我國(guó)房地產(chǎn)稅收改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響研究

【摘 要】近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了翻天覆地的變化，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)占據(jù)我國(guó)GDP總量的50%以上。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的背景下，我國(guó)房地產(chǎn)稅收并沒(méi)有跟上經(jīng)濟(jì)發(fā)展和結(jié)構(gòu)變化的形勢(shì)，存在一系列的問(wèn)題，影響和制約著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)。論文就我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度改革及其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響進(jìn)行了探討。

【Abstract】In recent years， great changes have taken place in the real estate industry， which has developed into a pillar industry in China. According to statistics， China's real estate industry has accounted for more than 50% of China's total GDP. Under the background of the rapid development of real estate industry， China's real estate tax has not kept up with in the situation of economic development and structural change， there are a series of problems， which affect and restrict the healthy development of China's real estate industry and the sustained economic growth. This paper discusses the reform of China's real estate tax system and its influence on the real estate market.

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);稅收改革;市場(chǎng)

【Keywords】real estate; tax reform; market

【中圖分類號(hào)】F810.42? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號(hào)】1673-1069（2019）12-0028-02

1 引言

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的逐漸優(yōu)化，房地產(chǎn)稅收改革已經(jīng)迫在眉睫。改革對(duì)于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展具有積極的意義。

2 房地產(chǎn)稅收改革的背景及問(wèn)題分析

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的幫助十分巨大，在發(fā)展的過(guò)程中也產(chǎn)生了許多的問(wèn)題。與過(guò)去相比，房地產(chǎn)相關(guān)的稅收來(lái)源發(fā)生了巨大的變化。例如，我國(guó)的房地產(chǎn)相關(guān)的稅收制度是依據(jù)過(guò)去的經(jīng)濟(jì)體制而提出的，很長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有進(jìn)行修改和修訂，已經(jīng)跟不上現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)所發(fā)生的變化，尤其是稅收的來(lái)源[1]。

房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)較快發(fā)展使得房地產(chǎn)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，占國(guó)民經(jīng)濟(jì)極大的比重，然而在房地產(chǎn)在稅收方面卻沒(méi)有和經(jīng)濟(jì)方面所占有的比重相平衡。在稅收方面，房地產(chǎn)占有的比重不到10%。稅源的格局發(fā)生了巨大的變化。因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到房產(chǎn)稅目來(lái)源的格局發(fā)生變化，要調(diào)整相關(guān)的財(cái)稅政策，保證財(cái)稅不會(huì)流失。

房地產(chǎn)稅收主要來(lái)自土地出讓以及在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)征收稅源，并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅。此次房地產(chǎn)稅收改革的重要方向是要擴(kuò)大房地產(chǎn)方面的稅收來(lái)源，主要是對(duì)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅并不是我國(guó)的先例，在西方國(guó)家早已開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，而且稅收制度十分成熟，我國(guó)目前正在學(xué)習(xí)或者開(kāi)發(fā)自己的房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅的方案，以確保房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展[2]。

房地產(chǎn)稅收稅目較多，也不統(tǒng)一。房地產(chǎn)相關(guān)的稅收稅目十分龐大和繁雜，包括契稅、土地出讓金、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、增值稅，等等，這些稅目大概包括十幾種，其中，有一些是行政性收費(fèi)。這些繁雜的收費(fèi)體現(xiàn)了我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)稅收增收不科學(xué)、不合理的一個(gè)方面。因此，在管理和改革方面都有一定的難度，也體現(xiàn)出我國(guó)土地制度的多樣性和復(fù)雜性。以土地出讓金為例，土地出讓金是房地產(chǎn)稅中十分重要的一項(xiàng)，是一項(xiàng)行政性收費(fèi)。其對(duì)我國(guó)地方政府的財(cái)政支持力度十分大，可以占到有些城市地方財(cái)政收入的50%以上。從這個(gè)數(shù)據(jù)可以看出地方政府對(duì)于土地出讓金的重視程度，土地出讓金也存在著許多的弊端。土地出讓金的含義是政府向土地使用權(quán)人一次性收納的行政性收費(fèi)，也就相當(dāng)于政府一次性將未來(lái)幾十年的土地相關(guān)稅收一次性收入地方財(cái)政，雖然短期刺激了地方政府財(cái)政收入，但是也為未來(lái)埋下了一些隱患。與此同時(shí)，刺激房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，以及造成不可持續(xù)性的發(fā)展。從其中可以發(fā)現(xiàn)，我國(guó)稅目繁多不統(tǒng)一的現(xiàn)象亟待改革，因此，此次房地產(chǎn)稅收改革的方向之一就是要將繁多的房地產(chǎn)相關(guān)稅目進(jìn)行統(tǒng)一整理，形成科學(xué)的房地產(chǎn)稅政策。

3 房地產(chǎn)稅收改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

3.1 房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降

總體上看，我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響之一是穩(wěn)定了房?jī)r(jià)。在房地產(chǎn)稅開(kāi)始征收之后，引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注和討論，有很多人盼望著通過(guò)稅收對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行約束，抑制房?jī)r(jià)大幅上漲，甚至使房?jī)r(jià)下降，但事實(shí)上房地產(chǎn)稅的征收并沒(méi)有讓房?jī)r(jià)產(chǎn)生巨大的波動(dòng)，只是小幅度下降，可以說(shuō)是穩(wěn)中有降。這種房地產(chǎn)行業(yè)的稅收制度改革進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度改革在逐步推進(jìn)的過(guò)程中，并沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)造成巨大的波動(dòng)。然而改革卻在持續(xù)的進(jìn)行中，在波瀾不驚的表面情況下，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了本質(zhì)上的控調(diào)，使得房地產(chǎn)調(diào)控上升到了國(guó)家法律的新高度，指明了整個(gè)行業(yè)的發(fā)展方向，引導(dǎo)人們理性看待房地產(chǎn)行業(yè)，調(diào)整了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，對(duì)于進(jìn)一步調(diào)整我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展都有著十分重要的作用[3]。

