房地產(chǎn)評估存在的主要問題及其方法改進研究

文/李剛 四川蜀江房地產(chǎn)評估事務(wù)所有限責任公司 四川江油 621700

1、房地產(chǎn)評估中存在的主要問題

1.1 相關(guān)法律制度不完善

這些年以來，因為我國房地產(chǎn)評估過程中必須嚴格的依照相關(guān)法律進行操作，國家陸續(xù)出臺多部法律，但這些法律條文對細則沒有完善，在房地產(chǎn)評估的過程中，工作人員也無法依照這些法律為依據(jù)進行房地產(chǎn)評估。

1.2 房產(chǎn)評估機構(gòu)獨立性不強

房產(chǎn)評估機構(gòu)獨立性不強，評估機構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中處境尷尬評估機構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款中所處的處境較為尷尬，由于業(yè)務(wù)需求房地產(chǎn)抵押貸款需要在銀行、評估機構(gòu)、貸款客戶三方之間進行，現(xiàn)實中三方之間既存在著合作與依賴，又存在著利用和不信任的關(guān)系，這種微妙的關(guān)系直接影響著評估的進行。銀行、評估機構(gòu)和銀行三者之間的博弈是現(xiàn)實存在的，而正是由于三者之間存在著密切的聯(lián)系，使得評估機構(gòu)在估計雙方利益的同時，難以保持其公正性和獨立性。貸款人本身是購買評估報告的人，評估機構(gòu)需要為其進行準確的服務(wù)，然而，也不能不重視銀行，如果房產(chǎn)評估法達到標準，銀行不滿意，也不會信任相應(yīng)的評價機構(gòu)，會將這些評估機構(gòu)封殺，因此，在評估的過程中面臨著一定的風險。

1.3 評估人員業(yè)務(wù)水平參差不齊

當前評估人員的素質(zhì)參差不齊，很多從業(yè)人員情況已經(jīng)通過了房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)師考試，然而在工作的過程中缺少相應(yīng)的交流平臺，缺乏學習的動力，操作的機會不多，無法準確的對實際的房屋進行評估，在出具評估報告之后，評估報告的使用者也承擔了相應(yīng)的風險。

1.4 房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)市場環(huán)境不規(guī)范

①房地產(chǎn)評估需要經(jīng)常與政府部門進行業(yè)務(wù)溝通。因此很多評估機構(gòu)或個人為了拿到更好的業(yè)務(wù)或賺取更多的利益，需要與政府相關(guān)部門的工作人員建立起比較好的溝通關(guān)系。在這一過程中，很多房地產(chǎn)評估從業(yè)者不惜采取一些非法措施以達到其目的；②隨著房地產(chǎn)評估行業(yè)的快速發(fā)展，相關(guān)的評估機構(gòu)及評估行業(yè)從業(yè)者數(shù)量都實現(xiàn)了快速增長，面對“更多人分享同一塊蛋糕”的現(xiàn)象，各機構(gòu)（或個人）紛紛推出了一系列的業(yè)務(wù)競爭模式，而其中便存在著一些非法手段。在當前市場中還存在著部分惡性競爭的現(xiàn)象，這也是市場環(huán)境不規(guī)范的一種體現(xiàn)。

2、房地產(chǎn)評估中相應(yīng)的對策探析

2.1 建立健全房地產(chǎn)評估行業(yè)實施細則的法律法規(guī)

有關(guān)部門需要依照現(xiàn)行的法律法規(guī)，制定相應(yīng)的評估辦法，制定行業(yè)標準，對于違法亂紀的情況進行相應(yīng)的處罰，對于業(yè)內(nèi)收費標準進行合理的調(diào)整，如果評估總價較低，還需要依照檔次對收費標準提高，防止由于收費少而出現(xiàn)無人承接的情況，需要適當調(diào)低一些評估總價較大的項目，進行檔次細分，防止出現(xiàn)私收回扣、壓價競爭等情況，一定要合理的規(guī)范業(yè)內(nèi)的職業(yè)道德標準，不斷地強化房地產(chǎn)評估行業(yè)的實施細則，在評估的過程中，一定要做到有章可循，有法可依。

