城市軌道交通對(duì)沿線房地產(chǎn)的影響研究文獻(xiàn)綜述

文/程磊 重慶市軌道交通（集團(tuán)）有限公司 重慶 401120

城市軌道交通不但能使居民出行更加便利，也能在一定程度上緩解交通堵塞問(wèn)題，并引起城市區(qū)域格局發(fā)生變化，提升有關(guān)地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施水平，改善產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和商業(yè)集聚力，這些都對(duì)城市軌道交通沿線住房的位置選擇和價(jià)格產(chǎn)生很大影響。

1、軌道交通與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

1.1 軌道交通與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系

城市土地的價(jià)值與區(qū)域土地的交通通達(dá)性密切相關(guān)。通過(guò)城市軌道交通的建設(shè)，從根本上改善城市道路交通擁堵的現(xiàn)狀，有效提高城市公共交通基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施，連接城市各個(gè)區(qū)域，提升城市各個(gè)區(qū)位的交通可達(dá)性和交通便利性。以提升交通便利性的優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步發(fā)展和開(kāi)拓城市空間，提高軌道交通沿線土地價(jià)值。城市軌道交通的建設(shè)有效地整合了城市的各個(gè)不同區(qū)域之間的空間和時(shí)間距離。通過(guò)軌道交通建設(shè)帶來(lái)的交通便利性，使得軌道交通沿線的房地產(chǎn)消費(fèi)者有效的控制了交通時(shí)間成本及交通成本，對(duì)于生活的便捷性的提高顯而易見(jiàn)。軌道交通的建設(shè)使城市的各個(gè)區(qū)域及城市的各個(gè)空間得到有效的整合及緊密聯(lián)系，城市區(qū)域性及空間均變得更加緊密，相對(duì)而言，靠近軌道交通中心地帶的房地產(chǎn)密度將會(huì)比周邊區(qū)域大，同時(shí)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)也較大。這種緊密性和影響力隨著與軌道交通中心地帶的距離向周邊呈放射狀布局。城市軌道交通的建設(shè)有效的改變了沿線土地的利用性質(zhì)，無(wú)論從商業(yè)用地及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都起到了積極的推動(dòng)作用。城市規(guī)劃部門要結(jié)合軌道交通的這種影響力，有效合理的進(jìn)行軌道交通沿線土地規(guī)劃，同歸軌道交通優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

1.2 市軌道交通沿線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀

軌道交通的大運(yùn)輸量、節(jié)能環(huán)保、出行成本低等優(yōu)勢(shì)使之成為了公共交通的主力。發(fā)展軌道交通符合科學(xué)發(fā)展觀、符合綠色經(jīng)濟(jì)的要求。市具有地理優(yōu)勢(shì)的先天條件，是一個(gè)宜居的城市，并且城市周圍旅游景點(diǎn)甚多，這就更需要在軌道交通上多花功夫。其沿線的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也在高速發(fā)展，大大小小樓盤不計(jì)其數(shù)。房地產(chǎn)業(yè)在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中的地位，己不僅僅是其固有的承載體的意義，而且已成為現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的有機(jī)組成部分。就目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度相比于某城市地區(qū)還較低、作為內(nèi)陸大城市其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資源也比這些地區(qū)缺乏。目前市軌道交通沿線的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本形成，諸多地產(chǎn)商瞄準(zhǔn)了軌道交通沿線的商機(jī)。在倡導(dǎo)出行便利、購(gòu)房成本低、空氣污染地等特點(diǎn)下，軌道交通所達(dá)的各郊縣成為了必爭(zhēng)之地。而市區(qū)內(nèi)軌道交通沿線的房地產(chǎn)，目前已經(jīng)接近飽和。在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)的作用不僅僅是滿足公民衣食住行中“住”的需求，還牽涉到了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)集群、工業(yè)化進(jìn)程等諸多問(wèn)題。在市舊城改造，尤其是北改項(xiàng)目中，土地大規(guī)模放量，單宗拍賣土地規(guī)模和成交單價(jià)也有較大提高，成為主城區(qū)土地市場(chǎng)的新增長(zhǎng)點(diǎn)。北改不僅是因?yàn)槌潜睂儆诶铣菂^(qū)，需要改造和建設(shè)，另一個(gè)原因便是依附于火車這一巨大的軌道交通樞紐。在郊縣中，土地供應(yīng)量和成交量均超過(guò)主城區(qū)，成為土地供銷的冠軍。我們可以預(yù)計(jì)伴隨主城區(qū)可供開(kāi)發(fā)土地的日益稀少這一無(wú)法改變的事實(shí)，類似溫江這類的近郊土地也將給地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的期望和挑戰(zhàn)。這類近郊之所以能夠高速發(fā)展的很大一個(gè)原因正是軌道交通發(fā)展所帶來(lái)的。目前最炙手可熱地產(chǎn)還有“雙鐵”附近的樓盤，即地鐵與輕軌相結(jié)合的地段?？偟膩?lái)說(shuō)郊縣軌道交通沿線的房屋價(jià)格仍然比城區(qū)內(nèi)便宜，因此越來(lái)越多的人選擇在這些地方購(gòu)置房產(chǎn)。一方面不影響出行，另一方面也節(jié)約買房費(fèi)用，甚至在環(huán)境、空氣等方面還優(yōu)于市區(qū)內(nèi)。

