征收評(píng)估實(shí)操經(jīng)驗(yàn)分享
——工作流程及注意事項(xiàng)

文/周元立 湖南萬(wàn)源土地房地產(chǎn)評(píng)估測(cè)繪有限公司 湖南長(zhǎng)沙 410000

在征收評(píng)估實(shí)踐操作過(guò)程中，征收評(píng)估程序相當(dāng)重要，許多征收項(xiàng)目因?yàn)槌绦虿坏轿灰鸺m紛和訴訟的案例許多，征收評(píng)估程序已經(jīng)引起估價(jià)同行的重視，但在征收評(píng)估過(guò)程中，還是會(huì)出現(xiàn)許多程序不到位引起的各種麻煩，筆者根據(jù)自己多年從事征收評(píng)估實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，從征收評(píng)估每個(gè)流程入手，分析其注意事項(xiàng)，旨在為估價(jià)同行在征收評(píng)估工作中提供些許幫助。

1、獲取項(xiàng)目

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第四條：被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過(guò)組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。

特別注意的是“協(xié)商選定”這個(gè)程序是最先選用，不能缺少。

獲得征收評(píng)估項(xiàng)目后，房屋征收部門出具委托書、并鑒定評(píng)估委托合同書。

2、準(zhǔn)備工作

準(zhǔn)備工作主要有：表格設(shè)計(jì)、人員分組、進(jìn)度計(jì)劃、工作紀(jì)律、項(xiàng)目培訓(xùn)、其他工具準(zhǔn)備（電腦、相機(jī)、測(cè)量工具、查勘表格、筆等）。

3、收集資料

根據(jù)征收評(píng)估范圍，收集相關(guān)資料：

（1）調(diào)查藍(lán)線圖(不同于征收紅線圖）、征收決定公告(含房屋征收紅線圖)；（2）征收部門提供詳細(xì)的摸底調(diào)查表；（3）相關(guān)權(quán)屬資料；（4）無(wú)證房屋合法性認(rèn)定證明材料及測(cè)繪面積；（5）租賃資料；（6）其他相關(guān)資料（會(huì)議紀(jì)要、項(xiàng)目有特殊規(guī)定的資料）。

4、現(xiàn)場(chǎng)查勘

4.1 現(xiàn)場(chǎng)查勘前

評(píng)估機(jī)構(gòu)需告知征收指揮部人員，讓其電話通知全部被征收人或在征收范圍內(nèi)發(fā)布現(xiàn)場(chǎng)查勘告知書，約定時(shí)間進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘。

4.2 現(xiàn)場(chǎng)查勘中

由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師作為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人帶隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)查勘，進(jìn)入每層每戶,非估價(jià)師可作協(xié)助人員。

注意事項(xiàng)：佩帶工作牌、查勘表格不能改動(dòng)、無(wú)利害關(guān)系第三方簽名、拍攝室內(nèi)外和入戶門及整棟房屋照片；查勘須征得同意后方可入戶，不得在現(xiàn)場(chǎng)與任何人員發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，也不做與價(jià)格相關(guān)的解釋答疑和承諾。

住宅、商業(yè)主要登記：住宅戶型或門面進(jìn)深和寬度、朝向、登記裝修并收集裝修合同書、測(cè)量層高、了解建筑年代、登記室內(nèi)外設(shè)施、設(shè)備等與評(píng)估有關(guān)的內(nèi)容，并對(duì)每項(xiàng)拍照記錄。

單位或個(gè)案主要登記（主要是工廠、辦公用房、其他房）：平面布局、朝向、登記裝修并收集裝修合同書、測(cè)量層高、了解建筑年代、登記室內(nèi)外設(shè)施、設(shè)備等與評(píng)估有關(guān)的內(nèi)容。

設(shè)施主要登記：名稱、型號(hào)、規(guī)格、材制、建筑年代，大型設(shè)施要提供設(shè)計(jì)圖紙和施工合同書或結(jié)賬決算書等。

設(shè)備主要登記：先收集臺(tái)賬和購(gòu)置的原始發(fā)票及大型設(shè)備安裝合同，并把名稱、型號(hào)、規(guī)格、材制、啟用年代、生產(chǎn)廠家、賬面價(jià)值、凈值等進(jìn)行登記，基礎(chǔ)也要進(jìn)行登記，如果基礎(chǔ)工程量很大，可單獨(dú)列項(xiàng)作設(shè)施進(jìn)行登記評(píng)估。

隱閉工程：設(shè)計(jì)圖紙、布局走向、名稱、型號(hào)、規(guī)格、材制、建設(shè)年代等。

綠化樹木主要登記：名稱、胸徑、冠幅、數(shù)量。冠幅是樹冠在地面垂直投影的直徑，適應(yīng)于單株大樹；胸徑是距地面1.30米處樹干直徑，常以“Φ”表示。

