房產(chǎn)測繪單位在新形勢下的問題和解決對(duì)策

文/李丹、王慶真 衡水市房產(chǎn)測繪隊(duì) 河北衡水 053000

改革開放以來， 我國房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展。發(fā)展的過程， 必然伴隨著問題的不斷涌現(xiàn)， 只有不斷地解決問題，才能促使房地產(chǎn)業(yè)更加完善。房產(chǎn)業(yè)測繪單位在房地產(chǎn)發(fā)展的過程中， 出現(xiàn)了一些問題， 文章將對(duì)此進(jìn)行分析。

1、對(duì)房產(chǎn)測繪及其市場的理解

房產(chǎn)測繪屬于專業(yè)測繪的一個(gè)分支， 主要是指通過測量和調(diào)查工作來確定城鎮(zhèn)房屋的位置、權(quán)屬、界線、質(zhì)量、數(shù)量和現(xiàn)狀等， 并以文字?jǐn)?shù)據(jù)及圖件表示出來。房產(chǎn)測繪是一種法定測繪，也是測繪技術(shù)與產(chǎn)籍管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的專業(yè)測量， 具有較強(qiáng)的技術(shù)性和鮮明的政策性、強(qiáng)制性、統(tǒng)一性、連續(xù)性、可信性及法律效力。房產(chǎn)測繪的目的是采集和表述房屋用地的有關(guān)信息， 為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料。它不同于常規(guī)意義的大地測量， 其內(nèi)容涉及法律、經(jīng)濟(jì)、管理和社會(huì)科學(xué)等方面， 是全方位、基礎(chǔ)性、戰(zhàn)略性的工作。

任何產(chǎn)品和服務(wù)有了需求就有了市場。從承接業(yè)務(wù)和需求的角度來說， 房產(chǎn)測繪市場就是對(duì)房產(chǎn)測繪產(chǎn)品和服務(wù)需要的客戶群體。由于房產(chǎn)測繪工作的特點(diǎn)， 其市場也有自身的特征：房產(chǎn)測繪市場偏重于它的服務(wù)性， 包括產(chǎn)品和服務(wù)(技術(shù)、信息服務(wù)和勞務(wù)服務(wù))兩個(gè)要素。房產(chǎn)測繪市場不僅要使用先進(jìn)的技術(shù)手段生產(chǎn)優(yōu)良產(chǎn)品，還要面向居民消費(fèi)群體提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

2、新形勢下房產(chǎn)測繪單位存在的問題

2.1 市場壟斷， 競爭小

當(dāng)前的房產(chǎn)市場， 測繪工作趨于壟斷形式，這就決定了房屋的測繪工作只能在一家單位開展， 行測繪的當(dāng)事人也就別無他選。這樣的市場環(huán)境， 使得測繪單位的整體服務(wù)比較懈怠、服務(wù)意識(shí)不夠強(qiáng)、沒有進(jìn)取精神、缺乏危機(jī)感， 進(jìn)而導(dǎo)致工作遲緩、預(yù)約時(shí)間過長、不能準(zhǔn)時(shí)獲得測繪結(jié)果等問題。測繪結(jié)果的拖延， 嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的施工進(jìn)度， 給申請人帶來了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失， 不但影響了整個(gè)市場行業(yè)的發(fā)展活力，還違背了國家的政策方針， 使人民群眾的經(jīng)濟(jì)利益受到損失。

2.2 缺乏統(tǒng)一的測繪標(biāo)準(zhǔn)， 使測繪成果出現(xiàn)較大差異

國家在房產(chǎn)測繪管理方面缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)建筑面積等的計(jì)算規(guī)定缺乏操作性， 致使在房屋測繪結(jié)果出來后， 會(huì)出現(xiàn)不同的測繪單位有同的測量結(jié)果。這些給房產(chǎn)業(yè)的工作開展帶來了困擾， 特別是當(dāng)遇到復(fù)雜的房屋測繪時(shí)， 就會(huì)出現(xiàn)較大的偏差，這就可能引起測繪的面積糾紛， 進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場秩序出現(xiàn)混亂。

2.3 缺乏專業(yè)的測繪技術(shù)人員

房產(chǎn)測繪的單位數(shù)量較少， 因而專業(yè)的技術(shù)人員也相對(duì)缺乏， 不能夠滿足當(dāng)前飛速發(fā)展的市場需求。并且， 目前很多測繪的技術(shù)人員學(xué)歷水平不高， 缺乏專業(yè)的技能， 素養(yǎng)不夠高。測繪的方法也存在滯后的現(xiàn)象， 多數(shù)單位仍然采用傳統(tǒng)的測量辦法， 缺乏與科技的有效結(jié)合，傳統(tǒng)的測量方法必然跟不上時(shí)代的發(fā)展步伐， 格局的限制也制約著測繪單位的繼續(xù)發(fā)展， 導(dǎo)致測繪工作不能夠大規(guī)模地開展。

