高周轉模式下的房地產企業(yè)現(xiàn)金流管理探究

文/任意 北京豐科萬達廣場有限公司 北京 100022

在房地產企業(yè)運營過程中，房地產開發(fā)項目是企業(yè)投資利潤主要來源，也是房地產企業(yè)財務管理基本核算模塊。而房地產項目現(xiàn)金流管理貫穿了房地產開發(fā)項目起止點，在當前調控不放松、貸款再收緊的大環(huán)境中，房地產邁入了高周轉模式，做好房地產開發(fā)項目現(xiàn)金流管理也成為房地產開發(fā)項目能否成功的關鍵。

1、高周轉模式下的房地產企業(yè)現(xiàn)金流管理內容

高周轉與快速擴張往往會帶來偏高的財務風險。高周轉在增加資金回流的同時，也需要更多、更便捷的資金流投入，尤其是在項目初期。高財務杠桿是大多數(shù)房地產企業(yè)的選擇。高周轉模式下房地產企業(yè)現(xiàn)金流管理主要是房地產企業(yè)為達到價值最大化目標，以現(xiàn)金流為核心，利用預測、規(guī)劃、分析、判定、控制等方式，對企業(yè)運行過程中不同階段現(xiàn)金流進行全面、系統(tǒng)的管理過程[1]。在高周轉模式下，房地產企業(yè)現(xiàn)金流管理主要包括：由收入系統(tǒng)、調度系統(tǒng)、支出系統(tǒng)構成的系統(tǒng)；現(xiàn)金流預算執(zhí)行情況、信息分析情況；一定階段現(xiàn)金流轉速率、現(xiàn)金缺口彌補、現(xiàn)金盈余投資；與現(xiàn)金流預算分工組織相關的一系列制度。

2、房地產行業(yè)現(xiàn)金流特征與高周轉模式特征

資金需求量大，企業(yè)自有資金比例有限。房地產行業(yè)作為資金密集型企業(yè)，開發(fā)建設所需的資金量需求巨大，但資金多來源于信貸借款，自身資金有限。

資金占用時間長，完全回收資金慢。一般建設項目往往在兩年以上，資金投入占用周期長。住宅項目往往需要依靠開發(fā)貸與預售回款才能支持企業(yè)繼續(xù)滾動開發(fā)投入，自持商業(yè)類項目則因依靠租金獲得回報，回籠資金周期更長，對現(xiàn)金流依賴也更大。

受政策影響較大，同時對社會經濟運行影響也較大。房地產行業(yè)是我國經濟的支柱性行業(yè)，能夠有效帶動上下游經濟發(fā)展，但因與民生息息相關，受到國家政策，尤其是財政信貸政策的影響較大。

由于房地產行業(yè)發(fā)展中的自身特征與不確定因素，許多企業(yè)在擴張過程中采用了高周轉模式。一方面，高周轉模式能夠提高資金使用效率，降低資金占用率，在相同的周期使得資金多次投入及產出，獲得更多收益；另外一方面，高周轉模式是企業(yè)擴張過程中避免財務風險的必然選擇，通過快速回款獲得收益，縮短實際負債周期，降低成本費用，及時償還外部債務，降低企業(yè)運營風險；最后，高周轉模式能夠增強公司競爭力，使得現(xiàn)金流能夠及時的流轉，變?yōu)槠髽I(yè)項目進程推進的動力，輔助企業(yè)擴張，獲取更多項目與儲備，增強公司的競爭力。由于市場容量是一定的，只有搶占更大的市場空間，才能做大做強。

3、高周轉模式下的房地產企業(yè)現(xiàn)金流管理策略

3.1 構建以財務管理為核心的全面現(xiàn)金流管理體系

雖然大規(guī)模房地產企業(yè)可以通過滾動式開發(fā)，抵消部分高周轉影響。但是考慮到房地產行業(yè)屬性，由于資金回籠較慢，無法完全消除高周轉對現(xiàn)金流的影響。因此，房地產企業(yè)應以資金管理為核心，構建集中資金管控平臺，抵抗資金鏈斷裂風險。在集中形式的資金管控平臺運行過程中，房地產企業(yè)可以在現(xiàn)有財務管控體系的基礎上，配套設置完善的組織管控架構及分級授權體系。制定全面財務預算，包括全周期項目預算與滾動預算，也包括分項預算體系，如土地預算、工程預算、利潤預算、稅務預算。設立運營目標，及時收集實際運營數(shù)據，對比糾偏。建立風險預警系統(tǒng)與組織，通過財務指標與非財務指標，建立可量化數(shù)字分析評價體系，及時監(jiān)督項目開發(fā)周期中的財務風險，加強內控，結合開發(fā)模塊與進程，不斷分析開發(fā)建設的資金投入薄弱環(huán)節(jié)，并及時預警或采取措施。

3.2 制定投資風險規(guī)避機制

雖然我國對房地產行業(yè)調控力度日益增加，房地產價格仍然持續(xù)攀升，房地產項目投資總額也日益增加。若房地產企業(yè)在高周轉模式下無法立足宏觀形勢，對市場供需、區(qū)域客戶購買力進行恰當評估，盲目投資可行性較低土地，就會導致企業(yè)內部現(xiàn)金流斷層，甚至出現(xiàn)樓市大批量縮水情況。因此，面對樓市投資、多元化經營風險，房地產企業(yè)應以房地產投資風險控制為核心。在樓市開發(fā)前期，從技術經濟層面入手，對房地產項目進行全面、精準的分析判定。在理性預先評估房地產投資效益風險之后，房地產企業(yè)可依據投資組合方式。將不同類型開發(fā)產品進行組合，降低投資風險。

