新時(shí)期土地收購儲(chǔ)備規(guī)范化管理措施探討

文/于宏 煙臺(tái)市土地儲(chǔ)備中心 山東煙臺(tái) 264000

新時(shí)期，我國城市建設(shè)步伐較快，土地資源成為國內(nèi)房地產(chǎn)市場爭相搶奪的對象。作為國家發(fā)展的基礎(chǔ)資源，土地管理規(guī)范化至關(guān)重要。特別是收購儲(chǔ)備的土地規(guī)范化管理，是保證有限的土地資源高效利用，同時(shí)又對農(nóng)民耕地進(jìn)行有效保護(hù)的手段和措施。增強(qiáng)土地收購儲(chǔ)備規(guī)范化管理水平，可以更好地解決人地矛盾，提高各部門對土地資源的認(rèn)識(shí)，有效推動(dòng)保護(hù)與開發(fā)的科學(xué)性和合理性，從而提高收購儲(chǔ)備土地規(guī)范化管理水平，保證城市建設(shè)與農(nóng)民耕地保護(hù)有序進(jìn)行。

1、土地收購儲(chǔ)備機(jī)制

1.1 運(yùn)作主體

地方政府作為土地流轉(zhuǎn)、收購、儲(chǔ)備的直接管理主體，看似是直接管理者，但在實(shí)際規(guī)劃與實(shí)施中往往是授權(quán)給有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)來全權(quán)負(fù)責(zé)土地的收購與儲(chǔ)備事項(xiàng)。而我國地方政府繁多，授權(quán)的機(jī)構(gòu)千差萬別，使得土地資源的收購與儲(chǔ)備管理出現(xiàn)不同的主體，從而出現(xiàn)管理的不統(tǒng)一、不規(guī)范、不標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)象，導(dǎo)致土地儲(chǔ)備市場出混亂無序，缺乏規(guī)范管理的制度和措施。

1.2 指導(dǎo)機(jī)制

對土地資源進(jìn)行規(guī)范化管理涉及到內(nèi)容多、環(huán)節(jié)多、部門多、主體多，因此在收購儲(chǔ)備以及功能轉(zhuǎn)化過程中，需要各機(jī)構(gòu)、各部門、各管理人員相互配合、相互溝通，合力解決管理中的問題與缺陷，解決人地矛盾，解決部門矛盾，解決主體矛盾，從而在指導(dǎo)機(jī)制的作用下合理完成土地管理。

1.3 價(jià)格機(jī)制

長期以來政府都是土地管理的主體，政府承擔(dān)著管理責(zé)任與調(diào)控責(zé)任。然而，土地資源作為市場資源的一部分，必須在市場運(yùn)作下才能實(shí)現(xiàn)價(jià)值和作用。因此，土地價(jià)格制度的規(guī)范化才是政府最為重要的管理內(nèi)容。規(guī)范價(jià)格需要從市場角度、規(guī)劃方案、地理位置、土地功能等多方面考慮，使土地價(jià)格能夠科學(xué)合理地反映自身的價(jià)值，從而保證所有相關(guān)主體的利益達(dá)到平衡狀態(tài)，創(chuàng)造良好的土地收購儲(chǔ)備氛圍。

1.4 約束機(jī)制

政府是土地的一級主管，對土地的規(guī)劃利用有決策權(quán)，直接導(dǎo)致政府具有壟斷土地的能力。在土地流轉(zhuǎn)中，政府具有較強(qiáng)的主動(dòng)性和強(qiáng)制性，使得市場中的土地價(jià)格容易發(fā)生不公平性競爭。所以，在土地收購儲(chǔ)備管理中，要加強(qiáng)監(jiān)督管理，使監(jiān)督的約束作用真正體現(xiàn)出來，促進(jìn)政府更科學(xué)地做好宏觀調(diào)控，引導(dǎo)土地收購儲(chǔ)備制度盡快地完善起來，提高管理水平。

1.5 收益分配機(jī)制

土地收購、出讓產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益需要合理分配到相關(guān)主體中，才能使土地價(jià)格處于市場正常水平，有利于維護(hù)各方利益。政府對土地具有絕對的管理權(quán)，使得土地往往不受市場價(jià)格體系的限制，容易產(chǎn)生舞弊行為。因此，建立科學(xué)合理的分配機(jī)制，使土地流轉(zhuǎn)價(jià)格重加市場體系，才能保證所有相關(guān)主體得到合法的權(quán)益。

2、新時(shí)期土地收購儲(chǔ)備規(guī)范化管理措施

2.1 土地收購儲(chǔ)備相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)范化

當(dāng)前各級政府都在積極建設(shè)土地收購儲(chǔ)備制度，盡快完善制度體系，但在缺乏足夠的法制保障前提下，相關(guān)工作的開展受到一定束縛。所以，一定要重視土地收購儲(chǔ)備制度建設(shè)的法制不健全問題，管理不到位問題，內(nèi)容混亂問題等等，并不斷加強(qiáng)完善力度，使土地收購儲(chǔ)備管理有完善的制度支撐得以有序?qū)嵤?。同時(shí)，政府要有明確的管理?xiàng)l例，對政策解讀、收購規(guī)范、儲(chǔ)備量調(diào)整等進(jìn)行精細(xì)化管理，使土地收購儲(chǔ)備在政府宏觀調(diào)控下微觀層面有序規(guī)范進(jìn)行，在遇到收購行為時(shí)，政府要擺明行政性質(zhì)，使責(zé)、權(quán)、利處于平衡水平。