2.2 強化建設(shè)房地產(chǎn)評估行業(yè)內(nèi)外監(jiān)管的誠信體系

需要不斷對房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外并行的誠信機制進行完善，內(nèi)外監(jiān)管的實施可以有效的凈化和整頓房地產(chǎn)評估市場，通過監(jiān)管機制的實施可以有效的監(jiān)督各個機構(gòu)和操作人員，防止在評估的時候產(chǎn)生弄虛作假的情況，對于一些違法亂紀行為，一定要嚴厲進行查處，形成一種良性的循環(huán)，對房地產(chǎn)評估行業(yè)的公正性和獨立性進行維護。在房地產(chǎn)評估行業(yè)誠信體系建設(shè)的過程中，一定要交房地產(chǎn)評估行業(yè)協(xié)會的自律性發(fā)揮出來，與行業(yè)發(fā)展的需求相結(jié)合，不斷的完善評估的操作流程和服務(wù)規(guī)范，協(xié)會需要建立相應(yīng)的信用檔案，利用信用檔案的完善來對各單位和個人的誠信機制進行預(yù)警，進一步加快市場環(huán)境的建設(shè)，促進職業(yè)道德的宣傳和培訓(xùn)，讓從業(yè)人員的道德素質(zhì)提高，自覺抵制一些不良現(xiàn)象，行業(yè)協(xié)會還需要積極對房地產(chǎn)評估過程中的糾紛進行調(diào)解，對于一些有損行業(yè)內(nèi)部信譽的行為，一定要堅決打擊。

2.3 優(yōu)化完善房地產(chǎn)評估行業(yè)人員的資質(zhì)認證系統(tǒng)

相關(guān)部門一定要優(yōu)化和完善房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的資質(zhì)人員體系，在完善資質(zhì)認證體系的過程中需要對房地產(chǎn)評估師的資質(zhì)認證進行二到三個檔次的劃分，積極學習國外成熟的資質(zhì)認證體系，與國內(nèi)的實際情況相結(jié)合，合理的對房地產(chǎn)評估師的行業(yè)經(jīng)驗掌握情況，對業(yè)務(wù)能力進行評估，依照職業(yè)道德的好壞以及評估技術(shù)的高低進行分類，加強房地產(chǎn)評估師的等級動態(tài)監(jiān)管，保證房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的技術(shù)水平，加快房地產(chǎn)從業(yè)隊伍的建設(shè)。并且在評價從業(yè)人員等級資質(zhì)的過程中，還需要依照相關(guān)的準入門檻，從源頭抓起，對從業(yè)人員的綜合素質(zhì)進行控制，讓從業(yè)人員的學歷水平和業(yè)務(wù)能力提高自己，嚴把注冊關(guān)，提高考試難度，使用擇優(yōu)錄取的方式將良性競爭機制建立起來，積極的加強優(yōu)化培訓(xùn)，不斷對行業(yè)的專業(yè)知識和理論技能進行完善，讓房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的綜合素質(zhì)提高。

2.4 加強評估機構(gòu)內(nèi)部管理與評估技術(shù)

評估機構(gòu)在我國房地產(chǎn)評估過程中占據(jù)主體地位，需要承擔應(yīng)該承擔的任務(wù)，所以一定要加強房地產(chǎn)評估機構(gòu)的內(nèi)部管理，讓評估機構(gòu)的資產(chǎn)水平提高，合理的評判評估的程序和方法。此外，需要以當前先進的信息技術(shù)和智能軟件技術(shù)為基礎(chǔ)，對當前房地產(chǎn)評估的實時數(shù)據(jù)進行整理，建立房地產(chǎn)評估數(shù)據(jù)庫，開發(fā)出一套具有較高實用價值的評估分析軟件，提升房地產(chǎn)評估的技術(shù)水平，進而提升房地產(chǎn)評估的效率和準確性。

結(jié)語：

在當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度進一步加快，房地產(chǎn)評估的重要性越來越受到人們的關(guān)注，利用房地產(chǎn)評估的方式可以獲得準確的結(jié)果，為房地產(chǎn)的交易和抵押提供相關(guān)的參考依據(jù)，當前房地產(chǎn)評估的時候，一定要注意對房地產(chǎn)評估監(jiān)管體系進行強化，加強從業(yè)人員的培訓(xùn)，內(nèi)外兼治，加快房地產(chǎn)評估行業(yè)的良性發(fā)展。