集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估方法應(yīng)用研究

文/熊杰平、黃東玉 中天成土地房地產(chǎn)評(píng)估（北京）有限公司 北京 100025

在我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的今天，城鎮(zhèn)化進(jìn)程逐漸加快，越來越多的農(nóng)民走進(jìn)城市，使得農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)成為常態(tài)化。但是由于農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)值評(píng)估體系存在一定的不合理性，導(dǎo)致在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)存在矛盾性，難以實(shí)現(xiàn)正常運(yùn)行?；诖耍疚木蛯?duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估方法應(yīng)用展開探究，以期提高農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)值評(píng)估工作質(zhì)量。

1、目前集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格形成中存在的問題分析

眾所周知，土地是農(nóng)民獲取經(jīng)濟(jì)來源的基礎(chǔ)，如果農(nóng)民沒有土地，那么其在農(nóng)村將無法正常生活，生活來源直接被切斷。受到城鎮(zhèn)化的影響，城市建設(shè)中對(duì)農(nóng)民的需求量逐漸增加，使得大量農(nóng)民走進(jìn)城市務(wù)工，將土地承包出去，獲取相應(yīng)收入。但是由于一些客觀因素的影響，農(nóng)民在進(jìn)行集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中，其價(jià)格存在不合理之處，具體主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

（1）農(nóng)村集體土地建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)主體不明確?，F(xiàn)階段，農(nóng)民在進(jìn)行集體土地建設(shè)用地流轉(zhuǎn)工作時(shí)，不能做到主體明確，使得將此項(xiàng)任務(wù)經(jīng)常由地方政府代為執(zhí)行，使得農(nóng)民的權(quán)益無法得到有效保證。例如，某地區(qū)村民張某將土地直接賣給土地流轉(zhuǎn)管理部門，流轉(zhuǎn)期限20年，每畝6500元；而該土地流轉(zhuǎn)管理部門轉(zhuǎn)手將此土地轉(zhuǎn)讓給某木材商，流轉(zhuǎn)期限依舊為20年，每畝價(jià)格卻達(dá)到35000元，從中賺取大量差價(jià)。

（2）農(nóng)村集體土地建設(shè)用地的交易信息不充分?，F(xiàn)階段，農(nóng)村集體土地建設(shè)用地在進(jìn)行流轉(zhuǎn)過程中，流轉(zhuǎn)價(jià)格形成經(jīng)常交由政府決策，但是由于缺少詳細(xì)的土地評(píng)估體系，且相關(guān)部門協(xié)調(diào)工作不到位，導(dǎo)致信息流通和引導(dǎo)價(jià)格形成呈現(xiàn)出不足，進(jìn)而出現(xiàn)買賣雙方信息不暢通等問題，農(nóng)民權(quán)益無法得到保障。

（3）農(nóng)村集體土地建設(shè)用地的價(jià)格評(píng)估機(jī)制不健全。在城市快速發(fā)展過程中，我國政府部門缺少有關(guān)農(nóng)村集體土地建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)地價(jià)的價(jià)格評(píng)估機(jī)制，使得評(píng)估技術(shù)不規(guī)范、價(jià)格體系不合理，久而久之，就會(huì)讓農(nóng)村集體土地建設(shè)用地價(jià)格評(píng)估工作呈現(xiàn)出隨意性，產(chǎn)生農(nóng)民資產(chǎn)流失等問題，負(fù)面影響非常之大。

（4）農(nóng)村集體土地建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)價(jià)格內(nèi)涵不明確。現(xiàn)階段，農(nóng)村集體土地建設(shè)用地在流轉(zhuǎn)過程中，還存在流轉(zhuǎn)價(jià)格內(nèi)涵不明確的問題，如，有的以出讓方式取得集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；有的卻以‘劃撥’方式取得集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，此種情況下，對(duì)農(nóng)村集體土地建設(shè)用地流轉(zhuǎn)工作產(chǎn)生一定負(fù)面影響。

2、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估方法的應(yīng)用分析

針對(duì)目前集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格形成中存在的問題，我國政府部門要想讓農(nóng)民土地權(quán)益得到保障，提高土地使用價(jià)值，就需要將土地使用權(quán)（占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)等等）嚴(yán)格落實(shí)，并做好農(nóng)村集體土地建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估工作，合理使用評(píng)估方法，具體操作如下：

（1）農(nóng)村宅基地拆遷補(bǔ)償?shù)膬r(jià)值評(píng)估。在農(nóng)村集體土地建設(shè)用地中，宅基地是重要的組成部分，隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)范圍的增加，使得農(nóng)村宅基地大范圍占用，因此，國家需要對(duì)這部分農(nóng)村進(jìn)行適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，在此階段，政府部門可以按照“宅基地拆遷補(bǔ)償費(fèi)=被拆遷房屋重置價(jià)格+原有宅基地面積×宅基地所處地區(qū)的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)”這個(gè)公式進(jìn)行補(bǔ)償款計(jì)算，確保每一位農(nóng)民都可以獲取到合理的補(bǔ)償，解決拆遷補(bǔ)償中存在的矛盾性問題。

（2）土地發(fā)展權(quán)下的農(nóng)村集體建設(shè)用地價(jià)值評(píng)估。隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，土地的使用價(jià)值越來越大，此種情況下，我國政府部門在展開集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估工作時(shí)，就需要嚴(yán)格參考土地發(fā)展權(quán)，在土地發(fā)展權(quán)下進(jìn)行農(nóng)村集體建設(shè)用地的價(jià)值評(píng)估，具體操作如下：一方面，政府部門需要將農(nóng)村集體建設(shè)用地的價(jià)值形象化，然后合理分析結(jié)合城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策，詳細(xì)計(jì)算出農(nóng)村集體建設(shè)用地的價(jià)值。另一方面，政府部門可以采用“土地發(fā)展權(quán)價(jià)值=開發(fā)完成后土地價(jià)值-開發(fā)前土地價(jià)值-開發(fā)過程中的各項(xiàng)費(fèi)用-開發(fā)商的應(yīng)得利潤”這個(gè)公式展開土地發(fā)展權(quán)價(jià)值的計(jì)算，確保土地發(fā)展權(quán)價(jià)值準(zhǔn)確合理，為土地使用提供便利。

（3）經(jīng)濟(jì)和生態(tài)價(jià)值考量下的集體土地價(jià)值評(píng)估。隨著“五位一體”的提出，我國越來越重視生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，力求能夠?qū)崿F(xiàn)生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。面對(duì)此種情況，我國政府部門在展開集體土地價(jià)值評(píng)估工作時(shí)，就需要嚴(yán)格考量經(jīng)濟(jì)和生態(tài)價(jià)值，做好土地周圍環(huán)境生態(tài)價(jià)值的評(píng)估工作，然后計(jì)算集體建設(shè)用地的總價(jià)，具體操作流程如下：一方面，政府部門需要將集體建設(shè)用地的價(jià)值進(jìn)行劃分，明確其經(jīng)濟(jì)價(jià)值。另一方面，政府部門采用成本法、條件價(jià)值評(píng)估法等多種方法進(jìn)行集體土地價(jià)值評(píng)估，并做好評(píng)估結(jié)果的修正工作，充分提高評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

結(jié)語：

總而言之，農(nóng)村集體土地建設(shè)用地作為各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地，是社會(huì)重要生產(chǎn)要素之一，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)重要意義。面對(duì)此種情況，政府部門要想確保集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格合理，就需要做好集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估工作，合理選擇評(píng)估方法，做到既能夠維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益、促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展；還可以緩解城鄉(xiāng)建設(shè)用地供需矛盾，真正實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)價(jià)值。