2、城市軌道交通對(duì)沿線房地產(chǎn)價(jià)格的影響

2.1 影響理論分析

1) 基于區(qū)位理論分析。區(qū)位理論是指人們的行為特征方式和其所在區(qū)域位置有著密切的聯(lián)系，特別在日常生活中的交易與消費(fèi)行為特征，是一種人與人之間經(jīng)濟(jì)往來(lái)的學(xué)說(shuō)，主要是指在空間分布和其選擇與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的又一優(yōu)化過(guò)程。產(chǎn)業(yè)配備情況和房屋價(jià)格的高低是影響土地區(qū)位的主要因素。由于城市的發(fā)展水平不一，不同區(qū)位房產(chǎn)的價(jià)格也不盡相同，而軌道交通建設(shè)者在此過(guò)程中起到了優(yōu)化土地區(qū)位的作用，進(jìn)而帶動(dòng)了軌道附近一定范圍內(nèi)的房屋價(jià)格的提升。其中，交通地理區(qū)位是指在某一城市或地區(qū)范圍內(nèi)與其特定范圍內(nèi)交通路線及其配備設(shè)施之間的相互關(guān)聯(lián)程度，而通達(dá)性的好壞直接關(guān)系到其交通便利程度及所能夠吸引資金的程度，對(duì)交通地理區(qū)位有直接的影響，周邊的基礎(chǔ)設(shè)施分布狀況也隨之發(fā)生相應(yīng)的變化，最終導(dǎo)致軌道交通附近的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和開(kāi)發(fā)類型也隨之發(fā)生改變。

2)基于級(jí)差地租理論分析。級(jí)差地租是指由于土地等級(jí)差別產(chǎn)生的并為土地所有者占有的超額利潤(rùn)。城市軌道交通的建設(shè)改變了沿線，尤其是偏離市中心位置居民的出行方式，有效減少了居民出行的時(shí)間成本。因此，與城市軌道網(wǎng)未覆蓋的區(qū)域相比較，軌道交通可達(dá)的地方有著很明顯的出行便利性，特別是在其沿途附近的居民或是工作的人都會(huì)從中受益。在人流輸送方面，城市軌道交通有其十分重要的職責(zé)，更多的人會(huì)在城市軌道周邊聚集，由于人流量增大，其他方面的投資也會(huì)跟著增多，因此，也能夠給城市軌道交通附近帶來(lái)額外的利潤(rùn)。城市軌道交通一方面降低了沿線居民的出行成本，同時(shí)也給沿線區(qū)域帶來(lái)了附加利潤(rùn)，基于級(jí)差地租理論，這些附加的利潤(rùn)會(huì)使城市軌道交通沿線地價(jià)提高，從而使房屋售價(jià)水漲船高。

2.2 影響機(jī)理分析

由于運(yùn)輸人流量大、安全性能高、舒適度好、既方便又快捷、既能保護(hù)環(huán)境又能使土地被充分利用等特征，致使各種各樣的經(jīng)濟(jì)匯聚于軌道站點(diǎn)及其周邊位置，也使得軌道周邊的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度有所增加，隨著軌道交通的建設(shè)以及開(kāi)通帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，從而房?jī)r(jià)也隨之上漲。而主要的影響是改善周邊物業(yè)的可達(dá)性。在城市中生活的人們由于生活工作的需要會(huì)有流動(dòng)性，同時(shí)也存在相互交流和溝通的特征。一般來(lái)說(shuō)，都市的核心地帶是人流匯聚的地方，在核心地帶生活工作的人們生活方便、距離上班單位較近等便利條件大大降低了交通和時(shí)間成本。城市軌道交通是將市中心與郊區(qū)聯(lián)系的主線，將城市的活動(dòng)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，居民的可達(dá)性大大提高。

結(jié)語(yǔ)：

軌道交通對(duì)城市經(jīng)濟(jì)促進(jìn)作用明顯。軌道交通車站的開(kāi)發(fā)利用也能促進(jìn)城市地下空間的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，軌道交通的各個(gè)站點(diǎn)結(jié)合口擁有大量的客流，直接形成大量的消費(fèi)流，能有效的吸引商業(yè)資金和商業(yè)開(kāi)發(fā)。由于軌道交通的便捷，軌道交通對(duì)城市房?jī)r(jià)的刺激作用明顯，不僅能是原本就已經(jīng)發(fā)展成熟的中心區(qū)域房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，更帶動(dòng)了一些原本的荒廢的郊區(qū)的地價(jià)的升值。