4.3 未能入戶查勘的房屋

第二次電話約定具體時(shí)間補(bǔ)勘，對(duì)未能按約定時(shí)間查勘的，需粘貼書面《通知函》告知進(jìn)行第三次查勘，《通知函》需約定補(bǔ)勘具體時(shí)間期限、并留有估價(jià)人員聯(lián)系方式。

被征收人如果主動(dòng)約定查勘時(shí)間，估價(jià)人員應(yīng)在約定時(shí)間內(nèi)準(zhǔn)時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行室內(nèi)查勘。入戶查勘率有些區(qū)市有要求，必須到95%以上。

特別注意：保存好現(xiàn)場(chǎng)查勘資料，包含現(xiàn)場(chǎng)查勘表格、入戶函張貼拍照留存，并在假限條件的“依據(jù)不足” 中進(jìn)行披露。

5、市場(chǎng)調(diào)查

調(diào)查該項(xiàng)目周邊同類二手房市場(chǎng)價(jià)格和租賃價(jià)格、周邊新樓價(jià)格、周邊已完成和正在進(jìn)行的棚改項(xiàng)目征收補(bǔ)償案例，選取可比案例。

選取可比案例質(zhì)量要求：應(yīng)是估價(jià)對(duì)象類似房地產(chǎn)【同一供求圈、用途相同、規(guī)模相當(dāng)、結(jié)構(gòu)相同、檔次相當(dāng)（如賓館五星四星三星等級(jí)、寫字樓甲級(jí)乙級(jí)）、權(quán)利性質(zhì)相同（分出讓與劃撥、商品房與經(jīng)適房和房改房等類型）】；接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)；正常成交價(jià)格（不是掛牌價(jià)格）。

注意：想辦法收集賣買合同書、租賃合同書，案例真實(shí)，且有交易案例相片及位置圖。

6、評(píng)估技術(shù)路線、測(cè)算、確定估價(jià)結(jié)果

6.1 技術(shù)路線、測(cè)算

按照估價(jià)規(guī)范和征收評(píng)估相關(guān)法律法規(guī)要求，每一個(gè)參數(shù)要有依據(jù)和說(shuō)明。

特別注意：成交價(jià)格修正或調(diào)整幅度不宜超過(guò)20%，可比實(shí)例成交價(jià)格修正和調(diào)整幅度不宜超過(guò)30%，修正和調(diào)整后的各個(gè)可比實(shí)例價(jià)格最高價(jià)與最低價(jià)的比值不宜大于1.2；收益法中的各項(xiàng)租賃稅費(fèi)依據(jù)不要采用已過(guò)時(shí)的政策，取值要正確；成本法中建安造價(jià)要有依據(jù)說(shuō)明，各項(xiàng)報(bào)建稅費(fèi)的依據(jù)要在時(shí)效期內(nèi)，已取消的收費(fèi)項(xiàng)目不要算進(jìn)來(lái)。

6.2 估價(jià)結(jié)果確定

①所有評(píng)估結(jié)果公示前必須向征收主管部門先辦理備案，就評(píng)估結(jié)果的案例來(lái)源、依據(jù)、技術(shù)路線、評(píng)估方法、測(cè)算過(guò)程向征收主管部門進(jìn)行解釋，在評(píng)估結(jié)果認(rèn)可同意后，才能提交給征收指揮部（一般要做一個(gè)PPT進(jìn)行匯報(bào)）。

②評(píng)估人員在結(jié)果出來(lái)前，盡量回避與被征收人在價(jià)格上的溝通（主要針對(duì)單位個(gè)案征收評(píng)估而言）。

7、公示初步評(píng)估結(jié)果

（1）以征收部門名義公示,征收評(píng)估機(jī)構(gòu)可以在結(jié)果上蓋章。

（2）公示時(shí)要有人在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行解釋說(shuō)明，要安排語(yǔ)言表達(dá)能力強(qiáng)的簽字估價(jià)師在現(xiàn)場(chǎng)解釋，問(wèn)什么答什么，沒(méi)有問(wèn)的不要答，平時(shí)多積累，摸透政策，利用自己的專業(yè)知識(shí)解釋，不要說(shuō)錯(cuò)，不能怯場(chǎng)，詳細(xì)跟被征收人溝通、解釋，拉近人與人心理上的距離，達(dá)到良好的效果。

（3）公示期滿后才能出具分戶報(bào)告。

（4）公示期間，被征收人提出新的證據(jù)，報(bào)征收主管部門同意后，方可調(diào)整評(píng)估結(jié)果，調(diào)整后的結(jié)果也要公示告知被征收人。

（5）評(píng)估方法結(jié)果確定。

估價(jià)規(guī)范已明確：為征收補(bǔ)償?shù)男枰?，同時(shí)選用比較法、收益法和成本法對(duì)被征收房屋進(jìn)行評(píng)估，在比較法的測(cè)算結(jié)果最高的情況下，可以將比較法的測(cè)算結(jié)果作為綜合測(cè)算結(jié)果。

8、出具整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告

（1）評(píng)估報(bào)告內(nèi)審，要求五年或以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師擔(dān)任審核人員。