3.3 優(yōu)化財務結構，豐富融資工具

從立項報建開始，房地產開發(fā)項目需要經過多年才可以完成，開發(fā)周期長、資金密集度高，而上述特征也導致房地產企業(yè)現(xiàn)金流管理風險較大。高周轉及高杠桿多表現(xiàn)為企業(yè)存活周轉率的下降、有息債務比率提高、資產負債率提高、凈現(xiàn)金流的減少以及短期償債能力的下降。在銀行信貸受限的情況下，為保證高周轉模式下現(xiàn)金流管理效率，房地產企業(yè)需要不斷在財務結構上做出調整，降低企業(yè)運營風險，同時配合開發(fā)與企業(yè)擴張引入低成本資金與現(xiàn)金流。利用多元化融資籌集方式。籌集充足資金，為房地產項目滾動式開發(fā)提供足量資金支持。一般來說，房地產企業(yè)可以利用IPO 融資、股權融資、金融機構借貸等方式進行融資。[2]

增加信托融資比例與基金融資比例。受政府房地產金融政策的收縮性影響，從銀行獲得信貸的難度增加。信托與基金融資是房企獲得資金支持的快捷渠道。以陽光城集團為例，2015年合計融資372.43 億元，其中信托與基金融資總額226.18 億元，占到60%以上，融資成本與銀行貸款基本相對。特別是基金合作，能夠有效降低企業(yè)初期投資與負債率，有效降低企業(yè)融資成本。

利用多樣融資工具，減少短期借貸，增加長期借貸，釋放短期償還壓力。為不斷優(yōu)化財務結構，增加企業(yè)實際可利用資金，房地產企業(yè)多通過多樣財務融資手段，新借長期借款，償還短期借款，改善債務結構。如股份公司可發(fā)行公司債及應收賬款收益質押等。

3.4 構建企業(yè)管理運營體系

構建土地投拓評價體系，壓縮獲取土地周期。拿地準備工作更充分。全條線全過程參與前期分析工作，獲得土地前即將方案落地、計劃落地、目標成本落地，與土地未來價值對比，通過評價體系快速識別優(yōu)質地塊，降低后期成本風險。

構建企業(yè)開發(fā)邏輯與運營模塊體系。從基礎層面看。房地產企業(yè)應加強對開發(fā)物業(yè)關鍵模塊監(jiān)督管控，全面保障房地產開發(fā)項目業(yè)務品質。依據長期、中期、短期資金組合式管理的方式，構建持續(xù)動態(tài)優(yōu)化資金結構。以達到利潤、資金價值最大化的目的。從更高的視角看，應該通過財務管理，細化企業(yè)發(fā)展方向，明確商業(yè)、旅游地產等占壓資金的項目與住宅項目的開發(fā)關系與周期銜接。

建立企業(yè)設計、營銷標準化體系與標準化動作，實現(xiàn)產品升級與快速投入。房地產標準化體系其本質是一種為市場競爭服務并為高周轉做支撐和保障的工具。即以產品品質發(fā)展及提升為核心，從景觀、綠化、裝修等方面入手，探究創(chuàng)新升級項目發(fā)展線路。同時制定快速化營銷策略與前期標準營銷動作，實現(xiàn)快速開盤快速去化。利用高去化降低高周轉帶來的現(xiàn)金流風險。

3.5 尋找新的發(fā)展方向

房地產企業(yè)資金隱患較多，布局合理性低，長期存在隱形風險，如高價土地儲備導致的庫存積壓風險、市場低杠桿改革導致的資產縮水風險等。針對上述風險，房地產企業(yè)應正確認識高周轉追隨式經營策略弊端，結合國家政策及區(qū)域發(fā)展情況，尋找新的發(fā)展方向。

一方面，立足品質，打造高附加值高利潤率產品，增加單位時間回報率。如以智能建筑為主要發(fā)展方向，充分利用智能產品高溢價能力驅動資金周轉。

另一方面，在高周轉模式下，房地產項目在整體建設周期會受到國家政策、貸款利率、人口水平、季節(jié)等多種因素影響，導致資金回流波動較大，且時間分布不均衡。這種情況下，企業(yè)發(fā)展模式將不斷變革，企業(yè)兼并也將成為房地產行業(yè)主要發(fā)展趨勢。同時，企業(yè)也可以加強合作，聯(lián)合獲取土地資源，降低前期投入與財務風險。

此外，在多類型產品組合式投資的背景下，為進一步提升自身獲利能力，房地產企業(yè)可利用多元化發(fā)展視角。在長租公寓、文旅地產、高科技產業(yè)、特色小鎮(zhèn)等一系列產業(yè)開發(fā)的基礎上，進一步延伸經營范圍至物聯(lián)網、人工智能領域[3]。同時根據人工智能、物聯(lián)網領域成本費用管控特異性，與第三方企業(yè)合作，降低跨領域投資經營風險。

總結：

房地產企業(yè)高周轉模式下的現(xiàn)金流管理，本質是企業(yè)運營管理的資本化、數(shù)據化和具象化。在房地產行業(yè)新時期，要在全開發(fā)周期加強資金池與現(xiàn)金流管理，平衡高周轉、現(xiàn)金流與利潤的關系，實現(xiàn)價值的增長。將高周轉與精細化管理并舉，組織優(yōu)化。加強產品創(chuàng)新與研發(fā)，降低成本。通過高效運營管理，實現(xiàn)企業(yè)的有效發(fā)展與品牌提升。