房地產(chǎn)工程管理的有效方法論述

文/孫景亭 海南島三亞日出觀光有限公司 海南三亞 572000

房地產(chǎn)工程管理涉及到的內(nèi)容非常多，本身就具有較強(qiáng)的復(fù)雜性與系統(tǒng)性。為減少各類問題的產(chǎn)生，還需要結(jié)合房地產(chǎn)工程特點(diǎn)，確定管理要點(diǎn)與要求，有針對性的采取措施來排除各類因素帶來的不良影響，爭取最大程度上來達(dá)到預(yù)期效果，不斷推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

1、房地產(chǎn)工程管理要求

房地產(chǎn)工程管理的核心要求就是要達(dá)到預(yù)期的建設(shè)效果，包括建筑功能良好，結(jié)構(gòu)性能穩(wěn)定，工程安全可靠，施工過程中無安全事故發(fā)生，并在保證工程質(zhì)量的同時，減少成本投入。通過對每個階段的合理安排與科學(xué)管理，有效掌控施工進(jìn)度，將各環(huán)節(jié)工程造價控制在預(yù)算范圍內(nèi)，提高工程建設(shè)綜合效益，并在市場上提高項目以及企業(yè)的口碑。房地產(chǎn)工程管理涉及到的項目非常多，管理范圍廣泛，包括前期規(guī)劃設(shè)計，中期施工以及后期驗收與維修，囊括了設(shè)計、施工、監(jiān)理等多項專業(yè)，整個工作的執(zhí)行難度非常高[1]。實際操作中需要多個部門之間的協(xié)調(diào)作業(yè)，制定科學(xué)合理的管理方案與方法策略，通過對各個細(xì)節(jié)的控制，來保證工程建設(shè)過程的順利執(zhí)行。

2、房地產(chǎn)工程管理不足

2.1 前期準(zhǔn)備不充分

房地產(chǎn)工程管理的基本要求是以滿足客戶和市場需求為根本，從客觀角度出發(fā)，對客戶消費(fèi)能力以及市場及時動態(tài)進(jìn)行綜合分析，并以結(jié)果作為依據(jù)來為后續(xù)各項管理措施的制定提供支持。但是如果前期準(zhǔn)備不充分，或者過于看重市場分析結(jié)果，也很容易對管理效率產(chǎn)生不良影響。一項工程的規(guī)劃決策必須要有策劃和計劃，假如前期計劃規(guī)劃不合理，考慮不全面，制定的管理方案過于粗糙，必定會影響決策結(jié)果的科學(xué)性與可操作性[2]。缺少充分的準(zhǔn)備以及科學(xué)策劃的支持，很容易在管理操作中出現(xiàn)盲目性與隨意性，缺乏系統(tǒng)性與整體性，將會直接影響到工程進(jìn)度與質(zhì)量。

2.2 成本控制不科學(xué)

成本控制是房地產(chǎn)工程管理的重要內(nèi)容之一，對整個工程的建設(shè)效果有著直接影響。為提高市場占有率，很多房地產(chǎn)企業(yè)將工程管理的要點(diǎn)放在施工質(zhì)量與進(jìn)度上，雖然也針對成本控制提出了相應(yīng)的策略，但是與質(zhì)量、進(jìn)度之間的聯(lián)系，協(xié)調(diào)性較低，往往會顧此失彼，無法達(dá)到預(yù)期的效果。目前很多房地產(chǎn)工程在設(shè)計階段過于注重對功能和品質(zhì)的控制，成本考慮不足，未深入市場分析，導(dǎo)致工程方案經(jīng)濟(jì)性較低，可操作性非常低，嚴(yán)重影響了工程正常建設(shè)。

2.3 工程質(zhì)量不達(dá)標(biāo)

施工質(zhì)量是客戶以及市場衡量一項工程價值的重要標(biāo)準(zhǔn)，同時也是決定房地產(chǎn)企業(yè)在整個市場中發(fā)展前景的關(guān)鍵因素。對于我國的房地產(chǎn)企業(yè)來講，工程質(zhì)量管理缺乏統(tǒng)一的機(jī)制作為支持，管理工作存在很強(qiáng)的盲目性，往往眉毛胡子一把抓，不分主次以及責(zé)任劃分不明確，再加上過于看重利潤，導(dǎo)致施工建設(shè)階段遺留下校對的質(zhì)量隱患，而使得工程自身價值降低[3]。另外，房地產(chǎn)工程建設(shè)需要眾多單位、部門之間的協(xié)調(diào)作業(yè)，但是就實際情況來看，因為缺少統(tǒng)一體系作為基礎(chǔ)，導(dǎo)致不同單位以及部門之間溝通不暢，信息無法共享，很多情況下因為無法第一時間掌握信息而導(dǎo)致管理效率低下。

