深耕地產(chǎn)三十年 專注成就專業(yè)

蘭軍 汪美坤 黃麗莉

張宏業(yè)先生

特許測計(jì)師、中國房地產(chǎn)估價(jià)師。在採訪的過程中，他從房地產(chǎn)專業(yè)出發(fā)，觀行業(yè)全面長遠(yuǎn)，談大灣區(qū)細(xì)緻到點(diǎn)，言辭有理有據(jù)，分析鞭辟入里，其專業(yè)精神讓人印象深刻。

專業(yè)源於專注，這與他幾十年來的耕耘與修煉不無關(guān)係。在三十多年的房地產(chǎn)從業(yè)歷程中，他以實(shí)踐為師，在與時(shí)俱進(jìn)中積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，也讓他在面對(duì)行業(yè)的復(fù)雜情況時(shí)，更添一份冷靜與理性，能夠撥云見日。而曾經(jīng)歷練於多個(gè)行業(yè)的經(jīng)歷，讓他得以多方涉獵知識(shí)，練就了多方思考、全面分析的習(xí)慣和能力。

樓市有起伏，前路多迷霧，而這些經(jīng)驗(yàn)和質(zhì)素，則為他在房地產(chǎn)行業(yè)的不斷前行奠定了基石，確保踏出的每一步都平穩(wěn)而堅(jiān)定。

（下文中《榮譽(yù)雜誌》簡稱“榮”，張宏業(yè)先生簡稱“張”）

大灣區(qū)城市各具特色，發(fā)展挑戰(zhàn)與機(jī)遇並存

榮：張先生您好，您不僅對(duì)香港房地產(chǎn)市場了解透徹，對(duì)內(nèi)地市場亦有一定了解。那麼，對(duì)於備受矚目的粵港澳大灣區(qū)，從專業(yè)角度出發(fā)，請(qǐng)您談?wù)剬?duì)大灣區(qū)房地產(chǎn)市場的看法。

張：大灣區(qū)是由“9+2”城市組成的城市群，大灣區(qū)房地產(chǎn)市場這是一個(gè)很大的范疇。因?yàn)槊總€(gè)城市的發(fā)展水平不同，而且各自的優(yōu)勢和發(fā)展定位也不同，因此還得具體城市具體分析。

單從房價(jià)看，除港澳外，深圳的房價(jià)依然領(lǐng)跑大灣區(qū)其他各城市，後面大致依次為廣州、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶。一個(gè)地方的房價(jià)跟當(dāng)?shù)氐氖杖胨健⑾M(fèi)能力有很大關(guān)係，具體來看，又跟所處地段關(guān)係密切。

榮：您剛也提到，大灣區(qū)各城市各具優(yōu)勢，請(qǐng)您簡單分析一下。

張：香港、澳門、廣州、深圳為粵港澳大灣區(qū)四大中心城市。其中，作為全球三大金融中心之一，香港聚集了大量金融機(jī)構(gòu)和相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)，能夠提供最便捷的國際融資服務(wù)；澳門是“世界旅遊休閒中心”“中國與葡語國家商貿(mào)合作服務(wù)平臺(tái)”；廣州作為國際商貿(mào)中心和綜合交通樞紐，具有扎實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及豐富的科研人才資源，積淀深厚；深圳的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在中國科創(chuàng)板塊中可謂翹楚，不論是高新技術(shù)產(chǎn)值還是其對(duì)經(jīng)濟(jì)總量的貢獻(xiàn)率在各大城市中都居於前列。

其他城市，東莞製造業(yè)發(fā)達(dá)，正朝第三次產(chǎn)業(yè)城市積極改造；文化產(chǎn)業(yè)在佛山漸漸興起；肇慶是天然的“氧吧”，具備突出的旅遊資源優(yōu)勢；江門工業(yè)發(fā)展?jié)摿艽?；中山是傳統(tǒng)僑鄉(xiāng)，每個(gè)鎮(zhèn)各具發(fā)展特色；珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)出臺(tái)了不少優(yōu)惠政策，發(fā)展工業(yè)，吸引年輕人……

榮：對(duì)於大灣區(qū)發(fā)展的前景，您怎麼看？

張：粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃近期至2022年，遠(yuǎn)期展望到2035年。目標(biāo)不僅是要建成充滿活力的世界級(jí)城市群、國際科技創(chuàng)新中心、“一帶一路”建設(shè)的重要支撐、內(nèi)地與港澳深度合作示范區(qū)，還要打造成宜居宜業(yè)宜遊的優(yōu)質(zhì)生活圈，成為高質(zhì)量發(fā)展的典范。但是能不能達(dá)到這個(gè)定位，還有賴於各個(gè)城市的發(fā)展情況。