3.2 促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展

從整體來(lái)看，我國(guó)出臺(tái)的房地產(chǎn)稅收改革制度引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注。對(duì)一些投資性的購(gòu)買(mǎi)者產(chǎn)生了威懾作用，也引導(dǎo)人民投資更加理性，減少一些盲目性購(gòu)買(mǎi)行為。這就從側(cè)面穩(wěn)定住了房?jī)r(jià)，使得房屋的供求逐漸趨于平衡。因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)稅收制度改革的思路是逐步遞進(jìn)式的，在時(shí)間、地域、征收范圍上都采用分層推進(jìn)、分階段實(shí)施的方式，目的正是持續(xù)影響房地產(chǎn)行業(yè)，避免造成巨大的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，這種做法其實(shí)是科學(xué)合理的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)在我國(guó)是支柱產(chǎn)業(yè)，如果對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行大規(guī)模的財(cái)稅制度改革，必然會(huì)造成一系列波動(dòng)影響，甚至?xí)绊懻麄€(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。以日本為例，日本在大范圍征收房地產(chǎn)稅之后，房地產(chǎn)行業(yè)在20年內(nèi)沒(méi)有得到快速發(fā)展，并且日本的經(jīng)濟(jì)也遭到了沉重打擊。像這樣的例子還有很多，因此，在借鑒其他國(guó)家和地區(qū)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，我國(guó)進(jìn)行了科學(xué)的房地產(chǎn)稅收改革。房地產(chǎn)市場(chǎng)本身也清晰地認(rèn)識(shí)到自己未來(lái)的發(fā)展方向和定位，這次房地產(chǎn)稅收制度改革雖然是處在試行階段，但是我國(guó)政府也明確表示全國(guó)的很多城市也將會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)稅收改革的準(zhǔn)備階段，這就意味著房地產(chǎn)稅收改革將在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施，對(duì)于促進(jìn)全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范健康、持續(xù)發(fā)展具有重要的意義和作用。

3.3 積累發(fā)展經(jīng)驗(yàn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以能夠進(jìn)入高速發(fā)展階段，與我國(guó)的國(guó)情有密切的聯(lián)系。在過(guò)去我國(guó)是以政策性保障房為主，基本沒(méi)有進(jìn)行商品房的開(kāi)發(fā)以及商品房的買(mǎi)賣(mài)行為。住房主要由單位進(jìn)行集資建房和集中開(kāi)發(fā)和管理。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)在20世紀(jì)90年代打破了這種單位集中開(kāi)發(fā)保障性住房的方式，將房地產(chǎn)對(duì)社會(huì)進(jìn)行開(kāi)放，引入了大量的資本參與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，在開(kāi)放之后吸引了大量的社會(huì)資金進(jìn)流入。房地產(chǎn)行業(yè)也通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作獲得了一定的成功，產(chǎn)生了巨大的經(jīng)濟(jì)效益。在這種經(jīng)濟(jì)效益的推動(dòng)下，也有越來(lái)越多的資金和資本投入房地產(chǎn)行業(yè)，以求獲得更好的投資回報(bào)。由于我國(guó)目前缺乏良好的投資渠道，缺乏有保障收益的投資渠道，有些投資渠道不對(duì)人民群眾開(kāi)放，使得老百姓手中的資產(chǎn)想要尋求增值和保值，資金就更大量的涌入房地產(chǎn)行業(yè)。再加上一些投資客們對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行炒作，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，房?jī)r(jià)迅速升高。從一個(gè)側(cè)面刺激了經(jīng)濟(jì)，也埋下了一些投資的隱患。在這種情勢(shì)下，我國(guó)政府想通過(guò)房地產(chǎn)稅收的改革，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀的調(diào)控。我國(guó)在房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控的過(guò)程中，主要是采取限購(gòu)、限貸、加大土地供應(yīng)和征收房地產(chǎn)稅等措施，其中，征收房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅務(wù)改革是宏觀調(diào)控中重要的手段之一。在分析我國(guó)國(guó)情和房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)上，結(jié)合國(guó)外的一些實(shí)際情況和經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)開(kāi)始對(duì)一些城市實(shí)行房地產(chǎn)稅征收試點(diǎn)。以上海市為例，上海市開(kāi)始對(duì)本市居民第二套新購(gòu)房屋征收房產(chǎn)稅，稅率大概在0.6%。這些做法，都為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及稅收制度的改革，尤其是房地產(chǎn)相關(guān)的稅收制度改革積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)日后我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和其他行業(yè)的稅收制度改革提供了范本。

4 結(jié)語(yǔ)

稅收是我國(guó)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅都是我國(guó)進(jìn)行宏觀調(diào)控手段之一。房地產(chǎn)領(lǐng)域也不例外，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)稅收科目的統(tǒng)一，在交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)持續(xù)擴(kuò)大稅源和科學(xué)劃分，以及有針對(duì)性地進(jìn)行稅收征繳范圍劃定，有利于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

【參考文獻(xiàn)】

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【作者簡(jiǎn)介】孫微（1982-），女，云南昆明人，會(huì)計(jì)師，從事投融資及財(cái)務(wù)核算管理研究。