3、房地產(chǎn)工程管理創(chuàng)新策略

3.1 重視創(chuàng)新管理要求

面對以往房地產(chǎn)工程管理中存在的問題與不足，想要達(dá)到更好的管理效果，還需要在原有基礎(chǔ)上進(jìn)行總結(jié)和創(chuàng)新，提高管理決策和方案的高效性與先進(jìn)性。促進(jìn)以往粗放式管理模式的轉(zhuǎn)變，對各類型項目內(nèi)容和管理對象進(jìn)行精確劃分，徹底轉(zhuǎn)變?yōu)槁毮芄芾砟Ｊ?。尤其是要完善并落實?zé)任體系，對不同單位、部門以及人員的管理內(nèi)容進(jìn)行明確劃分，確定不同管理人員的對應(yīng)職責(zé)，同時下放權(quán)利，以此來提高人力資源的使用效率，推動管理工作的有效進(jìn)行。同時，還應(yīng)完善管理機(jī)構(gòu)，針對工程建設(shè)的不同階段和環(huán)節(jié)，來開展管理工作，提高管理工作的目的性與效率性。

3.2 建立完善管理機(jī)制

針對市場發(fā)展趨勢以及企業(yè)經(jīng)營需求，針對房地產(chǎn)工程管理機(jī)制存在的缺陷與不足進(jìn)行分析，并在此基礎(chǔ)上來進(jìn)行完善以及創(chuàng)新，確保能夠為整個管理工作的開展提供有效支持。應(yīng)結(jié)合前期規(guī)劃策略要求與要點(diǎn)，設(shè)立功能明確的項目組織架構(gòu)，完成施工段的科學(xué)劃分，制定工程總施工順序，同時完成相應(yīng)的進(jìn)度管理。以完善的管理機(jī)制作為基礎(chǔ)，加強(qiáng)不同單位和部門之間的聯(lián)系，實現(xiàn)相互之間的有效結(jié)合，并實現(xiàn)各類資源的充分利用，以共享數(shù)據(jù)信息為支持來靈活應(yīng)對遇到的問題，促進(jìn)整個項目的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。另外，還可以積極引用和學(xué)習(xí)其他企業(yè)的優(yōu)秀管理模式，從中學(xué)習(xí)獲得與自身項目相適應(yīng)的內(nèi)容，然后對自身機(jī)制體系進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，作為工程建設(shè)的重要保障。

3.3 協(xié)調(diào)管理各項要素

基于房地產(chǎn)工程的特殊性，在對其進(jìn)行管理時，務(wù)必要理順質(zhì)量、成本以及進(jìn)度之間的關(guān)系，然后制定科學(xué)合理的管理方案，搭配施工作業(yè)來推動整個工程的有效展開。統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)，以整體規(guī)劃策略為基準(zhǔn)，將其細(xì)化到每個階段中，在控制工程質(zhì)量的同時，將成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)施工材料以次充好、偷工減料等情況。同時還要選用專業(yè)技術(shù)過硬的工程人員參與管理，保證整個施工過程完全按照設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行，嚴(yán)禁出現(xiàn)為追趕工期犧牲質(zhì)量的行為，任何情況下均要兼顧質(zhì)量、成本和進(jìn)度協(xié)調(diào)管理的要求，排除一切因素帶來的施工問題，提供工程建設(shè)管理綜合效果。

結(jié)語：

近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，企業(yè)想要在激烈的市場競爭中占據(jù)一定的有利地位，就需要保證工程項目建設(shè)的高效性，具有較高的經(jīng)濟(jì)效益與社會效益。總結(jié)以往房地產(chǎn)工程管理存在的問題，然后采取一定措施來進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，爭取最大程度上來推動工程建設(shè)活動的順利進(jìn)行，排除各類因素帶來的不良影響。