新常態(tài)下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的基本思路探析

文/楊瑩 赤峰市房屋交易中心 內(nèi)蒙古赤峰 024005

1、以“經(jīng)濟(jì)手段”間接干預(yù)為主導(dǎo)，以“行政手段”直接干預(yù)為輔助

經(jīng)濟(jì)干預(yù)手段主要有稅收手段、金融手段、財政手段，這是目前宏觀調(diào)控手段最為主要的間接干預(yù)形式。所謂間接干預(yù)指的是不會對主體的行為模式進(jìn)行直接規(guī)定，而是按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律（例如，價值規(guī)律），通過利益來吸引或者損失規(guī)避，從而達(dá)到宏觀調(diào)控的目標(biāo)。例如，提出“房地產(chǎn)去庫存”之后，最近幾年房地產(chǎn)企業(yè)嘗試通過各種途徑去消化庫存，其中最為重要的一個方式是通過新農(nóng)民工市民化的方式實現(xiàn)“去庫存”的目標(biāo)。國家政府通過一些補(bǔ)貼政策，支持當(dāng)前有購買能力的農(nóng)民到城區(qū)購買住房，通過利益激發(fā)農(nóng)民購買住房的意愿，可以在短期之內(nèi)對庫存房進(jìn)行有效消耗。又例如，因為開放不動產(chǎn)往往有大量的現(xiàn)金流入，由此可見，資金鏈在整個房地產(chǎn)企業(yè)開放周期中有著極為重要的地位。對于此，國家政府又可以通過金融杠桿等等手段，對貼現(xiàn)率、準(zhǔn)備金以及貸款率等等方面進(jìn)行調(diào)節(jié)，這種手段能夠推動房地產(chǎn)企業(yè)對自身開發(fā)策略進(jìn)行改善，從而達(dá)到縮小或者擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模的目標(biāo)。

行政手段則主要以計劃、規(guī)劃、管理等等手段實現(xiàn)行政干預(yù)，是宏觀調(diào)控最為直接的干預(yù)方式。具體通過：城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理、土地利用年度計劃等等手段，對主體的行為模式進(jìn)行直接規(guī)定，而企業(yè)自身則可以則需要考慮通過什么樣的方式、以多大強(qiáng)度進(jìn)行土地開發(fā)等等。資源配置是由市場決定的，這是市場經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律，市場能夠最大限度提升資源配置的效率。但是，市場配置資源其本身也有缺陷，例如，交通水利等等基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施的生產(chǎn)、生態(tài)平衡和環(huán)境保護(hù)等等這一類沒有以盈利為目的投資項目都需要通過市場進(jìn)行解決，但是市場自身又無法將貧富兩極化、收入分配差距、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理等等方面的問題進(jìn)行有效解決。所以，針對這類情況，國家提出《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》），其中明確指出：在資源配置過程中，必須充分發(fā)揮市場的決定性作用，并更好地發(fā)揮政府的干預(yù)作用。整體來講，間接干預(yù)與市場機(jī)制更加貼近，而直接干預(yù)則與政府機(jī)制更加貼近。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為中國市場經(jīng)濟(jì)非常重要的組成部分，則必須遵循這一規(guī)律，不僅要充分發(fā)揮市場的決定性作用，以且間接干預(yù)為主，即可以交給市場解決的盡量讓市場解決；同時，為了有效克服市場機(jī)制存在的一些缺陷，所以，還要合理使用直接干預(yù)手段。

