房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程設(shè)計(jì)管理關(guān)鍵點(diǎn)的控制

文/謝首藍(lán) 廣東佛山 528000

在建筑工程中，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理由始至終貫穿于項(xiàng)目的整個(gè)過程，所以必須加強(qiáng)對設(shè)計(jì)管理的預(yù)控管理和設(shè)計(jì)管理關(guān)鍵點(diǎn)的控制，以便提高房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)專業(yè)工程技術(shù)管理人員對設(shè)計(jì)質(zhì)量的監(jiān)控能力，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目施工、成本優(yōu)化控制的目的。

1、設(shè)計(jì)階段管理流程控制

1.1 方案設(shè)計(jì)階段

在建筑工程方案設(shè)計(jì)階段，首要步驟就是進(jìn)行設(shè)計(jì)招投標(biāo)。意向設(shè)計(jì)單位通過勘探施工場地地質(zhì)、標(biāo)高植被等狀況、周邊環(huán)境評估以及當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的規(guī)劃規(guī)定等，制定出合理的方案文本，由房地產(chǎn)企業(yè)對多家意向設(shè)計(jì)單位的方案陳述和設(shè)計(jì)項(xiàng)目組成員的選擇、配合態(tài)度、以及技術(shù)實(shí)力等各方面進(jìn)行優(yōu)劣比較，最終確定最佳的設(shè)計(jì)單位。

1.2 初步設(shè)計(jì)以及施工圖設(shè)計(jì)階段

在初步設(shè)計(jì)以及施工圖設(shè)計(jì)階段需根據(jù)方案設(shè)計(jì)成果，編制出建筑成本概算，并通過對技術(shù)指標(biāo)的準(zhǔn)確核算編制出建筑的鋼筋單方用量、混凝土、模板單方用量，砌體和抹灰的含量等確定項(xiàng)目概算和限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。在這一階段，為了確保各項(xiàng)審批都能順利通過，必須隨時(shí)和各個(gè)技術(shù)審批部門保持密切聯(lián)系溝通，隨時(shí)掌握好設(shè)計(jì)進(jìn)度和質(zhì)量，若有重要事項(xiàng)，則需要通過書面進(jìn)行確認(rèn)。

1.3 施工過程的配合階段

項(xiàng)目在進(jìn)行施工過程中，如若需進(jìn)行施工階段的設(shè)計(jì)變更，房地產(chǎn)企業(yè)必須對其變更的必要性進(jìn)行多方面考慮并進(jìn)行嚴(yán)格控制，接著把確定好的設(shè)計(jì)變更以及變更后造成的建設(shè)工期與費(fèi)用影響分析結(jié)果，清楚的通報(bào)給建設(shè)單位。組織人員進(jìn)行會(huì)審，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決設(shè)計(jì)圖紙中的遺漏、錯(cuò)誤之處。安排專人進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督檢查，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問題，設(shè)計(jì)中變更的部分和原因需清楚分類列出，預(yù)估好變更成本以及對設(shè)計(jì)變更和簽證程序進(jìn)行完善。

2、設(shè)計(jì)管理及時(shí)環(huán)節(jié)的控制要點(diǎn)

2.1 總圖

第一，要在滿足消防設(shè)計(jì)，以及有利于景觀設(shè)計(jì)路線經(jīng)濟(jì)合理的要求，還有消防間距與消防登高面、消防車道穿過建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)的凈寬度以及其上空的凈高度、回車場等都能夠需滿足結(jié)構(gòu)、設(shè)備、景觀專業(yè)的要求的前提下，對建筑的總平面圖、豎向設(shè)計(jì)圖、消防總平面圖進(jìn)行詳細(xì)復(fù)核。第二，清晰控制好總圖的主標(biāo)高，明確統(tǒng)一周邊道路的標(biāo)高、轉(zhuǎn)彎半徑等，另外還有垃圾收集中轉(zhuǎn)站位置、物業(yè)管理用房是否合理以及首期交付使用時(shí)應(yīng)有的配套設(shè)施建設(shè)都是需要充分考慮進(jìn)去的。

2.2 總體管線綜合圖

在審查中，設(shè)備機(jī)房、各類管線、排風(fēng)井、檢修井、消火栓位置與通道、入戶通告等都是不允許和建筑、景觀發(fā)生沖突；地下室頂板預(yù)留結(jié)構(gòu)的洞口位置工作人員需進(jìn)行核對，查看其覆土深度是否達(dá)到管道埋深及坡度要求以及是否出現(xiàn)覆土過深的浪費(fèi)行為；在設(shè)置發(fā)電機(jī)房時(shí)，不得對住戶造成任何影響，另外要嚴(yán)格按照消防驗(yàn)收的要求來設(shè)計(jì)和安裝儲(chǔ)油間 。在不破壞建筑立面效果以及不對住戶、行人環(huán)境造成影響的前提下對送排風(fēng)口位置進(jìn)行布置。

