試論房地產(chǎn)評估中的建筑物的損耗

文/蘇麗娜 黑龍江中和力得爾工程咨詢有限責任公司 黑龍江哈爾濱 150000

房地產(chǎn)建筑損耗評估體系是否完善直接關系到房地產(chǎn)交易是否公平。不可否認的是，目前我國房地產(chǎn)建筑評估體系存在諸多問題，如法律法規(guī)不完善，制度環(huán)境不一致等。這些問題的存在嚴重影響了中國房地產(chǎn)業(yè)的后續(xù)發(fā)展，這也應引起有關部門和機構的關注。

1、房地產(chǎn)樓宇評估系統(tǒng)問題

1.1 相關法律法規(guī)不健全

現(xiàn)階段，我國還沒有制定相應的法律規(guī)范房地產(chǎn)建筑的耗損評估行為。因此，在這種情況下，有必要對房地產(chǎn)進行評估，由誰負責評估，如何進行評估等，沒有明確的規(guī)定。正因為如此，我國房地產(chǎn)估價程序及相應的手續(xù)并不十分規(guī)范。在這種情況下，房地產(chǎn)評估很難進行，因為沒有法律依據(jù)，糾紛往往是通過行政手段解決的。

1.2 房地產(chǎn)建筑損失評估機構設置存在問題

目前我國房地產(chǎn)建筑損耗評估的結構可分為兩類。第一類官方建筑物損耗評估結構是以政府為服務對象。所有開展的活動都要承擔財務責任；第二類結構是房地產(chǎn)交易，所有活動都與房地產(chǎn)市場直接相關。對這兩類評估結構而言，最重要的問題是比例不一致。私營機構的比例很小，絕大多數(shù)是官方機構。

1.3 評價員的人數(shù)和質(zhì)量需要提高

由于客觀原因，中國現(xiàn)有的大多數(shù)評估員都處于起步之中，而且班上的專業(yè)評估師很少。他們中的大多數(shù)都參加了幾個培訓課程。無論是理論還是實踐經(jīng)驗，它們?nèi)匀蝗狈?。總體水平仍然相對較低。

1.4 缺乏科學可靠和有效的房地產(chǎn)評估方法

目前，我國理論界介紹的方法大多為國外所采用，特別是香港、臺灣地區(qū)的大多數(shù)方法，不能根據(jù)我國的具體國情加以調(diào)整，只能照搬、套用。畢竟，這些方法不是土生土長的，可能不完全適合我國的國情。例如，我國房地產(chǎn)估價中常用的成本法，適用于交易數(shù)據(jù)不夠充分、成本項目相對清晰的項目。該方法更科學合理，更適合我國國情，但成本法評估往往與實際建筑損失相比較。這主要是因為一方面，申請沒有完全按照成本法的要求處理，所以雖然方法是正確的，但由于程序不完整仍然會有出入。另一方面，成本法的應用往往只考慮建筑物的價值，而忽略了地價，所以你不能得到正確的結果。

2、房地產(chǎn)建筑損失評估體系的對策

2.1 完善相應法規(guī)

相應法規(guī)的完善應從以下幾個方面入手：第一，對于我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)建筑損失評估制度，但未能執(zhí)行相應的規(guī)定，相關人員需要進行全面調(diào)查，然后根據(jù)調(diào)查結果迅速制定，避免后續(xù)問題的出現(xiàn);其次，對現(xiàn)有的法規(guī)，有關部門要統(tǒng)一，淘汰門戶，讓各部門按照一套規(guī)定進行房地產(chǎn)建筑物損失評估，避免相互之間的嚴重問題。干擾。法規(guī)必須規(guī)定個別問題，例如允許房地產(chǎn)建筑損失評估的情況，誰可以負責評估等，評估需要遵循相應的法律依據(jù)。