2、從供給側(cè)出發(fā)，提升定向調(diào)控力度

調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的兩個基本手段是供給管理與需求管理，供給管理主要解決一些長期的結(jié)構(gòu)性問題；需求管理則是將短期的經(jīng)濟(jì)波動燙平。習(xí)近平總書記多次提及并推動供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革。另外，“十三五”規(guī)劃綱要指出：總需求在擴(kuò)大的同時，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革也必須不斷推進(jìn)。供給調(diào)控與需求調(diào)控相比，前者的優(yōu)勢在于能夠從基層去改善房地產(chǎn)市場的運(yùn)行狀態(tài)，原因如下：第一，中國房地產(chǎn)市場總體供大于求，從結(jié)構(gòu)上來講供需是不匹配的，而且區(qū)域發(fā)展失去平衡。例如，一些地區(qū)房地產(chǎn)庫存問題比較突出，而一些地區(qū)又遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于合理庫存的規(guī)模；從結(jié)構(gòu)上來看，保障房、廉租房以及經(jīng)濟(jì)適用房等等供應(yīng)比較少，而高檔住宅區(qū)、別墅區(qū)等等則供應(yīng)比較多；區(qū)域之間一些熱點城市存在供不應(yīng)求的問題，但是部分城市難以有效去庫存，一、二線城市與三、四線城市，無論是結(jié)構(gòu)，還是價格，分化都相當(dāng)明顯。倘若要提升發(fā)展質(zhì)量，并滿足不同區(qū)域不同層次不同消費者的需求，那么則應(yīng)當(dāng)從供給側(cè)入手，推動供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。第二，通過供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，一定程度上還可以將政府與市場的關(guān)系進(jìn)一步理清，從而減少政府的一些不正當(dāng)干預(yù)，確保市場能夠在資源配置中發(fā)揮其真正作用，讓信貸資金等等資源能夠配置給一些高效率企業(yè)，這樣有利于解決宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)能過剩以及去庫存等等難題。第三，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的支持下，一些民生房地產(chǎn)項目可以更快進(jìn)入到市場之內(nèi)，從而提供更多高品質(zhì)民生產(chǎn)品與服務(wù)。因為公有產(chǎn)權(quán)房、危房改造、廉租房、保障房等等這一類民生房地產(chǎn)項目擁有公共產(chǎn)品的屬性，所以，利潤比較低，很難有效激發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)主動積極提供這一類產(chǎn)品。從供給側(cè)入手，國家政府可以通過貨幣、財政等等政策鼓勵更多房地產(chǎn)企業(yè)參與進(jìn)來，一方面能夠?qū)⒄卜?wù)成本降低；另外一方面又可以滿足民眾的迫切需求；同時，也可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)主動、認(rèn)真履行自身社會責(zé)任，并逐步完成企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，使其房地產(chǎn)市場朝著健康的方向不斷發(fā)展。

3、加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)

政府必須努力提升宏觀調(diào)控的能力以及政府公信力，方可加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)。所謂預(yù)期引導(dǎo)指的是讓廣大人民群眾能夠相信政府對宏觀經(jīng)濟(jì)的分析以及判斷，倘若政府在國家經(jīng)濟(jì)形勢方面的判斷具有前瞻性、精準(zhǔn)性，那么所采取對應(yīng)的改革策略才能發(fā)揮作用，而這樣人民群眾才會自然而然會選擇信任政府，與此同時，政府才可以有效引導(dǎo)人民群眾。因此，國家政府對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀進(jìn)行客觀分析、準(zhǔn)確判斷以及所采取的措施具有針對性、調(diào)控具有時效性等等方面都將是預(yù)期引導(dǎo)的關(guān)鍵內(nèi)容，同樣也是政府提升自身公信力以及在人民群眾中樹立威信的關(guān)鍵手段。另外，對于預(yù)期引導(dǎo)來講，需要政府向房地產(chǎn)市場傳遞更加明確的政策信號，因此，在判斷房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢上，要堅持以問題為導(dǎo)向，從而提出能從根本上解決問題、具有針對性與長遠(yuǎn)性的政策。最近幾年，對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期引導(dǎo)，主要體現(xiàn)在中央所提出的以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線的政策體系，其目標(biāo)是希望能夠讓供求關(guān)系能夠?qū)崿F(xiàn)動態(tài)均衡的發(fā)展，而與之相互對應(yīng)的，則應(yīng)當(dāng)形成一系列以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主體的方針政策。例如，2017年，中國政府向房地產(chǎn)市場釋放了“去庫存”的信號，而各個地區(qū)結(jié)合區(qū)域房地產(chǎn)特征，相繼制定了新市民、進(jìn)城人員、居民自住的購房需求等等分類調(diào)控政策。同時，習(xí)近平總書記提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”的基本原則，向市場傳達(dá)了政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心，即通過構(gòu)建可靠、長效的機(jī)制對當(dāng)前房地產(chǎn)市場進(jìn)行合理調(diào)控，從而確保房地產(chǎn)市場能夠朝著健康、有序的方向發(fā)展。