可以肯定的是，大灣區(qū)會(huì)成為整個(gè)國家未來二十年的發(fā)展重點(diǎn)之一，是國家經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎。

榮：要實(shí)現(xiàn)總體目標(biāo)，您認(rèn)為還存在哪些不足？

張：存在機(jī)遇，當(dāng)然也面臨挑戰(zhàn)。首先大灣區(qū)要達(dá)到國際化，必須在人才配備及城市配套方面達(dá)到國際接待能力；其次，從科學(xué)技術(shù)方面看，大灣區(qū)雖然在某幾個(gè)領(lǐng)域已達(dá)到引領(lǐng)世界的水平，但從整體看，還很不夠，對(duì)外技術(shù)依賴程度較大；再者，受國際形勢不明朗等因素影響，中國經(jīng)濟(jì)下行壓力較大。

港深攜手前進(jìn)，打造國際都會(huì)

榮：8月18日，中共中央、國務(wù)院發(fā)佈了《關(guān)於支持深圳建設(shè)中國特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的意見》（以下簡稱《意見》），請(qǐng)談?wù)勀囊娊猓?/p>

張：深圳在《意見》中的戰(zhàn)略地位是成為高質(zhì)量發(fā)展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福標(biāo)桿、可持續(xù)發(fā)展先鋒。《意見》全面勾畫本世紀(jì)中葉的深圳市未來發(fā)展總體藍(lán)圖，對(duì)全省全國起積極引領(lǐng)的作用。在我看來，可以理解為想借助香港的現(xiàn)有長處去補(bǔ)足深圳短板，達(dá)到互相競爭、互相補(bǔ)足、一齊騰飛、一起成長的遠(yuǎn)大目標(biāo)！

如果細(xì)讀《意見》，便發(fā)覺有不少涉及港澳內(nèi)容。歸納來說，大概有金融互通、文化藝術(shù)、文化產(chǎn)業(yè)、會(huì)展產(chǎn)業(yè)、國際教育、尖端醫(yī)療、港澳“民通”、城市管理等等。這些全是深圳成為世界性城市的現(xiàn)有短板，但正是今天香港的充足資源，相互融合、交流、推展，自然成為兩地經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的因素。

榮：深港兩地在這麼多領(lǐng)域可以展開更多合作，對(duì)香港企業(yè)來說，這是否也代表著多了很多機(jī)遇？請(qǐng)舉例說明。

張：是的，深圳必然成為香港金融、文化、會(huì)展、教育、醫(yī)療、休閒、養(yǎng)老、專業(yè)服務(wù)企業(yè)的藍(lán)海。

以教育行業(yè)為例，深圳市發(fā)展幼兒、中小學(xué)及大學(xué)是未來重點(diǎn)，香港各級(jí)學(xué)校必可找到合作領(lǐng)域。香港已具備國際教育管理經(jīng)驗(yàn)、優(yōu)良師資、大學(xué)合作機(jī)制、融資渠道、課程教材等等，因此，香港亦可充當(dāng)中介人角色，在國際教育方面出一份力。

又比如優(yōu)質(zhì)醫(yī)療領(lǐng)域，《意見》提出“擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)醫(yī)療衛(wèi)生資源供給，鼓勵(lì)社會(huì)力量發(fā)展高水平醫(yī)療機(jī)構(gòu)，為港澳資醫(yī)療機(jī)構(gòu)發(fā)展提供便利，探索建立與國際接軌的醫(yī)學(xué)人才培養(yǎng)、醫(yī)院評(píng)審認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)體系，放寬境外醫(yī)院到內(nèi)地執(zhí)業(yè)限制，先行先試國際前沿醫(yī)療技術(shù)”。這段文字可謂“字字商機(jī)”。深圳和整個(gè)粵港澳大灣區(qū)都具備強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)後盾、廣大且富裕的消費(fèi)群、充足土地和人力資源，香港和國際醫(yī)療機(jī)構(gòu)和人員必然能找到融合機(jī)遇。

可以預(yù)見，未來三十年內(nèi)，粵港澳大灣區(qū)將會(huì)成為全球經(jīng)濟(jì)增長最快速的地區(qū)，醫(yī)療、養(yǎng)老和休閒事業(yè)定會(huì)騰飛發(fā)展、商機(jī)無限！

