房地產(chǎn)開發(fā)項目施工成本控制策略研究

文/倪淼 棗莊市大都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 山東棗莊 277500

在我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的背景下，市場體制越來越完善，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制體系也不斷規(guī)范，為施工成本的控制管理提供可靠依據(jù)。目前房地產(chǎn)開發(fā)項目施工成本控制還存在一定問題，必須要對其做全面分析，明確問題產(chǎn)生的原因，并通過多個方面的共同努力，積極采取措施進(jìn)行調(diào)整，逐漸解決遺留的問題，真正為項目施工建設(shè)提供可靠依據(jù)，實現(xiàn)節(jié)約成本、創(chuàng)造價值以及提升利潤的根本性目的。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目施工成本管理特點(diǎn)

針對房地產(chǎn)開發(fā)項目施工成本的控制管理進(jìn)行分析，可確定并不是單一要素的控制，而是需要結(jié)合各項要素來制定系統(tǒng)性管理方案，根據(jù)項目條件來進(jìn)行科學(xué)預(yù)測、計劃、管理以及核算，對成本信息進(jìn)行專業(yè)分析，排除內(nèi)外各因素對施工成本產(chǎn)生的不良影響。而項目施工成本控制特點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

第一，成本控制體制為依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)項目具有很強(qiáng)的綜合性與系統(tǒng)性，涉及到的專業(yè)內(nèi)容眾多，在針對其開展成本控制時，必須要有專業(yè)規(guī)范體制作為支持，為各項控制策略的執(zhí)行與落實提供保障。構(gòu)建并動態(tài)更新成本控制體系，強(qiáng)化全員成本管理意識，是推動并提高成本控制效果的基本要求。針對項目實際情況來制定成本管理計劃，以組織和制度作為指導(dǎo)，同時給予監(jiān)督與檢查，實現(xiàn)各方單位之間的協(xié)調(diào)性，科學(xué)預(yù)測成本控制可能會遇到的難題，并進(jìn)行系統(tǒng)化控制，做到對外報價有依據(jù)、對內(nèi)指標(biāo)有根據(jù)[1]。尤其是面對不同房地產(chǎn)開發(fā)項目，需要根據(jù)不同企業(yè)體制、管理機(jī)制以及技術(shù)水平等差異，堅持基本原則實現(xiàn)動態(tài)管理，保持項目自身的較高競爭力。

第二，合同監(jiān)督性。房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量與成本管控需要保持較高協(xié)調(diào)性，對合同界定的要點(diǎn)進(jìn)行明確。合同的訂立需要建立在前期的充分調(diào)研、深入分析、準(zhǔn)確評價的基礎(chǔ)上，確保所有內(nèi)容的科學(xué)性與嚴(yán)謹(jǐn)性，能夠為后續(xù)各階段的成本管控提供依據(jù)以及規(guī)范。合同實施過程中，負(fù)責(zé)人員需就合同內(nèi)容、范疇進(jìn)行確認(rèn)，并分解各方單位的責(zé)任，強(qiáng)化自身履約能力，在確保質(zhì)量的基礎(chǔ)上來提高質(zhì)量控制效率。

2、施工成本控制管理現(xiàn)存問題

2.1 市場競爭體系不規(guī)范

房地產(chǎn)開發(fā)項目施工成本控制并非單一單位開展，而是需要參見各方全部參與，具有非常強(qiáng)的系統(tǒng)性與綜合性。而想要多方單位保持良好的合作關(guān)系，務(wù)必需要有統(tǒng)一規(guī)范的體制作為支持。但是就實際情況來看，信息不共享產(chǎn)生很多不規(guī)范競爭行為，以及技術(shù)與經(jīng)濟(jì)脫鉤，難以達(dá)到預(yù)期的成本控制效果。存在部分施工單位定額不完善，未做到標(biāo)價分離，在造價清單框架下操作混亂，而對綜合競爭產(chǎn)生不利影響，加大成本控制難度[2]。

