房地產(chǎn)開發(fā)施工階段的質(zhì)量管理探析

文/丁偉華 安徽協(xié)亞房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司 安徽馬鞍山 243000

1、影響項(xiàng)目施工質(zhì)量的因素

1.1 人工因素

人是整個(gè)工程建設(shè)的主體實(shí)踐者，更是各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主體所在。建設(shè)工程項(xiàng)目參與人員較多，如決策者、組織者、操作者等。在實(shí)際工程建設(shè)過程中，由于各方責(zé)任主體的主觀能動(dòng)性不一樣，這些人直接或間接的參與項(xiàng)目建設(shè)的全過程，很容易對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量產(chǎn)生一定的影響。所以，作業(yè)人員的個(gè)人執(zhí)業(yè)素養(yǎng)對(duì)工程質(zhì)量有很大的影響，為了盡可能減小這種影響的存在，參與工程建設(shè)的企業(yè)可以建立作業(yè)人員持證上崗制度，培訓(xùn)與考核制度，這也是提高企業(yè)作業(yè)及管理水平一種有效方法。

1.2 材料因素

材料是工程建設(shè)的物質(zhì)基礎(chǔ)，其自身質(zhì)量的好壞，對(duì)最終產(chǎn)品質(zhì)量的好壞息息相關(guān)。如果材料質(zhì)量不過關(guān)，達(dá)不到國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求，即使在施工過程中沒有出現(xiàn)質(zhì)量問題，也難保證交付以后工程質(zhì)量不出現(xiàn)質(zhì)量問題。材料進(jìn)場(chǎng)把控關(guān)的加強(qiáng)，是確保在建工程質(zhì)量的一個(gè)重要前提。站在項(xiàng)目施工角度來說，項(xiàng)目建設(shè)所使用的材料種類繁多，而且數(shù)量巨大，一定要做好建筑材料的進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)關(guān)，對(duì)主體結(jié)構(gòu)所使用的材料還要做好抽樣送檢與復(fù)試工作，杜絕不合格材料用在建設(shè)項(xiàng)目上。

1.3 機(jī)械設(shè)備因素

常見的工程機(jī)械設(shè)備有兩大類，一類是構(gòu)成工程實(shí)體的工藝設(shè)備，如電梯、泵機(jī)等等；另一類是施工過程中需要應(yīng)用的各種機(jī)具設(shè)備，如大型垂直和橫向運(yùn)輸設(shè)備、各種計(jì)量器械等等。在機(jī)械設(shè)備選型過程中，需要對(duì)工程特點(diǎn)進(jìn)行全面考量，根據(jù)技術(shù)先進(jìn)程度、使用安全性要求等對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化選擇。除此之外，參數(shù)性能也是機(jī)械設(shè)備選擇的重要依據(jù)，要根據(jù)具體項(xiàng)目的規(guī)模及施工進(jìn)度情況，選擇滿足施工要求的設(shè)備即可，盡量控制工程建設(shè)成本。施工設(shè)備的操作人員要嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，設(shè)備工藝流程操作，杜絕安全事故的發(fā)生。

2、房地產(chǎn)開發(fā)施工階段質(zhì)量管理的具體方法

2.1 業(yè)主方的管理

站在房地產(chǎn)開發(fā)角度來說，整個(gè)項(xiàng)目投資主體是業(yè)主方，業(yè)主方在項(xiàng)目建設(shè)過程中扮演著重要的角色。咨詢服務(wù)單位的項(xiàng)目管理，主要是為業(yè)主提供技術(shù)支持，相關(guān)管理工作涉及前期方案準(zhǔn)備階段、設(shè)計(jì)階段以及施工階段。業(yè)主方（含咨詢方）不僅要做好質(zhì)量控制、費(fèi)用控制，還要做好安全管理以及項(xiàng)目參建各方的組織與協(xié)調(diào)工作。在質(zhì)量控制方面，首先要對(duì)施工方和監(jiān)理方進(jìn)行優(yōu)選，利用公開招標(biāo)等形式，擇優(yōu)選擇符合條件的企業(yè)并簽訂施工合同，要逐一落實(shí)合同各項(xiàng)條款執(zhí)行情況，盡量避免出現(xiàn)合同條款糾紛，減少對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度產(chǎn)生影響。各施工參建方要嚴(yán)格按照已審批的施工圖紙、施工合同以及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范進(jìn)行施工作業(yè)。監(jiān)理方要履行好自己的服務(wù)職能，嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，做好每個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量驗(yàn)收工作。除此之外，各參建總包單位要根據(jù)總包合同約定的情況，通過邀請(qǐng)招標(biāo)的方式選擇信譽(yù)良好的分包單位，對(duì)分包單位的資質(zhì)、業(yè)績(jī)以及作業(yè)人員的上崗資格情況進(jìn)行審查，為建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行做好人員關(guān)的把控[1]。業(yè)主方還要做好信息管理、安全管理等工作，并對(duì)安全文明施工做出具體要求，做到房地產(chǎn)企業(yè)安全生產(chǎn)與社會(huì)環(huán)境發(fā)展有機(jī)統(tǒng)一。

