房地產(chǎn)評估中工程造價的運用

文/楊曉東 四川蜀江房地產(chǎn)評估事務(wù)所有限責(zé)任公司 四川江油 621700

工程造價管理是科學(xué)運用多種方法，在統(tǒng)一目標(biāo)和保證工程質(zhì)量的前提下，為確保建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)效益和有關(guān)各方經(jīng)濟(jì)權(quán)益而對施工成本費用進(jìn)行的審計、監(jiān)督、控制等一系列管理活動，是項目投資的重要環(huán)節(jié)。工程造價管理的優(yōu)劣直接反映在對項目成本費用的控制和對各類預(yù)決算資料的管理上，其作用不僅在于控制項目投資不超過批準(zhǔn)的造價限額，更在于促進(jìn)了各項資源的優(yōu)化配置和高效利用，有助于降低成本費用和投資風(fēng)險，使業(yè)主方資產(chǎn)投資效益最大化。面對當(dāng)前嚴(yán)峻的市場挑戰(zhàn)，企業(yè)在各類新建和改建工程項目中，必須要學(xué)會精打細(xì)算，加強(qiáng)對工程造價的控制和對各類預(yù)決算資料的管理，力求明晰賬目，節(jié)約成本，以提高投資效益。

1、工程造價管理的基本特征

房地產(chǎn)評估施工中，人們將工程策劃到竣工階段所有費用計算的過程稱為房地產(chǎn)評估工程造價管理。實踐過程中，差異性、層次性、復(fù)雜性、高成本性是房地產(chǎn)評估工程造價管理的基本特征。具體而言，房地產(chǎn)評估工程的施工形態(tài)具有較大區(qū)別，在其影響下，房地產(chǎn)評估施工的材料應(yīng)用、工藝應(yīng)用都有一定的隱性差異，此即為其差異性的具體表現(xiàn)。而層次性是指，房地產(chǎn)評估工程項目的施工環(huán)節(jié)較多，較多專業(yè)類型、分部項目的差異使得其管控過程必須實現(xiàn)整體與部分的結(jié)合。另外，當(dāng)前房地產(chǎn)評估工程具有規(guī)?；㈤L期化的發(fā)展趨勢，而在其施工過程中，各種生產(chǎn)要素的存在是一個動態(tài)化的變化過程，譬如，在市場環(huán)境影響下，房地產(chǎn)評估物的材料價格、設(shè)備價格和人工成本等都會發(fā)生變化，而這種從籌劃到結(jié)算階段的差異造成了工程造價管理難度的不斷提升。最后，與其他行業(yè)生產(chǎn)過程相比，房地產(chǎn)評估工程行業(yè)的生產(chǎn)涉及較多的人力、物力和財力投入；其使得房地產(chǎn)評估工程行業(yè)的生產(chǎn)成本明顯偏高。

2、房地產(chǎn)評估中工程造價的運用

2.1 加強(qiáng)對項目設(shè)計的管理和審查

項目設(shè)計直接關(guān)系投資效益，這也是造價管理的重點，對項目設(shè)計的管理和審查筆者認(rèn)為應(yīng)做好以下幾點：一是推行設(shè)計圖紙招標(biāo)。一個成功的設(shè)計方案應(yīng)當(dāng)同時兼顧功能性、技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)性，但設(shè)計人員對經(jīng)濟(jì)性考慮的欠缺，容易使設(shè)計方案的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)脫節(jié)，難以從根本上有效控制工程造價。對此，應(yīng)在明確投資預(yù)算上限的基礎(chǔ)上，采取在統(tǒng)一方案下進(jìn)行設(shè)計招標(biāo)的辦法，通過對多項投標(biāo)方案的技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行綜合比較，擇優(yōu)采用，以此來促進(jìn)設(shè)計單位對成本的重視，提高方案的經(jīng)濟(jì)性。二是推行限額設(shè)計。業(yè)主應(yīng)與設(shè)計人員就設(shè)計方案多進(jìn)行商討，對項目的使用功能與費用反復(fù)比較，在限額設(shè)計下促進(jìn)設(shè)計的優(yōu)化。三是組織設(shè)計方、施工方、業(yè)主方對施工圖紙進(jìn)行認(rèn)真會審，著重審查圖紙中設(shè)計上和材料使用上的浪費，在保證工程質(zhì)量和使用功能的前提下，盡量簡化設(shè)計，降低成本。四是推行設(shè)計獎優(yōu)制度，對于采用新方案、新技術(shù)、新材料實現(xiàn)成本降低的，可根據(jù)節(jié)約額度按一定比例予以獎勵。