（2）估價(jià)報(bào)告要由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師親自簽名（至少兩名），不能代簽，也不得以蓋執(zhí)業(yè)專用章等個(gè)人印章代替簽名。

（3）估價(jià)機(jī)構(gòu)不得以蓋估價(jià)報(bào)告專用章等其他印章代替公章，分支機(jī)構(gòu)應(yīng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的名義出具報(bào)告。

（4）向房屋征收部門提供整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。

（5）類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格

被征收房屋補(bǔ)償價(jià)值不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是指類似房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。

對(duì)于被征收房屋（如工業(yè)房地產(chǎn)、獨(dú)棟私房）在征收范圍區(qū)域無(wú)類似房地產(chǎn)交易，無(wú)法明確被征收房屋類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的，在估價(jià)結(jié)果中說(shuō)明“被征收房屋類似房地產(chǎn)無(wú)成交案例，不能明確類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”。

類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格只須在整體報(bào)告技術(shù)報(bào)告中進(jìn)行測(cè)算，為便于比較，該類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格須進(jìn)行價(jià)值時(shí)點(diǎn)、裝修、成新修正到基準(zhǔn)房?jī)r(jià)。

分戶估價(jià)報(bào)告結(jié)果中只對(duì)被征收房屋類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行說(shuō)明，并厘清與被征收房屋價(jià)格的關(guān)系即可。

9、報(bào)告送達(dá)

（1）估價(jià)報(bào)告送達(dá)給房屋征收主管部門過(guò)程：

要有“報(bào)告送達(dá)回執(zhí)”簽收、產(chǎn)權(quán)人和共有權(quán)人都要有評(píng)估報(bào)告、報(bào)告送達(dá)格式要有特別提醒并標(biāo)注征收公告有效期內(nèi)將評(píng)估報(bào)告送達(dá)給被征收人。

（2）征收主管部門授權(quán)指揮部將評(píng)估報(bào)告送給被征收人過(guò)程：

評(píng)估報(bào)告送達(dá)方式有直接送達(dá)、留置送達(dá)、郵寄送達(dá)、媒體公告送達(dá)。送達(dá)時(shí)要有送達(dá)書簽收，同時(shí)送達(dá)書簽收也要有特別提醒欄，要告知被征收人如果對(duì)其評(píng)估報(bào)告結(jié)果有異議時(shí)所享有的權(quán)利。特別提醒欄應(yīng)標(biāo)注的內(nèi)容主要有：

①被征收人收到評(píng)估報(bào)告后如對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，應(yīng)當(dāng)自收到估價(jià)報(bào)告之日起10日內(nèi)，向評(píng)估公司書面提出復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，并明確指出報(bào)告存在的具體問(wèn)題。

②評(píng)估公司將在收到書面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起10日內(nèi)進(jìn)行復(fù)核，復(fù)核后將書面告知申請(qǐng)人復(fù)核結(jié)果。

③被征收人如對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)向被征收房屋所在地國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估專家委申請(qǐng)鑒定。

評(píng)估機(jī)構(gòu)可協(xié)助征收指揮部送達(dá)評(píng)估報(bào)告，但必須以征收主管部門名義送達(dá)。

10、復(fù)估受理、回復(fù)與送達(dá)（無(wú)異議時(shí)不會(huì)發(fā)生）

10.1 復(fù)估受理

在法律規(guī)定的有效期限內(nèi)受理、有被征收人（或法定繼承人）親筆申請(qǐng)的復(fù)估函。

10.2 復(fù)估回復(fù)

評(píng)估機(jī)構(gòu)在法律規(guī)定的期限內(nèi)（申請(qǐng)之日起10天內(nèi)）進(jìn)行復(fù)核回復(fù)、回復(fù)要有針對(duì)性、回復(fù)內(nèi)容要和報(bào)告相符；改變?cè)u(píng)估結(jié)果的重新出具“復(fù)估評(píng)估報(bào)告”，并把改變?cè)u(píng)估結(jié)果原因和過(guò)程在假設(shè)限制條件中說(shuō)明。

10.3 復(fù)估回復(fù)函送達(dá)

也要有送達(dá)回執(zhí)書（與前面評(píng)估報(bào)告送達(dá)相同）。

11、專家鑒定（專家委完成）

（1）鑒定期限：收到鑒定申請(qǐng)之日起10內(nèi)完成。

（2）鑒定內(nèi)容：對(duì)申請(qǐng)鑒定評(píng)估報(bào)告的評(píng)估程序、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法選用、參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等評(píng)估技術(shù)問(wèn)題進(jìn)行審核。

（3）鑒定結(jié)果：評(píng)估報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)維持評(píng)估報(bào)告；評(píng)估報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，出具評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具評(píng)估報(bào)告。

綜上所述，征收評(píng)估流程有許多需要注意的事項(xiàng)，只有嚴(yán)格按照上述工作流程完成好征收評(píng)估工作，才能確保征收評(píng)估工作不會(huì)出問(wèn)題，才能確保征拆雙方的合法權(quán)益。