jí)，群眾上訪事件不斷增加。例如，2000年、2011年雙林村、德勝村將省道107兩邊的土地賣給無(wú)序流動(dòng)人員引起集體上訪事件。

1.3 農(nóng)村房屋、宅基地買賣嚴(yán)重

農(nóng)村房屋、宅基地買賣嚴(yán)重，引發(fā)許多民族矛盾和社會(huì)矛盾。例如，2011年雙林村1組村民易思華將房屋賣給無(wú)序流動(dòng)人員沙木呷，引起雙林村1組群眾強(qiáng)烈不滿，將買賣的房屋拆毀，引起集體打架、集體上訪事件，嚴(yán)重影響農(nóng)村的安定團(tuán)結(jié)。

1.4 集中成片流轉(zhuǎn)難，承包大戶規(guī)?；a(chǎn)難

農(nóng)民素質(zhì)低、小農(nóng)意識(shí)強(qiáng)，不愿將土地流轉(zhuǎn)給農(nóng)業(yè)企業(yè)。當(dāng)政府引進(jìn)農(nóng)業(yè)企業(yè)時(shí)，村民便漫天要價(jià)，動(dòng)輒每公頃土地1季要價(jià)達(dá)6.75～7.50t大米。例如，花莊村13組平時(shí)每公頃土地1年的承包費(fèi)只需3t大米，2011年三農(nóng)公司承包其土地種植草莓，1季承包費(fèi)每公頃高達(dá)6t大米。2014年，天喜花卉園藝有限責(zé)任公司到興勝鄉(xiāng)流轉(zhuǎn)66.67hm2土地建花卉基地，起初公司看上團(tuán)結(jié)村2組一片土地，交通條件好、水利設(shè)施好，有67.00hm2成片、上規(guī)模，村民漫天要價(jià)1季每公頃6.75t大米，鄉(xiāng)、村、組干部多次做工作，但部分農(nóng)戶始終堅(jiān)持，并要求每年增加750kg，公司無(wú)法接受農(nóng)戶條件，放棄了團(tuán)結(jié)村2組這片土地。最后在交通條件差、水利設(shè)施差、水源條件差的德勝村6組、4組、11組，花園村5組、6組租到26.33hm2成片土地，租金每年每公頃6t大米，每2年漲1次，土地流轉(zhuǎn)期限2014年4月1日～2028年4月1日。

1.5 以租代征現(xiàn)象嚴(yán)重

擅自改變土地農(nóng)業(yè)用途，如君臨太陽(yáng)能廠以租為名蓋了廠房進(jìn)行太陽(yáng)能設(shè)備生產(chǎn)、銷售。

1.6 農(nóng)村濫修濫建現(xiàn)象嚴(yán)重

濫修濫建現(xiàn)象嚴(yán)重，造成70%農(nóng)戶一戶多宅，違反了國(guó)家《土地管理法》一戶一宅的規(guī)定。

2 問題存在的原因

2.1 機(jī)構(gòu)改革不深入農(nóng)村實(shí)際

整個(gè)農(nóng)經(jīng)機(jī)構(gòu)有頭無(wú)尾，從中央到縣（市）級(jí)都有農(nóng)經(jīng)機(jī)構(gòu)，唯一到落實(shí)具體工作的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）一級(jí)農(nóng)經(jīng)機(jī)構(gòu)被撤銷。2009年，西昌市機(jī)構(gòu)改革時(shí)撤銷鄉(xiāng)農(nóng)經(jīng)站，原農(nóng)經(jīng)人員留在農(nóng)業(yè)服務(wù)中心，農(nóng)經(jīng)職能劃歸鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，但各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）并未成立鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)經(jīng)站。農(nóng)經(jīng)工作沒有固定的人員負(fù)責(zé)，人員流動(dòng)性大，全市農(nóng)經(jīng)工作開展難度大，有緊急任務(wù)時(shí)臨時(shí)指派人員完成工作任務(wù)。沒有機(jī)構(gòu)、沒有人員自然無(wú)人過問農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題，從而造成農(nóng)村土地不規(guī)范、無(wú)序流轉(zhuǎn)。

