房地產成本核算與成本控制措施研究

文/謝淑慧 河北中企華工程造價咨詢有限公司總工辦 河北石家莊 050000

經濟和科技的飛速發(fā)展帶動了房地產行業(yè)的升溫，并且房地產行業(yè)也逐漸成為推動我國經濟發(fā)展的支柱產業(yè)。然而房地產行業(yè)飛速發(fā)展的背后我們卻不得不考慮其帶來的影響，核算房地產成本以及有效控制成本能夠推動房地產行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，使之成為能夠推動國家經濟發(fā)展的更為健康的力量。

1、房屋建設及開發(fā)成本核算

1.1 土地、土建、設備

上述三個板塊是房屋建筑過程中所產生的成本的主要方面，占據(jù)總成本的80%。這其中支出最大的是土地費用，通?？蓪⑼恋爻杀镜拇笮∽鳛閷徍诉@一建筑工程是否可行的基礎，通過對土地費用的評估來評價一個房屋建筑開發(fā)項目是否可行。企業(yè)以創(chuàng)造經濟效益為組織的目標，因此通過這一指標來判斷項目是否可達到預期收益和經濟指標。

1.2 施工相關配套指標支出

施工相關配套指標支出主要指的是在施工過程中輔助施工措施環(huán)節(jié)的支出，例如人工、水、電、煤氣等材料，這部分材料雖然不屬于直接施工環(huán)節(jié)，但是在施工過程中卻是必不可少的環(huán)節(jié)。此外企業(yè)在施工的過程中雖然也有保證金，例如綠化保證金等，但大多數(shù)都因為各種原因導致企業(yè)難以將這部分保證金收回。

2、房屋建筑開發(fā)成本核算

2.1 間接費用核算

企業(yè)投入房地產建筑行業(yè)的間接費用主要包含有施工管理費用、財務費用以及銷售費用。這部分費用如果按照現(xiàn)行的房屋建筑開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定實施的話，應將這部分費用作為期間費用，計算入當期的損益。但是這種處理方式與會計的配比性原則相悖，必然會導致虛假財務現(xiàn)象的出現(xiàn)，無法真實且客觀的反應房地產行業(yè)運行的實際狀況。

2.2 項目竣工決算

房屋建筑開發(fā)的成本核算最終目的是為了有效計算出房屋建筑開發(fā)總成本與可銷售面積的開發(fā)成本，結合雙向成本能夠計算出本次工程開發(fā)過程中產生的整體成本，進而方便開發(fā)商計算這一房屋建筑的收益。但是現(xiàn)有的工程結算更多的注重施工結束后的決算，不重視項目決算，因為工程決算涉及到施工工人薪資的發(fā)放，無法拖沓，但工程決算并不意味著整個項目工程的結束，因為就現(xiàn)階段住房環(huán)境而言，住宅是一方面，為提升房屋建設質量，相應還會增加一部分配套設施，這部分配套設施完不成就意味著本期工程無法決算。另外，配套設施建設不及時也會導致收取的保證金無法及時退還。

3、房地產成本控制

3.1 開發(fā)前期成本控制

對于房地產項目成本的控制應體現(xiàn)在整個建筑工程的各個環(huán)節(jié)，但是房地產項目的初步設計階段能夠影響到整個工程造價的65%；施工圖本身也會對工程造價產生較大影響，一般可維持在25%～35%之間。因此開發(fā)商對這房屋建筑施工圖的重視程度非常大，甚至會選擇多個工程師同時對施工圖紙進行審核。施工圖紙一旦確定之后，要求施工工人必須按照施工圖紙的規(guī)劃進行施工，不得輕易改變，因此施工圖紙不但對工程造價產生一定影響，甚至還會影響房建工程施工質量；此外施工技術也會對工程造價產生一定的影響，但相較于其他幾個環(huán)節(jié)，施工技術對工程造價的影響非常低，僅占5%～10%。

結合上述幾個數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，工程造價最為關鍵的幾個環(huán)節(jié)都在施工設計階段，想要有效把控工程造價，需要設置相應的部門對施工設計環(huán)節(jié)進行詳細的界定，可基于實際施工狀況制定詳細的設計要求，并針對設計單位的設計方案施工圖紙進行審核，從而保障施工結構形式、裝修標準、材料設備的選擇等多種。最后是設計方案在制定時，也應考慮到隨著實際動工狀況和施工過程中可能遇到的困難，盡量降低突發(fā)性問題對工程造價產生的影響。

3.2 開發(fā)中期的成本控制

房建工程施工過程中所產生的材料消耗量非常大，并且價格懸殊也較大，原則上應基于項目總成本預期和產品市場價格的背景下對材料的品質與價格進行確定。另外現(xiàn)階段房地產商多會選擇對施工過程中其關鍵作用的材料進行直接供給，這一方面可降低房產商施工過程中產生的材料成本，另一方面可對建筑的工程質量有一個較為穩(wěn)妥的把握。

監(jiān)理單位的監(jiān)督也可作為有效保障施工成本和施工質量的重要方式，監(jiān)理單位會隨時對施工方的施工狀況進行把控，關注施工過程中是否存在與成本預算較大的環(huán)節(jié)，確保各項施工成本都能夠牢牢的控制在合理的范圍之內。房建工程一旦涉及到施工方法的變更，必須要對相關簽證進行嚴格的審批，例如可制定《項目工期進度表》，單獨對每個施工單位進行分門別類的審核，有效控制施工成本。

3.3 開發(fā)后期的成本控制

基礎設施在構建之前可通過采用招標的方式確定施工單位，基于房建工程施工的具體順序確定各個施工單位施工的先后順序。公共設施在建設之前應考慮到目標客戶消費需求，配套設施的檔次更應該按照本項目施工標準和市場需求來進行相應確定，同時還應關注周邊房建工程配套設施的安置狀況，盡量避免配套設施的安置出現(xiàn)構造的雷同現(xiàn)象。

3.4 成本控制措施

材料成本的節(jié)約是降低工程成本的關鍵。對施工主要材料實行限額發(fā)料按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業(yè)隊結算節(jié)約時給予獎勵，超出時由施工作業(yè)隊自行承擔從施工作業(yè)隊結算金額中扣除這樣施工作業(yè)隊將會更合理地使用材料，從而減少浪費損失。

結語：

綜上所述，房地產行業(yè)發(fā)展迅速，與我國國民生活水平提升、社會經濟發(fā)展有直接關系。分析我國現(xiàn)階段居民對房屋建筑的需求已經逐漸從單純追求居住空間轉變?yōu)樘嵘钯|量和高性價比，居民的消費行為越來越理智，因此房地產行業(yè)推動成本核算更加科學，提升成本控制能力，推動房屋建筑的服務能力更加優(yōu)化，必將可推動房地產行業(yè)更為科學健康發(fā)展。