榮：《意見》的出臺(tái)，對(duì)於深港兩地的年輕人，您認(rèn)為存在怎樣的啟發(fā)？

張：既然中央給予深圳先行示范區(qū)的任務(wù)，深圳人當(dāng)以“先行先試”的精神去探索一條新路出來。而香港的年輕人，我認(rèn)為應(yīng)該放下固有的對(duì)抗心理，加入深圳建設(shè)大方向，共同打造全球特大國際都會(huì)！年輕人常常埋怨說：我們不是香港經(jīng)濟(jì)繁榮的得益者，只是受害者。但是未來前途是掌握在自己手中，何不努力加入港深發(fā)展的巨大洪流中呢？

行業(yè)受暴亂影響嚴(yán)重，下半年或順勢而下

榮：香港持續(xù)多個(gè)月來的暴力遊行，對(duì)香港經(jīng)濟(jì)影響嚴(yán)重，房地產(chǎn)行業(yè)勢必也遭受打擊，作為房地產(chǎn)專業(yè)人士，請(qǐng)您介紹一下相關(guān)情況。

張：政治紛爭對(duì)旅遊、零售、餐飲、投資市道打擊立刻浮現(xiàn)。近期無論旅遊客、商務(wù)客、團(tuán)隊(duì)客、自由行客都全面減少，酒店減價(jià)、店鋪優(yōu)惠、食肆清淡，甚至關(guān)門。

受暴亂影響，商場街鋪空置率或上升。零售業(yè)方面，近期不少租客於續(xù)租時(shí)紛紛要求大幅減租或是索性退租。食肆方面，前景不明朗也使新食肆投資者卻步，預(yù)料二線商場和較遜位置的街鋪會(huì)再現(xiàn)空置情形。

除了內(nèi)耗因素，香港也面對(duì)外圍經(jīng)濟(jì)利淡因素。中資金融、保險(xiǎn)、地產(chǎn)機(jī)構(gòu)減少租用和買進(jìn)香港商業(yè)地產(chǎn)，致使香港商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)有價(jià)無市的情況，不排除中短期浮現(xiàn)租金回跌和價(jià)格偏軟?；仡櫲ツ辏愀奂滓壹?jí)寫字樓租售市道“雙翼齊飛”，錄得多宗大手交易，2019年下半年肯定市道淡靜，租金回跌，買賣交易減少。

榮：樓價(jià)波幅如何？

張：若社會(huì)爭議持續(xù)，發(fā)展商推盤步伐審慎。一手樓盤積極平價(jià)求量，二手市道更加“水靜河飛”。如果一手樓價(jià)持續(xù)下調(diào)，二手業(yè)主要求售只可減價(jià)，大型屋宇仍會(huì)是低量低價(jià)局面！下半年整體香港住宅和商貿(mào)物業(yè)預(yù)料會(huì)順勢而下，觀乎政治爭執(zhí)時(shí)間還會(huì)拖多長、中美貿(mào)易摩擦何日落幕等等外圍因素。

榮：鑒於內(nèi)外種種因素綜合考慮，您認(rèn)為投資者下半年如何投資香港房地產(chǎn)？

張：其一，如果以剛需求和回報(bào)率而言，我推崇中小型住宅單位，尤其是1，000萬元以內(nèi)的一手樓盤。基本上這些單位剛需不絕，且按揭不困難，轉(zhuǎn)手容易，是值得下半年投資者關(guān)注的。

其二，較低總價(jià)工商鋪物業(yè)仍受追捧，原因也是轉(zhuǎn)手容易、按揭不難、且達(dá)到分散投資風(fēng)險(xiǎn)目的。這些工商鋪物業(yè)主要同民生相關(guān)，經(jīng)濟(jì)下行的影響會(huì)較小，自然成為投資者新寵兒，投資界朋友可以關(guān)注下。

其三：散戶可投資REITs。於經(jīng)濟(jì)大局走向低速時(shí)代，物業(yè)投資可選擇1，000萬元內(nèi)一手住宅單位或甚至10億元內(nèi)的工商鋪物業(yè)（涉及民生行業(yè)相關(guān)連的）或小注心儀的房地產(chǎn)信託基金股票。如果換樓者可以令業(yè)主讓利15%以上，也不失是入市良機(jī)。

榮：感謝您的分享。