2.2 鄉(xiāng)、村、組干部認(rèn)識(shí)不到位，重視不夠

一部分基層領(lǐng)導(dǎo)干部和有關(guān)人員認(rèn)為土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)民的事，應(yīng)由農(nóng)戶和業(yè)主協(xié)商，與鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村、組無(wú)關(guān)，對(duì)之采取放任自流的態(tài)度；小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)嚴(yán)重阻礙了土地的合理流轉(zhuǎn)。二是對(duì)土地流轉(zhuǎn)采取行政命令，有的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村、組為了實(shí)施形象工程、政績(jī)工程或完成某項(xiàng)考核任務(wù)，對(duì)業(yè)主許以各種承諾，不尊重農(nóng)民意愿，不遵循平等協(xié)商、公開、公平的原則，采取強(qiáng)迫手段促成土地流轉(zhuǎn)，以完成工作任務(wù)。

2.3 政策宣傳不到位，干部群眾思想意識(shí)有待提高

一些領(lǐng)導(dǎo)干部沒有把推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)提高到推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)民收入這個(gè)大局來認(rèn)識(shí)。職能部門對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)政策宣傳不夠深入，群眾對(duì)土地流轉(zhuǎn)認(rèn)識(shí)存在誤區(qū)，主要表現(xiàn)為一些農(nóng)戶和部分土地承包大戶對(duì)推進(jìn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)還存在“三怕”，一部分農(nóng)民怕土地流轉(zhuǎn)之后喪失土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，沒有了生活最低“保障線”；一部分土地承包大戶怕政策不穩(wěn)，政府收回土地租賃權(quán)，不敢大膽投入；一部分土地承包大戶怕市場(chǎng)前景不佳，承包無(wú)效益，不敢大規(guī)模搞開發(fā)。

2.4 規(guī)劃、審批不完善

西昌市農(nóng)村建房用地近20年沒有整體規(guī)劃、審批，導(dǎo)致農(nóng)村濫修濫建房屋蔚然成風(fēng)。

3 對(duì)策建議

3.1 加強(qiáng)農(nóng)經(jīng)體系建設(shè)，尤其是農(nóng)村基層農(nóng)經(jīng)體系建設(shè)

恢復(fù)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理站，覆蓋村、組，村、組設(shè)1名專（兼）職農(nóng)經(jīng)員負(fù)責(zé)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的申請(qǐng)、登記、合同簽訂、上報(bào)工作，以避免土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范、無(wú)序流轉(zhuǎn)，避免無(wú)效合同的產(chǎn)生，從而減少土地流轉(zhuǎn)合同糾紛。

3.2 加強(qiáng)干部培訓(xùn)，提高干部素質(zhì)

對(duì)鄉(xiāng)、村、組干部集中進(jìn)行《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》《四川省〈中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法〉實(shí)施辦法》《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證管理辦法》《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)糾紛調(diào)解仲裁法》《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》《西昌市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理實(shí)施辦法》等法規(guī)以及每年中央一號(hào)文件的宣貫和培訓(xùn)。

3.3 加大宣傳力度

將農(nóng)村土地承包的相關(guān)法律法規(guī)、文件及中央政策編制成冊(cè)，做到鄉(xiāng)、村、組干部人手1冊(cè)。將農(nóng)村土地承包的相關(guān)法律法規(guī)、文件及中央政策錄制成法制宣傳片，通過廣播、電視播放，做到家喻戶曉，提高干部群眾的法律意識(shí)，有效遏制不規(guī)范、無(wú)序流轉(zhuǎn)。

3.4 建章立制，確實(shí)規(guī)范農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)工作

一是要規(guī)范農(nóng)戶的流轉(zhuǎn)行為。嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第二十三條、三十三條、三十七條規(guī)范農(nóng)戶的流轉(zhuǎn)行為。通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)遵循平等協(xié)商、自愿有償原則，任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫或阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)；流轉(zhuǎn)不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途；流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限；受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力；在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有流轉(zhuǎn)優(yōu)先權(quán)。

