基于新形勢(shì)下的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問題分析

文/張曉林 海爾產(chǎn)城創(chuàng)集團(tuán) 山東青島 266000

對(duì)于我國當(dāng)前的社會(huì)發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)是最受社會(huì)關(guān)注的行業(yè)之一，不僅是由于其同國民經(jīng)濟(jì)緊密相連，同時(shí)還因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目同人民的生活具有緊密的聯(lián)系。房地產(chǎn)項(xiàng)目中的管理工作。去對(duì)提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的穩(wěn)定性，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行具有重要意義，但由于當(dāng)前我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作中存在的一些問題還未解決，對(duì)我國的房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展還有一定的限制影響。

1、新形勢(shì)下房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的主要問題分析

1.1 決策緩慢

對(duì)于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目來說，其可行性研究工作需要在項(xiàng)目決策前完成，同時(shí)對(duì)財(cái)務(wù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)等問題進(jìn)行分析確認(rèn)，這也是決定項(xiàng)目是否能夠承接的重要影響因素。而當(dāng)前的一些開發(fā)商則利用市場(chǎng)的變化性較強(qiáng)等利用來否定這些工作的意義，甚至一些開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開展前期不重視這些可行性工作的研究，從而造成自身在項(xiàng)目決策過程中缺乏有效的市場(chǎng)定位，影響自身的項(xiàng)目決策時(shí)間。而也是由于可行性分析報(bào)告得到缺失，使得當(dāng)前的很多房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目決策時(shí)缺乏依據(jù)，從而影響決策的制定效率，導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的導(dǎo)入和后期的施工能讀大大增加。

1.2 設(shè)計(jì)管理階段存在的問題

設(shè)計(jì)極端的成本控制對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的正常進(jìn)行具有重要意義，由于設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)工作需要較長(zhǎng)的周期，加上需要對(duì)整個(gè)房屋建筑的安全結(jié)構(gòu)等進(jìn)行科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，而設(shè)計(jì)階段對(duì)于建筑的預(yù)算和造價(jià)等進(jìn)行了解，因此，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)人員來說，其素質(zhì)要求是非常高的。此外，當(dāng)所有人員的專業(yè)素質(zhì)達(dá)不到相同水平時(shí)，也就是的項(xiàng)目的設(shè)計(jì)需要重復(fù)進(jìn)行修改，但由于溝通的有效性不足，會(huì)使得整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在造價(jià)和安全等方面難以達(dá)成統(tǒng)一，從而對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的正常開展造成嚴(yán)重的延誤問題。

1.3 實(shí)施階段簽署的各項(xiàng)合同條款不嚴(yán)謹(jǐn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和施工，其都需要進(jìn)行嚴(yán)格的管理工作，這樣才能夠保證工程質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于這些管理內(nèi)容，其都需要在合同上進(jìn)行涵蓋，同時(shí)進(jìn)行明確的責(zé)任劃分，但對(duì)于當(dāng)前的工程施工分包形式，其在進(jìn)行工程交接等內(nèi)容時(shí)對(duì)其中的內(nèi)容往往會(huì)存在著一些模糊，雙方簽訂的合同條款也存在著嚴(yán)重的嚴(yán)謹(jǐn)性問題，加上團(tuán)隊(duì)的合作意識(shí)等問題，使得整個(gè)工程經(jīng)常出現(xiàn)延期問題。最后，對(duì)于工程施工中出現(xiàn)的問題，其往往需要分包商、總承包商和業(yè)主之間進(jìn)行協(xié)商解決，若三方溝通不合理，會(huì)對(duì)工程的工期造成延誤。