2.3 景觀總平面圖

如果室外電纜溝等設(shè)備管線和重要景觀建筑、水景等產(chǎn)生沖突時(shí)，這就需要結(jié)構(gòu)、設(shè)備的相關(guān)專業(yè)人員對其進(jìn)行認(rèn)真復(fù)核，并盡可能修正其位置和標(biāo)高。建筑物四周的雨水需分流收集，最后集中排放；室外地面的標(biāo)高不得出現(xiàn)和架空層、大堂標(biāo)高重合情況，以免不利于排水。

3、建筑單體

3.1 建筑

嚴(yán)格按照消防規(guī)范要求對建筑進(jìn)行審查，主要從核心筒、樓梯等公共空間，具體包括防火門的設(shè)置、窗洞之間的水平距離、梯段凈寬、凈高，還有設(shè)備管線等；不同樓層的層高不同，其樓梯變化對結(jié)構(gòu)、設(shè)備專業(yè)的影響，電梯井道以及機(jī)房設(shè)備、消防栓、弱電系統(tǒng)設(shè)置的位置等是否影響到樓道的美觀；雨篷設(shè)置、門禁設(shè)置以及報(bào)警系統(tǒng)等都需進(jìn)行審查，另外地下車庫的層高、凈高還有車道坡度，以及車位布置等到都是對單體建筑圖的最基本要求。

3.2 結(jié)構(gòu)

在建筑結(jié)構(gòu)中，需重點(diǎn)審核的是地下室頂板梁布置是否經(jīng)濟(jì)，車庫頂板梁的布置凈高符不符合建筑及設(shè)備專業(yè)要求，還有人防地下室的頂板厚度，另外還包括外墻節(jié)點(diǎn)、排水溝、集水坑以及樓梯、坡道梁設(shè)計(jì)的凈高等。

4、戶內(nèi)

4.1 建筑

在建筑物內(nèi)部，廚衛(wèi)與生活陽臺的布置、燃?xì)夤芘c熱水器的走向、衛(wèi)生間的立管、排氣扇洞口等以及門的寬度、高度，可視對講與強(qiáng)弱電箱等設(shè)備位置都是需要充分考慮進(jìn)去；建筑平面（包括空調(diào)主機(jī)、室外機(jī)布置以及家具布置等）必須嚴(yán)格按照結(jié)構(gòu)梁布置圖與設(shè)備圖紙進(jìn)行。

4.2 結(jié)構(gòu)

在布置豎向墻和柱子位置時(shí)，注意要和建筑門及窗洞口進(jìn)行核對。在布置住宅時(shí)，梁盡量不露出來，住宅內(nèi)的梁高也需注意，另外還包括對廚衛(wèi)、陽臺等的降板深度，還有樓板、墻體預(yù)留洞以及后澆板，電梯井道尺寸等位置的核對。

4.3 設(shè)備

空調(diào)室外內(nèi)機(jī)、冷媒管、冷凝水管都是有空調(diào)專業(yè)人士進(jìn)行統(tǒng)一布置，在空調(diào)連線圖上清楚標(biāo)示出預(yù)埋套管位置；在布置排水管時(shí)，注意避開空調(diào)室外機(jī)位板，這樣有利于以后的安裝與維修，設(shè)計(jì)好空調(diào)室外機(jī)擱板位置及大小，以及空調(diào)預(yù)留管的預(yù)留洞。在上人平臺上安放空調(diào)室外機(jī)時(shí)，需注意錯(cuò)開相向空調(diào)室外機(jī)組的位置，同時(shí)劃出單獨(dú)區(qū)域，這樣可以有效的防止出現(xiàn)空調(diào)風(fēng)吹向平臺的使用空間。在埋設(shè)空調(diào)室外機(jī)之間的冷媒管時(shí)，其長度最好不要超過4米，并且盡量不讓內(nèi)外墻面的空調(diào)管暴露出來。在布置空調(diào)冷凝水管位置時(shí)，需充分考慮長期使用等因素。廚房、陽臺等各專業(yè)設(shè)備以及管道綜合布置圖紙要和建筑施工圖不允許出現(xiàn)一前一后完成，需同步進(jìn)行。在設(shè)計(jì)洗衣機(jī)位置時(shí)，安裝洗衣機(jī)專用地漏是必備條件，而客廳陽臺則安裝防臭地漏，注意不允許加裝存水彎；另外排水、燃?xì)獾仍O(shè)施設(shè)備管線禁止穿過住戶的樓板。

結(jié)語：

綜上所述，由始至終設(shè)計(jì)階段管理過程貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的全過程，對整個(gè)建筑工程的質(zhì)量與造價(jià)成本有直接的影響，因此必須嚴(yán)格遵循技術(shù)、經(jīng)濟(jì)性的原則，并結(jié)合建筑的實(shí)際情況，以及房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、成本控制目標(biāo)，不斷加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理隊(duì)伍的專業(yè)水平與管理水平，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程設(shè)計(jì)管理關(guān)鍵點(diǎn)的預(yù)控和管理，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益時(shí)，提高自身的市場競爭力。