2.2 土地收購儲(chǔ)備制度的規(guī)范化

現(xiàn)階段，人地矛盾并未得到緩解，需要做好土地市場引導(dǎo)與管理，盡快完善土地使用制度，使規(guī)劃、收購、出讓等環(huán)節(jié)有明確的管理機(jī)制作框架，從而保證相關(guān)管理工作在良性平和的環(huán)境中有序開展。在土地收購儲(chǔ)備操作過程中，相關(guān)機(jī)構(gòu)和部門需要在政府的牽頭下協(xié)調(diào)配合，快速解決收購儲(chǔ)備和出讓收益等問題，使管理機(jī)制逐漸健全起來。同時(shí)，在出讓價(jià)格方面，需要完善價(jià)格制度，對土地出讓構(gòu)建科學(xué)的價(jià)格補(bǔ)償機(jī)制，保證土地價(jià)格長期不偏離市場價(jià)格體系。

2.3 構(gòu)建多元化土地收購儲(chǔ)備融資模式

傳統(tǒng)的土地收購儲(chǔ)備往往以銀行借貸作為唯一資金來源，給政府帶來較大的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。為了解決這一問題，在土地收購儲(chǔ)備管理中，要構(gòu)建多元化的融資渠道，通過政策資金注入、財(cái)政注入、社會(huì)企業(yè)注入、個(gè)人自愿注入等模式，配合基金、債券的融資模式來拓寬土地收購儲(chǔ)備資金渠道，保證政府有充足穩(wěn)定的資金來構(gòu)建和完善土地收購儲(chǔ)備制度、體系，使政府在最低的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)下有效提高土地效益。

2.4 風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制的規(guī)范化

土地收購儲(chǔ)備規(guī)范化管理后，需要對管理中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)防范和風(fēng)險(xiǎn)控制來降低風(fēng)險(xiǎn)危害，此時(shí)需要建立風(fēng)險(xiǎn)約束管理機(jī)制。首先，從市場角度進(jìn)行規(guī)范管理，使價(jià)格始終在市場價(jià)格體系的指導(dǎo)下變化，營造開放、有序、公正、公開的管理環(huán)境。在宏觀調(diào)控基礎(chǔ)上，加強(qiáng)微觀管理制度的完善和機(jī)制的健全上，使土地得到高效應(yīng)用；其次，溝通協(xié)調(diào)不可忽視。土地收購儲(chǔ)備涉及的工作內(nèi)容復(fù)雜而量大，人員多，部門廣，機(jī)構(gòu)間的相互溝通至關(guān)重要。在日常工作中，要做好相互之間的溝通協(xié)調(diào)與配合，既可以提高工作效率，還可以保證管理質(zhì)量；最后，在市場體系的框架下，構(gòu)建科學(xué)的價(jià)格補(bǔ)償機(jī)制。該機(jī)制將土地價(jià)格、流轉(zhuǎn)程序、評估方法、分配合理化等方面進(jìn)行細(xì)化，為土地出入提供合理的價(jià)格引導(dǎo)。

2.5 土地收購儲(chǔ)備與供應(yīng)規(guī)模調(diào)整的規(guī)范化

土地是城市建設(shè)不可缺少的資源，在進(jìn)行城市規(guī)劃時(shí)，要掌握現(xiàn)有土地儲(chǔ)備規(guī)模，并根據(jù)當(dāng)前、中期、長期的發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行適當(dāng)?shù)臄?shù)量補(bǔ)充來實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備的充足化。在進(jìn)行儲(chǔ)備調(diào)整時(shí)，要根據(jù)城市的實(shí)際情況和發(fā)展戰(zhàn)略穩(wěn)步推進(jìn)，切不可操之過急，激化要地矛盾。此外，要引入市場機(jī)制來調(diào)控其他資源來約束土地資源盲目儲(chǔ)備，從而達(dá)到合理規(guī)范地收購儲(chǔ)備土地，保證城市穩(wěn)步發(fā)展。

2.6 政府壟斷土地一級市場的規(guī)范化

土地是國家資源，要確保政府具有強(qiáng)有力的壟斷權(quán)力，能夠在一級市場中保持強(qiáng)制性，從而保證土地保值增值。此時(shí)，需要彰顯政府的宏觀調(diào)控能力，嚴(yán)格控制建設(shè)用地的數(shù)量，將現(xiàn)有存量轉(zhuǎn)化為可應(yīng)用的資源，從而實(shí)現(xiàn)土地資源的整合與優(yōu)化利用。

結(jié)語：

綜上所述，土地收購儲(chǔ)備規(guī)范化管理可以保護(hù)耕地資源、提高城市規(guī)劃水平、強(qiáng)化政府對土地資源的控制，對于城鎮(zhèn)建設(shè)及發(fā)展具有十分重要的作用，需要在了解土地收購儲(chǔ)備機(jī)制的基礎(chǔ)上，通過規(guī)范土地收購儲(chǔ)備的相關(guān)法律法規(guī)、管理制度、融資模式、風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制、規(guī)模調(diào)整等措施，確保新時(shí)期土地收購儲(chǔ)備工作的順利實(shí)施。