農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)構(gòu)建問(wèn)題分析

周雅靜

（鄭州大學(xué)，河南 鄭州 450001）

1 農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)構(gòu)建目標(biāo)

1.1 農(nóng)戶行為響應(yīng)最優(yōu)

建立第三方土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)土地進(jìn)行合理的估值。在土地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)中，對(duì)土地進(jìn)行科學(xué)合理的估值至關(guān)重要，直接影響了農(nóng)民參與市場(chǎng)交易的積極性。要通過(guò)建立公平的第三方土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格執(zhí)行土地估價(jià)程序，在完善的估價(jià)方法體系下對(duì)待交易的土地進(jìn)行科學(xué)合理的估價(jià)，給出公正合理的土地價(jià)格，從而改善土地估價(jià)效果，使農(nóng)戶可以信任土地評(píng)估的價(jià)格，以提高農(nóng)戶進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)交易的積極性。

提高農(nóng)戶的政策認(rèn)知度。不同農(nóng)戶對(duì)土地政策的了解程度不同，行為響應(yīng)的程度也不一樣。由于農(nóng)戶自身的限制因素，對(duì)于國(guó)家出臺(tái)的土地政策不夠了解，地方政府就要針對(duì)自身實(shí)踐，結(jié)合實(shí)際例子，對(duì)農(nóng)戶進(jìn)行宣傳教育，使其了解土地改革的方向，真正理解產(chǎn)權(quán)交易政策，提高政策認(rèn)知程度，并對(duì)交易的實(shí)際操作過(guò)程有一定的把握，進(jìn)而積極地參與到交易市場(chǎng)中來(lái)，合理合法地進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)交易，并且維護(hù)自身利益，保障自身的土地收益。

1.2 兼顧多方利益的基礎(chǔ)上最大限度保護(hù)農(nóng)民利益

明確利益主體角色定位，合理分配利益。在土地產(chǎn)權(quán)交易的過(guò)程中，政府和中介方主要起引導(dǎo)、調(diào)節(jié)和監(jiān)管的作用，更多的是以行政手段進(jìn)行調(diào)節(jié)和引導(dǎo)，對(duì)于收益的獲得也理應(yīng)以行政方式，通過(guò)“稅”和“費(fèi)”等形式實(shí)現(xiàn)；中介方和村集體負(fù)責(zé)土地產(chǎn)權(quán)交易及整理的運(yùn)行安排，對(duì)交易過(guò)程投入了精力與資金等，應(yīng)直接參與收益的分配，獲得相應(yīng)的利益；農(nóng)戶在土地產(chǎn)權(quán)交易的過(guò)程中是最直接的利益主體，應(yīng)當(dāng)獲得最合理的收益。

建立合理的收益分配制度，最大限度保證農(nóng)戶權(quán)益。構(gòu)建合理的收益分配制度，借鑒農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，出臺(tái)和試行農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易收益分配辦法，形成合理有序的收入分配格局。完善集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部收益分配管理機(jī)制，規(guī)范土地收益分配制度，避免短期利益行為，并且建立健全收益監(jiān)管機(jī)制和財(cái)務(wù)審計(jì)制度，接受群眾監(jiān)督，維護(hù)農(nóng)戶權(quán)益。

1.3 對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)統(tǒng)一規(guī)范管理

搭建信息互動(dòng)平臺(tái)，優(yōu)化農(nóng)村資源配置。在完備的產(chǎn)權(quán)交易制度規(guī)則體系和技術(shù)水平的支撐下，充分考慮農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易的特殊性，將各個(gè)散戶、多個(gè)生產(chǎn)隊(duì)的土地資源進(jìn)行整合，搭建一個(gè)良性的信息互動(dòng)平臺(tái)，對(duì)平臺(tái)進(jìn)行規(guī)范化管理，對(duì)區(qū)域內(nèi)土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)信息進(jìn)行統(tǒng)一的發(fā)布，推動(dòng)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)陽(yáng)光高效流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地資源的優(yōu)化配置，推動(dòng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展。

加強(qiáng)政府部門對(duì)交易環(huán)節(jié)的監(jiān)管，避免尋租腐敗。在強(qiáng)化市場(chǎng)力量對(duì)土地資源配置影響的同時(shí)，政府主管部門要加強(qiáng)監(jiān)管，以保障農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易的規(guī)范有序。首先要加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易流程合規(guī)及信息公開(kāi)的監(jiān)督；其次是要鼓勵(lì)積極探索，創(chuàng)新交易方式的同時(shí)保證農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易合法性；最后是加大農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易違規(guī)違法現(xiàn)象處罰的力度，杜絕行政干預(yù)和違法交易。

