農(nóng)村集體土地上房屋征收的問題與對策

文/丁永洪、文春蓉 四川天成房地產(chǎn)土地估價咨詢有限公司 四川成都 610000

自十九大以來，在新戰(zhàn)略的支持下社會進(jìn)入了新的發(fā)展階段，中國建設(shè)不斷取得令世界矚目的成就，但是從我國建設(shè)發(fā)展趨勢來看，在近10年間，工程項(xiàng)目不斷增多，土地征收范圍不斷擴(kuò)大，但仍未合理處理農(nóng)村集體土地上房屋征收問題。其中不單純的是補(bǔ)償機(jī)制存在問題，很多蠻橫無理的“釘子戶”不配合土地征收，導(dǎo)致與征收執(zhí)行部門出現(xiàn)了不可調(diào)和的矛盾，影響征收的順利進(jìn)行以及社會的正常秩序，因此，有效的解決當(dāng)前農(nóng)村集體土地房屋征收問題十分必要。

1、農(nóng)村集體土地上房屋征收存在的問題

農(nóng)村集體土地上房屋征收具有過程復(fù)雜、內(nèi)容艱難、系統(tǒng)性與靈活性強(qiáng)等特點(diǎn)，在執(zhí)行工作過程中，不僅要根據(jù)我國相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，還要大力宣傳政府政策，引導(dǎo)群眾信任政府，積極配合房屋征收工作。具體的問題主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

（1）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題。國務(wù)院針對房屋拆遷補(bǔ)償做出了明確的規(guī)定，但是農(nóng)村房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與城市房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存在很大的差距，目前按照房屋每平方米進(jìn)行安置房價格評估給予補(bǔ)償，而城市房屋征收雖然也是通過貨幣補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換配合來完成征收，但在征收過程中會考慮安置房距離、房屋市場價格等因素，從而導(dǎo)致農(nóng)村與城市出現(xiàn)了極大的差距，引起農(nóng)民的不滿情緒，并導(dǎo)致房屋征收過程中農(nóng)民的抵觸情緒不斷高漲，極大的增加了征收工作的落實(shí)難度。

（2）安置房問題。農(nóng)村房屋征收補(bǔ)償款不足以讓被征收人在城市內(nèi)實(shí)現(xiàn)全款買房，但如果選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式，大部分被征收人對安置房的位置與質(zhì)量都不滿意，而且安置房源改變了農(nóng)民的居住條件與生活環(huán)境，選擇余地有限，大部分農(nóng)民都會對安置房源產(chǎn)生抵觸心理。

（3）溝通問題。在農(nóng)村房屋征收過程中，被征收人會向征收單位提出條件，由雙方共同商談，給予被征收人滿意的結(jié)果，這是保障征收工作順利進(jìn)行的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，但征收單位受到政策法規(guī)的限制，無法完全換位思考解決被征收人所有問題，這就導(dǎo)致被征收人無法按照自身的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)利益最大化，很多離譜的要求無法被滿足，最終不再與征收單位進(jìn)行溝通，成為了“釘子戶”。

2、農(nóng)村集體土地上房屋征收問題的解決對策

首先，從政策上來講，農(nóng)村集體土地雖然與城市國有土地的性質(zhì)不同，我國法律法規(guī)的規(guī)定也存在差異，但是目前針對農(nóng)村土地房屋征收的相關(guān)政策與文件仍然以及地方性為主，這并不能保障農(nóng)村房屋征收環(huán)節(jié)所有問題都有可靠的依據(jù)。因此，我國應(yīng)制定國家性法律文件以及政策文件，針對農(nóng)村集體土地房屋征收問題做出明確的指導(dǎo)。

其次，提升政策法規(guī)的現(xiàn)勢性。自我國1991年針對城市房屋拆遷頒布管理性文件后，近20年的時間內(nèi)，管理內(nèi)部與條款不斷更新與調(diào)整，但是針對農(nóng)村集體土地房屋征收問題仍然未做出明確的規(guī)定，從而突出體現(xiàn)出了我國政策法規(guī)的滯后性。因此，應(yīng)結(jié)合當(dāng)前社會發(fā)展形勢，多年來土地征收工作的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，城市兄弟以及發(fā)達(dá)國家土地征收的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，社會各層次群體提出的觀點(diǎn)與建議制定專門針對農(nóng)村集體土地房屋征收問題的政策法規(guī)，以便能夠適應(yīng)當(dāng)前我國農(nóng)村土地房屋征收工作現(xiàn)狀，正確反映社會進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，適應(yīng)物價上漲、房屋價格上漲等多種情況，從而降低房屋征收工作的落實(shí)難度，能夠切實(shí)為農(nóng)民解決問題，得到農(nóng)民的支持。

再次，做好群眾工作。農(nóng)村集體土地房屋征收問題是一項(xiàng)關(guān)系到廣大群眾切身利益的問題，群眾作為被征收對象，其出自于對自身經(jīng)濟(jì)利益的保護(hù)會對征收提出更多的要求以及要求更高的補(bǔ)償，這種心理應(yīng)被認(rèn)同與理解，但國家政策與綜合性約束條件必然會導(dǎo)致被征收人很多要求無法被滿足。因此，需要征收工作負(fù)責(zé)人始終堅持從群眾中來、到群眾中去的工作理念，在群眾身上找到突破口，耐心的與群眾講解國家政策，拉近與群眾之間的距離，想群眾所想，能夠使自身的同理心與負(fù)責(zé)人的精神得到群眾的認(rèn)可，并切實(shí)幫助群眾解決問題，盡可能的滿足群眾的要求，從而讓群眾信賴征收單位，能夠在征收工作中給予更多的理解與支持。

最后，提升征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的針對性。近年來，農(nóng)村土地征收在全國范圍內(nèi)進(jìn)行，但是我國各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平以及文明程度有著很大的差異，如果按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)必然會引起存在的不滿。因此，實(shí)行一個區(qū)域一個政策提升安裝補(bǔ)償?shù)尼槍π?，能夠有效的提升各地區(qū)被征收人的滿意度。在房屋征收過程中由于安置房的房價明顯低于商品房價格，很多被征收人仍然愿意購買安置房，面對這樣的情況，仍然給予被征收人兩種選擇，產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償，但要結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，適當(dāng)提升補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，保障農(nóng)民能夠?qū)崿F(xiàn)全款買房，或根據(jù)城市發(fā)展水平提升安置房質(zhì)量，讓農(nóng)民切實(shí)享受到我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)的成果，從而提升房屋征收工作的滿意度。

結(jié)語：

綜上所述，農(nóng)村集體土地上房屋征收問題作為當(dāng)前社會發(fā)展事務(wù)中的第一難題，由于涉及到多方利益，導(dǎo)致其落實(shí)以及執(zhí)行過程中都會出現(xiàn)糾紛。因此，應(yīng)捋順當(dāng)前工作執(zhí)行過程中存在的具體問題，平衡各個主體之間的利益關(guān)系，并在國家政策的指導(dǎo)下，及時調(diào)整征收工作的工作方法與工作手段，在保障依法征收的前提下，有效的保護(hù)被征收人的合法權(quán)益，從而促進(jìn)征收工作的順利進(jìn)行。