2.4 潛伏期過長

當(dāng)測繪結(jié)果出現(xiàn)失誤， 將會(huì)有很長一段時(shí)間的潛伏期。并且， 當(dāng)測繪的失誤結(jié)果被業(yè)主發(fā)現(xiàn)時(shí)，進(jìn)行測繪的單位可能就已經(jīng)不存在了，這無論是對(duì)政府還是對(duì)業(yè)主都會(huì)造成不小的損失， 所遺留下來的后果將十分嚴(yán)重。當(dāng)部分業(yè)主對(duì)所購房屋的整個(gè)測量結(jié)果存在疑問時(shí)， 有意向選擇其他的測繪單位進(jìn)行測量， 但是由于測繪涉及的測量面積較大， 并且存在分?jǐn)偯娣e， 因此需要對(duì)整棟建筑進(jìn)行測繪。所產(chǎn)生的測量費(fèi)用也需要業(yè)主進(jìn)行承擔(dān)， 昂貴的測量費(fèi)用會(huì)使業(yè)主難以承受，測繪信息不對(duì)稱的問題也難以得到解決。

2.5 技術(shù)水平參差不齊，重復(fù)測繪， 造成浪費(fèi)

甲、乙級(jí)房產(chǎn)測繪單位少，專業(yè)技術(shù)人員缺乏， 許多測繪人員學(xué)歷不高， 缺乏專業(yè)素養(yǎng)。大多數(shù)測繪單位仍然在傳統(tǒng)方法下作業(yè)，一把皮尺打天下， 微機(jī)化水平低， 小而全的格局制約著單位的專業(yè)發(fā)展， 進(jìn)行大規(guī)模測繪工作比較困難。即使是有多個(gè)測繪單位，也由于各單位之間相互獨(dú)立， 缺乏溝通與聯(lián)系， 而且人員素質(zhì)各異， 互不信任， 各干各的工作， 進(jìn)行重復(fù)測繪， 造成不必要的人力和設(shè)備的浪費(fèi)。

3、應(yīng)對(duì)房產(chǎn)測繪存在問題采取的策略

3.1 正確認(rèn)識(shí)， 逐步推進(jìn)房產(chǎn)測繪隊(duì)伍市場化進(jìn)程

一方面， 《房產(chǎn)測繪管理辦法》、《房產(chǎn)測量規(guī)范》等房產(chǎn)測繪相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范的不斷完善是一個(gè)長期的過程;另一方面， 測繪管理部門行使職能需要一支穩(wěn)定的測繪隊(duì)伍， 而要保證基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫良好的形勢性， 動(dòng)態(tài)更新的測量任務(wù)十分繁重， 需要加強(qiáng)房產(chǎn)測繪隊(duì)伍建設(shè)。基于以上兩個(gè)方面， 我國房產(chǎn)測繪市場化是一個(gè)逐步過渡的過程。

3.2 測管分離， 逐步建立質(zhì)量保證金制度

在國家有關(guān)法規(guī)與政策的指引下， 按照房產(chǎn)測繪市場化、專業(yè)化、規(guī)范化的要求積極推進(jìn)房產(chǎn)測繪體制改革， 使房產(chǎn)測繪監(jiān)督管理與測繪行為徹底分離， 房產(chǎn)測繪單位成為獨(dú)立的法人和市場主體。成立房產(chǎn)面積鑒定委員會(huì)， 對(duì)房產(chǎn)測繪成果有異議的， 可以向房屋面積鑒定委員會(huì)申請裁決， 對(duì)房屋面積測算失誤造成重大損失的， 由房屋面積鑒定委員會(huì)組織對(duì)測繪成果鑒定后， 由測繪單位用繳交的質(zhì)量保證金對(duì)其造成的損失進(jìn)行賠償。

3.3 理順體制， 變管測繪隊(duì)伍為管測繪人員

房產(chǎn)測繪有自身的特點(diǎn)， 完全可以在從業(yè)人員的資格上進(jìn)行管理， 建立房產(chǎn)測繪從業(yè)人員資格認(rèn)證制度， 如發(fā)放“房產(chǎn)測量員”證書。凡未取得資格的測量人員不得從事房產(chǎn)測繪。資格證書分為幾個(gè)等級(jí)。不同等級(jí)的測繪人員從事的測繪工作難度不同。引進(jìn)執(zhí)業(yè)資格制度， 在不久的將來能夠推行注冊測量師制度， 注冊測量師將對(duì)其簽署的測繪成果承擔(dān)終身法律責(zé)任， 即使測繪公司注銷， 測繪成果仍有法律責(zé)任的承擔(dān)者。

3.4 轉(zhuǎn)變觀念， 改變商品房的銷售方式

轉(zhuǎn)變觀念，將現(xiàn)行的商品房按套建筑面積銷售改為按套或套內(nèi)建筑面積銷售， 以徹底消除因?yàn)楣灿忻娣e分?jǐn)倧?fù)雜，消費(fèi)者難于理解、難于計(jì)算的狀況， 使消費(fèi)者能對(duì)所購房屋面積一目了然，明明白白消費(fèi)。

結(jié)語：

當(dāng)前， 房產(chǎn)市場發(fā)展迅猛， 市場的發(fā)展帶動(dòng)著整個(gè)測繪市場的發(fā)展。我們對(duì)測繪市場發(fā)展過程中存在的問題要及時(shí)地進(jìn)行糾正及處理， 不斷地提高測繪工作的科學(xué)性， 從使房產(chǎn)測繪工作完全融入到合理、有效的市場環(huán)境中去。