2 構(gòu)建農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的制約條件

農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易相關(guān)政策與立法不完善。目前我國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易的政策和立法不夠完善，未能調(diào)動(dòng)農(nóng)民參與的積極性，市場(chǎng)交易有待規(guī)范。在農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易中涉及多方利益主體，政府需要完善政策和立法，適時(shí)推出優(yōu)惠政策，推動(dòng)相關(guān)法律法規(guī)的完善，為農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易提供更多的政策支持和法律保障。

缺乏統(tǒng)一的價(jià)格形成機(jī)制。農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易的前提是有一個(gè)科學(xué)合理的價(jià)格形成機(jī)制，但是目前農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易缺乏科學(xué)合理、公平公正的第三方價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。交易過(guò)程中產(chǎn)生依據(jù)不足，主要通過(guò)主觀估價(jià)的現(xiàn)象，得到的估值結(jié)果缺乏科學(xué)性、合理性，無(wú)法保證在公平的環(huán)境下完成交易，不利于產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的構(gòu)建。

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期形成的政府主導(dǎo)的路徑依賴。制度變遷路徑依賴在農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革中也需要考慮，由于在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期我國(guó)的土地資源由國(guó)家計(jì)劃決定，單位和個(gè)人需要聽(tīng)從國(guó)家指令，這個(gè)時(shí)期國(guó)家計(jì)劃是靈魂和核心，形成了國(guó)家政府對(duì)土地制度主導(dǎo)的依賴，農(nóng)戶對(duì)于土地產(chǎn)權(quán)交易的意識(shí)不夠，缺乏參與到土地產(chǎn)權(quán)交易的主動(dòng)性。

3 構(gòu)建農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)平臺(tái)

目前農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的交易平臺(tái)還沒(méi)有廣泛建立，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的合法流動(dòng)大多是通過(guò)政府審批、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)申請(qǐng)或者村民之間信息共享，導(dǎo)致信息不對(duì)稱，難以及時(shí)傳播，所以需要構(gòu)建專門的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)平臺(tái)。

政府主導(dǎo)，各地方配合。農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)的構(gòu)建應(yīng)由省級(jí)政府牽頭主導(dǎo)，各地方在統(tǒng)一規(guī)范的要求下配合。根據(jù)本省的實(shí)際情況，借鑒其他土地產(chǎn)權(quán)交易試點(diǎn)的成功經(jīng)驗(yàn)，由省政府提出本省的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)建設(shè)的規(guī)劃綱要，保證市場(chǎng)建設(shè)的財(cái)政預(yù)算支出，支持交易市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施和軟硬件建設(shè)，各級(jí)地方認(rèn)真分析自身土地交易的實(shí)際情況，根據(jù)規(guī)劃綱要采取積極有效措施實(shí)地進(jìn)行建設(shè)，加快土地產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)的構(gòu)建。

建立公開(kāi)公正的交易程序。農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)服務(wù)平臺(tái)要滿足信息公開(kāi)化、土地價(jià)格規(guī)范化等交易原則，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易過(guò)程中要保證信息的透明化，包括政府的土地規(guī)劃信息、土地招標(biāo)信息、開(kāi)發(fā)商的土地相關(guān)開(kāi)發(fā)信息等，盡可能杜絕土地交易過(guò)程中的尋租和投機(jī)行為；農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)要明確價(jià)格形成管理制度，具體包括作價(jià)原則、作價(jià)方法、申報(bào)以及監(jiān)督制度在內(nèi)的一整套價(jià)格形成過(guò)程，都要做出明確規(guī)定并且嚴(yán)格執(zhí)行，防止土地交易主體隨意定價(jià)，破壞農(nóng)村土地市場(chǎng)的價(jià)格管理體系和制度。

設(shè)置中介服務(wù)組織。目前由于部分農(nóng)民對(duì)土地產(chǎn)權(quán)交易政策的認(rèn)知有限，對(duì)交易流程缺乏全面認(rèn)識(shí)，需要專業(yè)的第三方中介服務(wù)及服務(wù)組織來(lái)進(jìn)行有效地補(bǔ)充與完善。政府應(yīng)鼓勵(lì)農(nóng)民在中介機(jī)構(gòu)公開(kāi)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)，同時(shí)大力支持各種社會(huì)力量參與創(chuàng)辦農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)設(shè)立流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，農(nóng)業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織也可以發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)作用，成為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易的橋梁。鼓勵(lì)扶持各地農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)組建專業(yè)服務(wù)人員隊(duì)伍，實(shí)施持證上崗制度，有效保障服務(wù)水平。