2、新形勢(shì)下我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的改善對(duì)策

2.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的前提調(diào)查研究

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，其在設(shè)計(jì)和決策階段是出現(xiàn)問題較多的時(shí)候，這些問題的發(fā)生往往是由于開發(fā)商前期對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研力度不足，造成相關(guān)工作開展時(shí)缺乏必要的資料支撐。對(duì)此，房地項(xiàng)目開發(fā)之前，需要先對(duì)相關(guān)的信息進(jìn)行全面的掌握，像消費(fèi)者的消費(fèi)需求以及當(dāng)前的市場(chǎng)狀況等，同時(shí)開發(fā)商還需要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行研究，通過大量的人力、財(cái)力投入等來提高項(xiàng)目的決策效率。另外，在房地產(chǎn)決策階段進(jìn)行可行性研究工作，還可以多采納一些專業(yè)人員的建議，從而更好的提高房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于項(xiàng)目決策的效率和質(zhì)量，這對(duì)后續(xù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)具有重要意義。

2.2 增強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的投資成本控制

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作來說，其中的成本控制時(shí)重要內(nèi)容，同時(shí)也是設(shè)計(jì)階段的主要內(nèi)容之一。對(duì)于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其在開發(fā)的過程中僅僅重視施工階段，而對(duì)于設(shè)計(jì)階段的重視程度不足，造成房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本難以進(jìn)行有效的控制。但對(duì)于當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展來說，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展具有非常大的影響，設(shè)計(jì)的時(shí)代感不僅能夠增加購房人員的基本需求，同時(shí)還能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)商快速回籠資金，保證自身流動(dòng)性資金的重組型。此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)秀設(shè)計(jì)還能夠提升房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益，通過優(yōu)秀的設(shè)計(jì)使得房地產(chǎn)開發(fā)商能夠樹立良好的企業(yè)形象和企業(yè)信譽(yù)，這對(duì)企業(yè)的后續(xù)發(fā)展非常重要。對(duì)于當(dāng)前的購房人員來說，最難的問題是購房需求無法得到滿足，房屋的購買對(duì)于消費(fèi)者來說是一項(xiàng)重要的事情，而買房的主要目的也是為了下一代能夠更好的發(fā)展，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，其可以將這一需求作為開發(fā)的重心之一。

2.3 做好項(xiàng)目的各個(gè)階段管理工作

房地產(chǎn)項(xiàng)目是一次性的開發(fā)項(xiàng)目，這也就表明房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)的過程中不可以生搬硬套他人的經(jīng)驗(yàn)，而需要結(jié)合自身的實(shí)際情況展開，在項(xiàng)目的管理上，需要對(duì)管理中的弱項(xiàng)進(jìn)行解決，選擇更加適合企業(yè)自身的現(xiàn)代化管理措施，這樣能夠更好的提升項(xiàng)目管理水平。而對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理，其需要通過先進(jìn)的現(xiàn)代化方法進(jìn)行展開，像本量利分析法等，這些方法的應(yīng)用能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目的成本影響因素之間的關(guān)系進(jìn)行更加清晰明了的定義和區(qū)分，同時(shí)根據(jù)企業(yè)自身的需求對(duì)各個(gè)目標(biāo)值進(jìn)行細(xì)化，這樣能夠大大推進(jìn)項(xiàng)目的成本管理效果。此外，項(xiàng)目管理工作的開展是在傳統(tǒng)管理的基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新，像傳統(tǒng)的管理信息等措施，其都需要在房地產(chǎn)項(xiàng)目中合理的運(yùn)用，通過這些管理措施來對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)額管理。最后，對(duì)于房地產(chǎn)上的各個(gè)部門，其需要在基礎(chǔ)管理工作的基礎(chǔ)上對(duì)基礎(chǔ)性的資料等進(jìn)行詳細(xì)的收集，從而更好的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理方法的運(yùn)用，降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本。

總結(jié)：

綜合上述所說，對(duì)于我國當(dāng)前的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作來說，其在開展的過程中仍然存在著很多問題需要解決，像決策機(jī)制以及設(shè)計(jì)的重視度不足等，這些問題的解決對(duì)提升我國房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理效率具有重要影響。