2.2 成本控制意識比較低

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制應(yīng)細(xì)化到每個階段，而非僅僅的施工期間的控制。但是很多單位將成本控制要點(diǎn)完全放在施工階段，對其他階段投入嚴(yán)重不足，缺少前期規(guī)劃與預(yù)測，各項控制措施制定不科學(xué)，實際操作可行性較低。成本控制并非簡單的降低成本，相應(yīng)的在制定控制方案時不能夠以減少消耗、節(jié)約費(fèi)用作為核心，而是需要全面深入的進(jìn)行研究分析，明確成本與進(jìn)度、質(zhì)量等之間的制約關(guān)系，并以合同內(nèi)容為依據(jù)，確定有效可行的管理方案。

3、施工成本控制優(yōu)化策略

3.1 施工前設(shè)計優(yōu)化

設(shè)計階段管控是否得當(dāng)對后期施工成本的控制效果有著重大影響，很大程度上會干擾開發(fā)項目所獲利潤，必須要提高對其的重視?？刹扇≡O(shè)計方案招投標(biāo)、執(zhí)行限額設(shè)計、設(shè)計圖紙會審以及審查以及以合同為基本等多項策略，來進(jìn)一步提高設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制質(zhì)量。以限額設(shè)計為例，需要由開放商、管理者以及設(shè)計人員的共同協(xié)調(diào)努力實現(xiàn)，安排具有實踐經(jīng)驗且職業(yè)道德較高的專業(yè)人員負(fù)責(zé)，根據(jù)項目實際條件進(jìn)行科學(xué)估算與概算，做好設(shè)計圖各項內(nèi)容的控制。同時結(jié)合市場趨勢，明確材料預(yù)算價與工程預(yù)算定額，在此基礎(chǔ)上管理者必須要嚴(yán)格控制設(shè)計變更，并由開發(fā)商提供可靠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，結(jié)合地貌標(biāo)高、開展單體建筑特征指數(shù)控制、選擇確定基礎(chǔ)形式、嚴(yán)格控制設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，爭取最大程度上發(fā)揮出限額設(shè)計的優(yōu)勢，為成本控制提供可靠保障。

3.2 項目中監(jiān)督管控

項目施工成本的控制除了要按照專業(yè)規(guī)范操作，以及以合同為依據(jù)以外，還需要給予全程有效監(jiān)督，保證所有參與成本控制的成員單位以及人員均具有專業(yè)資質(zhì)，能夠滿足實際操作要求。因此，需要對項目施工單位、監(jiān)管單位等專業(yè)資質(zhì)進(jìn)行審查，堅持信譽(yù)評價制度，堅決杜絕信譽(yù)不佳的單位參與，爭取不斷來提升產(chǎn)品品質(zhì)，為成本控制創(chuàng)造有利條件。同時，堅持考核機(jī)制，對項目開發(fā)施工過程的檢查、監(jiān)督、例數(shù)、督查以及監(jiān)理通知等工作細(xì)節(jié)的有效管理，消除不利因素造成的成本失控[3]。

3.3 合同管理優(yōu)化

確定合同在房地產(chǎn)開發(fā)項目施工成本控制中的重要地位，造價管理人員應(yīng)結(jié)合合同條款，嚴(yán)格審查施工各項索賠要求的內(nèi)容，落實項目施工過程的管控，將索賠事件的發(fā)生幾率控制到最小，將成本控制在概算范圍內(nèi)。

結(jié)語：

房地產(chǎn)開發(fā)項目施工成本控制系統(tǒng)性和專業(yè)性強(qiáng)，需要從實際情況出發(fā)，明確目前存在的不足，針對各問題產(chǎn)生原因來采取積極有效的措施進(jìn)行控制，爭取更大程度上來為項目開發(fā)建設(shè)提供保障，獲取更大經(jīng)濟(jì)效益。