加強(qiáng)平臺(tái)的監(jiān)督管理。在農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)的構(gòu)建過(guò)程中，政府主要負(fù)責(zé)監(jiān)管的職責(zé)，政府要成立相關(guān)部門，制定相應(yīng)的法規(guī)或規(guī)范性文件，針對(duì)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的交易模式和發(fā)展?fàn)顩r，內(nèi)容包括監(jiān)管的主體、監(jiān)管者的職責(zé)、監(jiān)管的范圍、方式、處罰力度等。政府部門通過(guò)實(shí)施法規(guī)文件，加強(qiáng)對(duì)交易平臺(tái)的監(jiān)督管理，可以有效規(guī)范土地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)秩序，提高監(jiān)管的效率，有效地推動(dòng)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的交易。

4 農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)良性運(yùn)轉(zhuǎn)的保障

構(gòu)建農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，搭建產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)是規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、提高農(nóng)民土地收益的重要舉措，但是土地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)需要政府和市場(chǎng)的共同作用。為了保障市場(chǎng)發(fā)揮其應(yīng)有的作用，政府必須從法律法規(guī)、市場(chǎng)交易主體、市場(chǎng)環(huán)境等等方面進(jìn)行一定的規(guī)定和引導(dǎo)。

4.1 建立健全土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)政策法規(guī)

政府或農(nóng)業(yè)相關(guān)部門應(yīng)該制定出臺(tái)規(guī)范性的文件或法律法規(guī)，使農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的交易模式和發(fā)展?fàn)顩r都有據(jù)可依，并且規(guī)范相關(guān)的交易服務(wù)機(jī)構(gòu)，對(duì)土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中的主體、程序、合同、監(jiān)管等有全面的規(guī)范，避免出現(xiàn)土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)自發(fā)無(wú)組織的現(xiàn)象，推動(dòng)土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)向法定方式、有組織、高效集約利用方向轉(zhuǎn)變。

4.2 加強(qiáng)引導(dǎo)，提高農(nóng)民對(duì)土地政策的認(rèn)知程度

我國(guó)政府為保障農(nóng)民利益，維護(hù)土地流轉(zhuǎn)秩序，會(huì)出臺(tái)各項(xiàng)土地政策，但是由于各種內(nèi)外部因素，廣大農(nóng)民對(duì)國(guó)家政策的真實(shí)意圖和具體操作方式不甚了解。所以各級(jí)地方政府在各自實(shí)際情況不同的情況下，要根據(jù)自身土地發(fā)狀況，借鑒其他省市地方成功改革的經(jīng)驗(yàn)，在國(guó)家方針的指導(dǎo)下拿出切合實(shí)際、切實(shí)有效的土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)方案，并且要加強(qiáng)政策引導(dǎo)，結(jié)合具體實(shí)際案例，對(duì)農(nóng)民進(jìn)行宣傳教育，讓農(nóng)民真正理解政策意圖，提高認(rèn)知程度，切實(shí)了解其實(shí)際可操作性。同時(shí)還要加強(qiáng)農(nóng)民和農(nóng)業(yè)投資者的法律意識(shí)，合法維護(hù)自己的利益，合法經(jīng)營(yíng)土地，減少土地糾紛事件。

4.3 加強(qiáng)政府對(duì)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的監(jiān)管

要保障農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的規(guī)范有序，就要加強(qiáng)政府等主管部門的監(jiān)管力度。首先是要加強(qiáng)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易過(guò)程中流程合規(guī)性及信息公開(kāi)的監(jiān)督，保證土地交易價(jià)格公平合理，農(nóng)民的權(quán)益得到實(shí)現(xiàn)；其次要加大在農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易過(guò)程中違規(guī)違法現(xiàn)象的處罰力度，杜絕行政干預(yù)和違法交易，保證農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)有良好的交易市場(chǎng)環(huán)境；最后要健全完善土地交易糾紛調(diào)解機(jī)制成立專門負(fù)責(zé)土地產(chǎn)權(quán)交易過(guò)程中出現(xiàn)糾紛的協(xié)商調(diào)解機(jī)構(gòu)，及時(shí)解決農(nóng)民的問(wèn)題，維護(hù)農(nóng)民權(quán)益。