2.2 統(tǒng)一房地產(chǎn)結構評估行業(yè)管理

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)建筑損耗評估管理混亂，政府和產(chǎn)出存在諸多問題，房地產(chǎn)行業(yè)的管理是統(tǒng)一的。在橫向方面，應明確界定房地產(chǎn)評估的管理部門，并對其進行歸屬化管理。屬性管理的內(nèi)容包括兩個方面：單元管理和建筑物磨損管理。單位歸屬管理是指那些跨行業(yè)、跨系統(tǒng)的房地產(chǎn)管理組織和集團，無論其經(jīng)營形式和隸屬關系如何，都應歸屬于房地產(chǎn)管理部門進行統(tǒng)一管理。房屋耗損管理是指房地產(chǎn)商品的銷售、抵押等建筑物損耗的確定和調(diào)整，所有這些都必須經(jīng)過房地產(chǎn)管理部門的批準、監(jiān)督和檢查。

2.3 為評估員建立資格和質(zhì)量管理體系

房地產(chǎn)評估涉及面廣，影響大，公平合理的評估，關鍵在于是否有更高質(zhì)量的評估團隊。評價者不僅需要高水平的專業(yè)水平，而且需要高水平的職業(yè)道德，以及豐富的實踐經(jīng)驗，對問題的敏銳分析和解決問題的能力。熟悉和理解國家和地方政府頒布的房地產(chǎn)政策法規(guī)。

2.4 根據(jù)我國的國情，制定了具有中國特色的評價方法。

由于我國房地產(chǎn)評估所采用的方法大多是進口的，不能完全適應我國的實際情況，因此需要進行加工改造，使其既符合國際慣例，又能滿足具體要求。這也是房地產(chǎn)評估面臨的一個迫切問題，需要房地產(chǎn)評估人員特別是理論研究者的努力。建筑物損失分為有形損失和無形損失。前者是指由于自然力的使用和影響而造成的價值損失。后者是指技術進步的消費觀念等功能和經(jīng)濟因素造成的價值損失。由于變化等原因造成的價值損失，GB/T50291 1999 房地產(chǎn)估價準則規(guī)定，建筑物的損耗是折舊。有些評論也被稱為折舊。我們應該注意到，會計折舊和資產(chǎn)損失是兩個目的。完全不同但相互關聯(lián)的概念，因此在資產(chǎn)評估中確定損失不能被年數(shù)折舊率直接折舊是由損耗決定的，而折舊不是磨損。

2.4.1 折舊是一種高度政策化的損失

資產(chǎn)使用價值的變動后，以價值損失價值轉(zhuǎn)移和價值補償階段折舊作為轉(zhuǎn)移價格價值是以損失為基礎確定的，但會計中的折舊率或折舊期是一個高度集中的理論系數(shù)或常數(shù)，對于某一類資產(chǎn)的會計處理和統(tǒng)一標準而言，雖然資產(chǎn)中的第一資產(chǎn)具有普遍的身份和方法，但并不具有實際的磨損意義或特點，不能用折舊來代替損耗。

2.4.2 建筑物折舊

確定年數(shù)是基于確保資產(chǎn)的正常維護和正常使用的前提。由于維護和維修的不同條件，損耗和實際操作功能是不同的。在工作或超額服務之前的許多資產(chǎn)是由于不同的維護和修理。使用這種情況會產(chǎn)生不同的結果，因此評估中通常提到的完全相同的資產(chǎn)很少見。也就是說，類似的建筑物在同一時間有不同的損失。

2.4.3 建筑物使用年限不同

各建筑的設計要求隨所用建筑材料的設計年代而不同，使得實際使用壽命必然不同?？梢源_定，所有房地產(chǎn)的損耗通常從建筑物被收購的那一刻起減少，而效用隨著使用而減少。這些因素不是獨立的物理損失因素會導致功能的喪失，會反映在經(jīng)濟損失上，三個損失時間之間有一定的因果關系，分別討論和衡量這三個因素。但是，由于這些因素，損失是由于這些因素造成的。在實際的評價操作中，很難單獨計算。一般來說，這三種方法被視為一個整體，以計算折舊額，但對于具有一定價值的高價值建筑物，則應盡可能進行分類計算。

結語：

綜上所述，可以看出，相關部門需要正視房地產(chǎn)建設損失評估體系中存在的問題，針對這些問題，相關部門應進行充分的市場調(diào)研，并采取相應的對策。同時，我們也需要做好長期的心理準備，因為我國房地產(chǎn)業(yè)的許多方面還不夠成熟，為了完善建筑物損失評估體系，必然涉及其他方面，這需要很長的時間。