二是建立健全制度，嚴(yán)格運(yùn)作程序。結(jié)合興勝鄉(xiāng)實(shí)際盡快制定出農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法，明確規(guī)定土地流轉(zhuǎn)所必須的程序、手續(xù)，使農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)范化、合法化。農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)要嚴(yán)格按照下列程序辦理：第一，申請(qǐng)登記。有流轉(zhuǎn)意向的雙方到興勝鄉(xiāng)土地流轉(zhuǎn)中心領(lǐng)取并填寫西昌市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)意向登記、申請(qǐng)表，經(jīng)村民小組、村民委員會(huì)對(duì)流轉(zhuǎn)意向進(jìn)行審查蓋章后，攜帶相關(guān)材料到興勝鄉(xiāng)土地流轉(zhuǎn)中心進(jìn)行登記。需要流出土地的農(nóng)戶，可將擬流出土地面積、類型、期限、租金、用途等信息，經(jīng)村委會(huì)審核后報(bào)鄉(xiāng)土地流轉(zhuǎn)中心備案入信息庫(kù)。第二，協(xié)商洽談。鄉(xiāng)人民政府、村民委員會(huì)組織流轉(zhuǎn)雙方對(duì)土地流轉(zhuǎn)地塊、面積、用途、流轉(zhuǎn)方式、期限，流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式，土地交付方式、土地復(fù)耕、地上附著物及相關(guān)設(shè)施的處理，相關(guān)權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任、合同變更與解除、爭(zhēng)議解決方式等集體條款進(jìn)行磋商，達(dá)成一致意見。第三，現(xiàn)場(chǎng)審核。流轉(zhuǎn)面積在0.67hm2以下的由村民委員會(huì)組織現(xiàn)場(chǎng)審核；0.67～6.67hm2的由鄉(xiāng)政府、村民委員會(huì)組織現(xiàn)場(chǎng)審核；6.67hm2及以上的由市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心會(huì)同鄉(xiāng)人民政府組織現(xiàn)場(chǎng)審核。現(xiàn)場(chǎng)審核主要對(duì)流轉(zhuǎn)的土地核實(shí)地塊名稱、四至邊界、面積、用途等情況；同時(shí)，核實(shí)流出土地有無(wú)權(quán)屬糾紛、流轉(zhuǎn)行為是否為農(nóng)戶自愿行為。現(xiàn)場(chǎng)審核過程中要做好相應(yīng)調(diào)查核實(shí)筆錄。第四，簽訂合同。流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商一致后，在鄉(xiāng)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心的指導(dǎo)下簽訂西昌市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同，合同一式五份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，報(bào)發(fā)包方、村委會(huì)、鄉(xiāng)土地流轉(zhuǎn)中心各備案一份。鄉(xiāng)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心做好土地流轉(zhuǎn)的合同簽證、備案工作并出具備案通知書。6.67hm2及以上的土地流轉(zhuǎn)將備案通知書報(bào)送到市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心存檔。第五，資格審查。對(duì)土地流轉(zhuǎn)實(shí)行市、鄉(xiāng)、村分級(jí)審查。重點(diǎn)審查流入方主體資格、征信情況、農(nóng)業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力及擬經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是否符合本地區(qū)產(chǎn)業(yè)布局和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃等。0.67hm2以下的由村委會(huì)組織審查；0.67～6.67hm2的由鄉(xiāng)政府組織審查；6.67～33.33hm2的由市農(nóng)業(yè)行政主管部門組織審查；33.33hm2及以上的經(jīng)市農(nóng)業(yè)行政主管部門初審后，報(bào)市政府組織審查。

三是要規(guī)范鄉(xiāng)、村、組及村、組集體組織參與土地流轉(zhuǎn)的行為。鄉(xiāng)、村、組及村、組集體組織不得以任何名義強(qiáng)迫農(nóng)戶流轉(zhuǎn)土地或收回承包地，不得阻撓農(nóng)戶合理自愿流轉(zhuǎn)，必須做好農(nóng)戶流轉(zhuǎn)土地的管理和服務(wù)工作，以防止農(nóng)村集體土地權(quán)益的流失。

