江西省城鎮(zhèn)住房發(fā)展現(xiàn)狀與問題淺析

文/胡輝 江西省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究總院 江西南昌 330000

1、引言

習(xí)近平總書記在黨的十九大報(bào)告中指出 ：“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。本文將圍繞江西省近年來城鎮(zhèn)住房發(fā)展現(xiàn)狀與問題進(jìn)行分析，提出對策建議，以期為江西省城鎮(zhèn)住房政策的優(yōu)化、完善提出建議。

2、全省城鎮(zhèn)住房發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 商品住房發(fā)展現(xiàn)狀

2.1.1 全省城鎮(zhèn)居民人均住房面積持續(xù)增長

全省城鎮(zhèn)居民人均住房水平大幅提升，2006年，全省城鎮(zhèn)人均住房面積達(dá)29.1 平方米，2018年，全省城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)48.3 平方米，近12年人均住房面積年均增幅為1.6 平方米。

2.1.2 全省各設(shè)區(qū)市商品房銷售面積逐年上升

2018年，11 個(gè)設(shè)區(qū)市中，商品房銷售面積最高的為南昌市，達(dá)到1846.31 萬平方米，占全省商品房銷售面積的29.8%。銷售面積最低的為鷹潭市，為180.09 萬平方米，占全省商品房銷售面積的2.90%；銷售面積同比增長最大的為上饒市，增長21.9%；最低的為撫州市，下降15.6%。

2.1.3 全省城鎮(zhèn)居民住房價(jià)格略高

房價(jià)收入比=住房總價(jià)/家庭可支配收入=（新建商品住房成交均價(jià)x 城鎮(zhèn)家庭戶均面積）/（城鎮(zhèn)居民人均可支配收入x 城鎮(zhèn)家庭戶均人口），一般用于衡量城鎮(zhèn)居民住房價(jià)格壓力高低，2016、2017、2018年江西省房價(jià)收入比分別為8.44、8.38、9.71；以發(fā)達(dá)國家房價(jià)收入比3-6為合理水平，我省的房價(jià)收入比略偏高。

2.1.4 土地成交均價(jià)小幅回落，房企拿地趨于謹(jǐn)慎

2019年三季度江西省住宅用地較18年三季度同比上漲13.44%，環(huán)比二季度激增36.26%，三季度共成交住宅用地328 宗，規(guī)劃建筑面積2217 萬m2。

2.2 保障性安居工程建設(shè)大規(guī)模推進(jìn)

全面推進(jìn)各類棚戶區(qū)改造，大力推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)。2016-2018年間，江西省累計(jì)完成保障性安居工程72.75 萬套，覆蓋率達(dá)22.3%。2018年完成保障性安居工程22.35 萬套，城市棚戶區(qū)改造22.35 萬套，受益人口達(dá)150 余萬人。

2.3 二手房交易情況

從全省近3年二手房交易情況看，整體呈現(xiàn)上升趨勢，2018年，全省二手房交易面積1991.70 萬平方米，增長較緩，同比增長3.73%；二手住宅交易面積逐年上升，其中，2018年二手住宅交易面積1716.87 萬平方米，同比增長1.0%。（二手房交易數(shù)據(jù)為網(wǎng)簽數(shù)據(jù)）

2.4 住房公積金制度進(jìn)一步完善

2016-2018年間，江西省新開戶單位10459 家，新開戶職工85.51 萬人，公積金繳存額1042.06 億元。江西省全力打造“智慧公積金”，目前，通過“贛服通”平臺(tái)可實(shí)現(xiàn)公積金查詢、實(shí)時(shí)提取和公積金貸款提前還貸等部分業(yè)務(wù)操作，住房公積金支持住房消費(fèi)的作用日益突出。

2.5 市場主體逐步壯大成熟

江西積極培育和發(fā)展大型骨干房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，鼓勵(lì)企業(yè)做大做強(qiáng)。2018年末，江西省房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)達(dá)到4714 家。一、二級(jí)資質(zhì)占比由“十二五”末的86 增加到156 家，開發(fā)企業(yè)的規(guī)?；?、集團(tuán)化程度逐漸提高，抗風(fēng)險(xiǎn)的能力不斷增強(qiáng)。