2.2 開發(fā)成本的估價規(guī)范

在房地產(chǎn)開發(fā)成本的估價中，通常成本估價法以及市場比較法應(yīng)用得較多，當(dāng)然也有根據(jù)政府確定的房屋重置價格進(jìn)行估價的，或者是采用工程估價的方法來估算開發(fā)成本。但是，在開發(fā)成本評估的實際工作中，對于房地產(chǎn)評估物重置成本的計算方法通常使用單位比較法、分部分項法、工程測量法或者是指數(shù)調(diào)整法?？梢姡瑢τ诠こ坦纼r和實際工作，在房地產(chǎn)評估物的重置或重建成本的計算中，都可以采用工程估價的計算方式，但是這卻不是最佳的計算方式。（1）在使用單位比較法和指數(shù)調(diào)整法時，房地產(chǎn)評估物成本的平方米造價以及價格指數(shù)，通常由評估公司和工程造價站發(fā)布其中有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，除此之外，還有來自于評估公司和估價師對于這些數(shù)據(jù)資料的整理與收集，這些數(shù)據(jù)資料在整理時，以結(jié)構(gòu)型劃分、以時間歸類，例如，框架、鋼結(jié)構(gòu)廠房以及磚混。在估價開發(fā)成本時，這些數(shù)據(jù)資料作為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)被應(yīng)用于其中對成本進(jìn)行分析。（2）在使用成本估價法時，估價師通常使用單位比較法和指數(shù)調(diào)整法，原因是這兩種估價方法應(yīng)用簡單。但是，在分部分項法和工程測量法的應(yīng)用中也需要結(jié)合工程造價方法以及造價工程師的密切配合，同時，詳細(xì)且清晰的工程圖紙、準(zhǔn)確的構(gòu)造參數(shù)也是不可或缺的。由于成本估價法的應(yīng)用涉及的人員以及要素較多，因而估價師一般不會采用這種方法。（3）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)歸納存在不足。由于數(shù)據(jù)歸納趨向于系統(tǒng)化、概況化，對于那些同標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)評估相符合的房地產(chǎn)評估物，實際情況同其數(shù)據(jù)統(tǒng)計結(jié)果也比較符合；不過對于同標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)評估不相符的房地產(chǎn)評估物而言，實際情況同其數(shù)據(jù)統(tǒng)計結(jié)果就會存在一定的差異，數(shù)據(jù)的說服力就會降低。

2.3 加強(qiáng)對設(shè)計變更的審查

根據(jù)設(shè)計變更，建設(shè)單位應(yīng)采取動態(tài)化的造價管理方式。首先對施工單位提出的設(shè)計變更進(jìn)行嚴(yán)格審查，會同設(shè)計單位和相關(guān)專家對設(shè)計變更的必要性和科學(xué)性進(jìn)行分析，確有必要變更的，應(yīng)盡量采用兼顧功能性和經(jīng)濟(jì)性的變更方案。設(shè)計變更后應(yīng)認(rèn)真填寫和保管聯(lián)系單，對變更后的工程造價進(jìn)行及時總計累加，同時對變更后造成的損失追究責(zé)任。

結(jié)語：

房地產(chǎn)評估工程行業(yè)各項發(fā)展機(jī)制的持續(xù)不斷完善，房地產(chǎn)評估工程造價在房地產(chǎn)評估工程發(fā)展中的作用越來越明顯。房地產(chǎn)評估工程造價中動態(tài)管理與控制在某種程度上也符合市場經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展的實際需要，尤其在競爭激烈的市場環(huán)境中完善的房地產(chǎn)評估工程造價管理機(jī)制體系占有舉足輕重的重要作用，在一定程度上還能夠有效提升房地產(chǎn)評估工程企業(yè)整體綜合效益水平。