3.5 正確組織、引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)工作

一是把握好穩(wěn)定政策和改革發(fā)展的關(guān)系，進(jìn)行農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)必須以穩(wěn)定土地承包關(guān)系為前提，以減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)為基礎(chǔ)。二是把握好形式多樣與規(guī)范管理的關(guān)系。因地制宜確定各自流轉(zhuǎn)方式，但必須堅(jiān)持“自愿、有償、合法、有序”的原則，確實(shí)做好原則上統(tǒng)一把握，管理上統(tǒng)一要求，程序上統(tǒng)一規(guī)范，提供統(tǒng)一規(guī)范的格式文書合同。三是把握好土地流轉(zhuǎn)與經(jīng)濟(jì)利益的關(guān)系。加強(qiáng)農(nóng)村經(jīng)營(yíng)體制和組織制度的創(chuàng)新，引導(dǎo)和扶持農(nóng)民專合組織建設(shè)，積極推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)；大力發(fā)展農(nóng)村第二、三產(chǎn)業(yè)，加快農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐，為農(nóng)民創(chuàng)造土地流轉(zhuǎn)后的就業(yè)空間，促進(jìn)農(nóng)村勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)集中；積極推進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，大力培育農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)，提高農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營(yíng)水平。

3.6 提升各級(jí)人民政府的履職責(zé)任感，加強(qiáng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理工作

一是發(fā)包方對(duì)承包方提出轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)承包土地要求的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理備案，并報(bào)告鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門。承包方轉(zhuǎn)讓承包土地，發(fā)包方同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門報(bào)告，并配合辦理有關(guān)變更手續(xù)；發(fā)包方不同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)7日內(nèi)向承包方書面說明理由。二是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)向達(dá)成流轉(zhuǎn)意向的承包方提供統(tǒng)一文本格式的流轉(zhuǎn)合同，并指導(dǎo)簽訂，以避免不規(guī)范合同和無(wú)效合同的產(chǎn)生；將土地流轉(zhuǎn)合同糾紛處理在萌芽狀態(tài)。三是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門應(yīng)當(dāng)建立農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)情況登記冊(cè)。以轉(zhuǎn)包、出租或者其他方式流轉(zhuǎn)承包土地的，應(yīng)及時(shí)辦理相關(guān)登記；以轉(zhuǎn)讓、互換方式流轉(zhuǎn)承包土地的，應(yīng)及時(shí)辦理有關(guān)承包合同和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證變更等手續(xù)。四是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同及有關(guān)文件、文本、資料等進(jìn)行歸檔并妥善管理。五是采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，當(dāng)事人申請(qǐng)辦理土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)登記的，縣級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)行政（或者農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理）部門應(yīng)當(dāng)予以受理，并依照《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)辦法》辦理。六是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門在指導(dǎo)流轉(zhuǎn)合同簽訂或流轉(zhuǎn)合同簽證中，發(fā)現(xiàn)流轉(zhuǎn)雙方違反法律法規(guī)約定時(shí)，要及時(shí)予以糾正。七是縣級(jí)以上地方人民政府農(nóng)業(yè)行政（或農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理）主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門工作的指導(dǎo)。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門應(yīng)當(dāng)依法開展農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)和管理工作，正確履行職責(zé)。八是農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)發(fā)生爭(zhēng)議或者糾紛，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法協(xié)商解決。當(dāng)事人協(xié)商不成的，可以請(qǐng)求村民委員會(huì)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府調(diào)解。當(dāng)事人不愿協(xié)商或者調(diào)解不成的，可以向農(nóng)村土地承包仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，也可以直接向人民法院起訴。

3.7 加快西昌市農(nóng)村建房用地規(guī)劃、審批步伐

嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村建房用地審批政策，對(duì)不符合規(guī)劃在農(nóng)田保護(hù)區(qū)濫修濫建和不批就建的，堅(jiān)決予以拆除，從嚴(yán)從重處理，做到有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)，從源頭上遏制農(nóng)村土地、房屋私自買賣和農(nóng)村濫修濫建。

