法院對(duì)拍賣物應(yīng)善盡審慎之責(zé)

王恩亮

背景：今年6月，上海的李先生花了500多萬(wàn)元在成都南湖國(guó)際社區(qū)購(gòu)買了一套約400平方米的法拍房。8月13日，他帶著房產(chǎn)證前往小區(qū)物業(yè)索要房子鑰匙，卻再次遭到拒絕?！白屛覀儽仨毨U清今年6月之前的6年物業(yè)費(fèi)9萬(wàn)多元，可我這是一手房，此前從來沒有入住過，物業(yè)費(fèi)為什么要我們交？何況，即便要交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)也沒有權(quán)力扣押我家房門鑰匙，一碼歸一碼。”李先生說。（8月20日《成都商報(bào)》）

以上案例，看上去似乎主要問題是小區(qū)物業(yè)不給業(yè)主法拍房的鑰匙。但在筆者看來，關(guān)鍵問題在于法院未盡到審慎之責(zé)，把法拍房的遺留問題甩給了購(gòu)買者。法院對(duì)遺留問題不重視或不負(fù)責(zé)任，才導(dǎo)致李先生雖然從法律層面擁有了該房產(chǎn)權(quán)，卻從現(xiàn)實(shí)層面拿不到該房鑰匙的尷尬局面。

所謂法拍物，指經(jīng)法院拍賣的被強(qiáng)制執(zhí)行的債務(wù)人的抵押物和被執(zhí)行物。其主要原因是所有權(quán)人欠債，必須拍賣該不動(dòng)產(chǎn)來還債。既然這些物品來自債務(wù)人，就不排除其可能存在遺留問題。諸如，法拍汽車是否有沒處理的多起違章，法拍房是否欠多年物業(yè)費(fèi)，等等。如果此類遺留問題，法院在拍賣前已了解清楚，并在法拍公告中寫得明明白白、清清楚楚，依然有人參加競(jìng)拍，那么競(jìng)拍人應(yīng)該被視為同意為遺留問題買單。反之，如果法院壓根兒沒有去了解拍賣物的瑕疵情況，或者雖然清楚這些遺留問題，卻在法拍公告中閃爍其詞，甚至通過玩文字游戲“請(qǐng)君入甕”，那么法院就沒盡到拍賣人的職責(zé)，對(duì)競(jìng)拍者是不負(fù)責(zé)任的。

以李先生的遭遇來看，法院在法拍公告中就有點(diǎn)閃爍其詞，畢竟只是言明：“拍賣房屋可能拖欠物管、水、電、氣費(fèi)用?！碧热舴ㄔ喊亚?年物業(yè)費(fèi)的事情直接寫清楚、說明白，或通過競(jìng)拍杠桿去抹平，就不會(huì)有李先生對(duì)欠繳物業(yè)費(fèi)耿耿于懷、拿不到房鑰匙的麻煩事。

法院無視或故意隱瞞拍賣物的遺留問題，最終把鍋甩給購(gòu)買者，還涉及一個(gè)交易不公的問題。眾所周知，法拍物的遺留問題，是由被強(qiáng)制執(zhí)行的債務(wù)人一手造成的。拍賣要公正公平，就必須明示其中有無遺留問題，或考慮拍賣物的遺留問題通過價(jià)格杠桿去調(diào)節(jié)。否則，等于在幫助被強(qiáng)制執(zhí)行的債務(wù)人，把問題法拍物賣好價(jià)，而受蒙蔽和吃虧的卻是競(jìng)拍者。競(jìng)拍者是無辜的，甚至為“撿漏”才去湊法拍的熱鬧，顯然沒有義務(wù)來填這個(gè)坑。

總之，從近年來的法拍交易看，把法拍物遺留問題甩給競(jìng)拍者的不在少數(shù)。這就要求法院在今后的拍賣中，不能只當(dāng)操槌人，希望盡快“一槌定音”，更應(yīng)兼顧保護(hù)競(jìng)拍者的合法權(quán)益，把法拍物的遺留問題搞清道明，甚至協(xié)調(diào)徹底，避免產(chǎn)生新的法律糾紛。唯有這樣，法拍才是透明、公平和負(fù)責(zé)任的。