物業(yè)服務(wù)工作在標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化和專業(yè)化進(jìn)程中邁上了一個(gè)新臺(tái)階。至2018年末，江西省新建城鎮(zhèn)住宅物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%，比“十二五”期末提高3 個(gè)百分點(diǎn)。

3、現(xiàn)狀特征分析

3.1 區(qū)域住房發(fā)展不平衡

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性供應(yīng)過剩。通過對江西省各設(shè)區(qū)市房價(jià)收入比進(jìn)行測算，以經(jīng)驗(yàn)數(shù)值房價(jià)收入比3-6之間為合理水平，南昌、宜春市房價(jià)收入比偏高，鷹潭、吉安次之，贛州、景德鎮(zhèn)、新余房價(jià)收入比相對適中。

3.2 結(jié)構(gòu)性矛盾仍然存在

我省各地區(qū)市場供求之間結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)階段性供應(yīng)過剩；部分地區(qū)房價(jià)收入比偏高，與購買力不匹配：居民普遍認(rèn)為房價(jià)水平略高。通過騰訊問卷調(diào)查，選擇“太高，難以接受”的被調(diào)查對象占比56.8%，選擇“一般，可以接受”的被調(diào)查對象占比38.2%，說明江西省城鎮(zhèn)居民對目前住房價(jià)格認(rèn)為還需調(diào)控。

供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，產(chǎn)品的種類、戶型等與市場需求不匹配；在對調(diào)查對象的現(xiàn)居住地住房戶型和居住時(shí)間統(tǒng)計(jì)中，三室一廳、三室二廳舒適度較好的住房占比達(dá)到了49.1%，中低收入家庭住房支付能力偏弱和家庭居住問題仍比較突出；租售市場發(fā)展不協(xié)調(diào)，租賃市場發(fā)展相對滯后。

3.3 住房保障體系仍需進(jìn)一步完善

住房保障體系建設(shè)不盡完善，缺乏住房保障中長期規(guī)劃的頂層設(shè)計(jì)；保障面還沒有實(shí)現(xiàn)全覆蓋，尤其是外來務(wù)工人員、青年教師、青年醫(yī)生、新就業(yè)大學(xué)生以及公交司機(jī)、環(huán)衛(wèi)工人等新市民住房問題。

4、對策建議

4.1 構(gòu)建多主體供給的住房供應(yīng)體系

堅(jiān)持以住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，突出多層次、差異化、全覆蓋，針對不同收入水平的居民和專業(yè)人才等各類群體，構(gòu)建多主體供給的住房供應(yīng)體系。充分發(fā)揮政府、企業(yè)、社會(huì)組織等各類主體作用，優(yōu)化調(diào)整增量住房結(jié)構(gòu)，盤活規(guī)范存量住房市場。

4.2 進(jìn)一步改善房地產(chǎn)經(jīng)營投資環(huán)境

從調(diào)查、座談等方式了解，2019年我省房地產(chǎn)開發(fā)商投資意愿不足已顯現(xiàn)出來。需重點(diǎn)落實(shí)國家有關(guān)改善營商環(huán)境政策，尤其推進(jìn)落實(shí) “四最”營商環(huán)境要求，提升房地產(chǎn)開發(fā)商投資意愿。

4.3 加大土地供應(yīng)量

我省2019年房地產(chǎn)新開工施工面積連續(xù)多月負(fù)增長，將影響未來市場供應(yīng)，或?qū)е路績r(jià)上漲壓力加??；在各地去化周期繼續(xù)下降的情況下，要加大推地力度，尤其是要完成年度土地供應(yīng)計(jì)劃，緩解未來市場供應(yīng)緊張態(tài)勢。

結(jié)語：

綜上所述，江西省城鎮(zhèn)住房發(fā)展過程中存在一些問題，通過構(gòu)建多主體供給的住房供應(yīng)體系，進(jìn)一步改善房地產(chǎn)經(jīng)營投資環(huán)境，加大土地供應(yīng)量，防范化解三四線城市市場萎縮帶來的風(fēng)險(xiǎn)，能夠不斷優(yōu)化城鎮(zhèn)住房環(huán)境，為實(shí)現(xiàn)江西省城鎮(zhèn)住房的長足、穩(wěn)定以及健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。