3.8 建立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

一是建立資格準(zhǔn)入制度。對(duì)土地流轉(zhuǎn)實(shí)行市、鄉(xiāng)、村分級(jí)審查，重點(diǎn)審查流入方主體資格、征信情況、農(nóng)業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力及擬經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是否符合本地區(qū)產(chǎn)業(yè)布局和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。資格審查表見附件。二是建立土地流轉(zhuǎn)日常監(jiān)督制度。適度規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)為1.33～6.67hm2，鄉(xiāng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中心負(fù)責(zé)日常監(jiān)管工作；流轉(zhuǎn)規(guī)范在6.67hm2及以上的列為市重點(diǎn)監(jiān)管對(duì)象，市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中心加強(qiáng)監(jiān)管。鄉(xiāng)國(guó)土部門負(fù)責(zé)受讓方土地用途監(jiān)督檢查，從源頭上抑制“非糧化”“非農(nóng)化”行為，確保流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)業(yè)用途。三是建立土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)保證金制度。為保障流轉(zhuǎn)土地農(nóng)戶利益，防止流入方擅自改變土地用途、中途退出拖欠農(nóng)戶租金、復(fù)耕等，建立土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)保證金制度。土地流入方繳納風(fēng)險(xiǎn)保證金，保證金繳存鄉(xiāng)財(cái)政所，由鄉(xiāng)財(cái)政所統(tǒng)一開戶，專戶管理。土地流入方的企業(yè)（組織）、個(gè)人繳納風(fēng)險(xiǎn)保證金，風(fēng)險(xiǎn)保證金原則上按不低于一個(gè)年度的土地流轉(zhuǎn)租金進(jìn)行一次性繳納，用于保障支付流轉(zhuǎn)農(nóng)地的企業(yè)（組織）、個(gè)人因中途退出拖欠農(nóng)戶租金以及流轉(zhuǎn)農(nóng)地的企業(yè)（組織）、個(gè)人擅自改變土地用途的處罰金和損壞地力補(bǔ)償金等。流轉(zhuǎn)合同到期后沒有損壞地力、改變土地用途、拖欠農(nóng)戶租金的返還風(fēng)險(xiǎn)保證金。鄉(xiāng)國(guó)土部門、鄉(xiāng)土地流轉(zhuǎn)中心出具報(bào)告后，鄉(xiāng)財(cái)政所方可兌付風(fēng)險(xiǎn)保證金。四是建立土地流轉(zhuǎn)退出機(jī)制。土地流入方因經(jīng)營(yíng)不善或自然風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)致使生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行的，應(yīng)及時(shí)向土地流出方、鄉(xiāng)土地流轉(zhuǎn)管理服務(wù)中心以書面形式提出申請(qǐng)，經(jīng)鄉(xiāng)土地流轉(zhuǎn)管理服務(wù)中心、村組集體經(jīng)濟(jì)組織核實(shí)，組織土地流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商一致后解除流轉(zhuǎn)合同。因國(guó)家或地方建設(shè)需要導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)關(guān)系無(wú)法續(xù)存需提前終止的，由鄉(xiāng)土地流轉(zhuǎn)管理服務(wù)中心、村、組集體經(jīng)濟(jì)組織協(xié)調(diào)流轉(zhuǎn)雙方解除土地流轉(zhuǎn)合同。五是建立動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)管理制度。鄉(xiāng)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心對(duì)轄區(qū)內(nèi)土地流轉(zhuǎn)項(xiàng)目進(jìn)行追蹤監(jiān)測(cè)，包村領(lǐng)導(dǎo)為流轉(zhuǎn)項(xiàng)目跟蹤負(fù)責(zé)人，對(duì)流轉(zhuǎn)土地的利用情況和流轉(zhuǎn)合同履約情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和化解流轉(zhuǎn)矛盾，提示風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，提出改進(jìn)措施。