2.2 質(zhì)量目標(biāo)的明確

在房地產(chǎn)開發(fā)施工過程中，其質(zhì)量目標(biāo)的明確和項(xiàng)目投資人開發(fā)戰(zhàn)略，以及產(chǎn)品策劃定位存在直接聯(lián)系。與此同時(shí)，人們還需要通過項(xiàng)目進(jìn)度控制、成本控制等，確定質(zhì)量目標(biāo)控制的優(yōu)先情況。從這里也可以看出，主體項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量應(yīng)該與項(xiàng)目自身特點(diǎn)結(jié)合在一起。如果在質(zhì)量目標(biāo)確定上較低，將會(huì)為項(xiàng)目開展帶來極大危害，導(dǎo)致企業(yè)失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；如果質(zhì)量目標(biāo)定得過高，整個(gè)項(xiàng)目投資成本也會(huì)大幅上升，降低項(xiàng)目開發(fā)的綜合績(jī)效。為此，各個(gè)企業(yè)需要做好質(zhì)量投入費(fèi)用的有效分析，以全壽命周期成本管理為基礎(chǔ)，將實(shí)際事故成本降低，增加預(yù)防成本，為工程建設(shè)提供一個(gè)良好環(huán)境。

2.3 對(duì)監(jiān)理單位的管理

工程監(jiān)理是指具有相關(guān)資質(zhì)的監(jiān)理單位受業(yè)主方的委托，依據(jù)工程項(xiàng)目建設(shè)文件、相關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)監(jiān)理合同等，代表業(yè)主方對(duì)參建各施工方的工程建設(shè)實(shí)施監(jiān)控的一種專業(yè)化服務(wù)活動(dòng)。站在工程施工角度來說，工程監(jiān)理單位要嚴(yán)格監(jiān)督各施工方的工程質(zhì)量、施工進(jìn)度、施工安全措施等內(nèi)容。業(yè)主方對(duì)監(jiān)理單位的管理要從監(jiān)理資質(zhì)、履約情況、專業(yè)技能、現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)等多方面進(jìn)行監(jiān)管，要做到以監(jiān)督為主，管理為輔。目的是為了監(jiān)理單位更好的履行合同，更好的為項(xiàng)目服務(wù)，為施工現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)，防止發(fā)生損害業(yè)主方利益的事情發(fā)生。

2.4 明確業(yè)主方身份和質(zhì)量控制依據(jù)

作為整個(gè)項(xiàng)目的投資人，以及最終產(chǎn)品的受用者，業(yè)主方要確保項(xiàng)目的投資一定能形成最終的合格產(chǎn)品，做到投資效益最大化。業(yè)主方的項(xiàng)目管理涉及項(xiàng)目形成的全過程，從項(xiàng)目決策到項(xiàng)目交付使用的整個(gè)過程。業(yè)主方項(xiàng)目管理是整個(gè)項(xiàng)目各方管理的核心，其它各方的項(xiàng)目管理都圍繞著業(yè)主方的項(xiàng)目管理來進(jìn)行。尤其是站在項(xiàng)目施工角度來說，業(yè)主方應(yīng)通過參建各方的共同管理，以最低的成本和最短的時(shí)間，將項(xiàng)目形成最終的合格產(chǎn)品，從而取得的最大經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。項(xiàng)目的質(zhì)量控制是業(yè)主方關(guān)注的重點(diǎn)內(nèi)容之一，質(zhì)量控制主要依據(jù)現(xiàn)有的法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，以及審核通過的施工圖紙，和建設(shè)工程施工合同及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議等。在項(xiàng)目的建設(shè)過程中，業(yè)主方可委托工程咨詢機(jī)構(gòu)和工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的全過程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管和控制，讓業(yè)主方能夠放心獲得質(zhì)量合格的最終產(chǎn)品。

總結(jié)：

綜上所述，現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入到高速發(fā)展時(shí)期，尤其是在宏觀調(diào)控背景之下，要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中脫穎而出，關(guān)鍵的一點(diǎn)在于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管控情況。在具體實(shí)踐過程中，除了依據(jù)現(xiàn)有好的企業(yè)規(guī)章制度之外，還要經(jīng)常開展項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和推廣工作，通過多種手段將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工技術(shù)水平提升到更高的層次。