房地產(chǎn)評估中的風(fēng)險(xiǎn)與控制對策研究

文/馬永紅 四川蜀江房地產(chǎn)評估事務(wù)所有限責(zé)任公司 四川江油 621700

對于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評估工作,我們需要不斷的進(jìn)行提高和完善,對其進(jìn)行深入的研究和實(shí)踐的探索,這不是一朝一夕即可完成的工作,需要找出問題所在并提出解決問題的方法,從而更好更快的促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序的發(fā)展。

1、房地產(chǎn)評估行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)因素

1.1 虛假資料對評估造成的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)評估的首要依據(jù)是評估對象的產(chǎn)權(quán)資料,評估工作必要的產(chǎn)權(quán)狀況信息都是從評估對象權(quán)屬證書,如房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、不動(dòng)產(chǎn)登記證或檔案資料中搜集,如果委托方提供的資料不實(shí),會(huì)對評估結(jié)果有很大的影響。比如：在征收評估中,被征收人為了提高評估值以獲得更高補(bǔ)償,故意偽造或篡改產(chǎn)權(quán)資料（改變用途、增加面積）,一旦這些虛假信息沒有被評估機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn),那么就會(huì)直接影響評估的結(jié)果,使房地產(chǎn)的評估值遠(yuǎn)高于其實(shí)際市場價(jià)值。此種情況下,征收部門依據(jù)評估結(jié)果做出的補(bǔ)償不公平,會(huì)對政府的征收工作帶來非常不利的影響,這樣的風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)構(gòu)無法承受。

1.2 不正當(dāng)競爭現(xiàn)象嚴(yán)重

我國房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)數(shù)量在這幾年內(nèi)驟然增加,且房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)市場準(zhǔn)入的門檻并不是很高,行業(yè)準(zhǔn)則環(huán)境也不夠完善,造成機(jī)構(gòu)數(shù)量眾多,規(guī)模小的局面。這些小微的評估公司沒有長期持續(xù)發(fā)展的理念,注重眼前利益,普遍缺乏品牌意識,核心競爭力薄弱。另一方面,隨著信息技術(shù)的發(fā)展,互聯(lián)網(wǎng)＋時(shí)代的到來,大型房地產(chǎn)數(shù)據(jù)系統(tǒng)、自動(dòng)估價(jià)系統(tǒng)等相關(guān)系統(tǒng)的推行應(yīng)用,都直接導(dǎo)致例如抵押估價(jià)、涉稅估價(jià)等傳統(tǒng)估價(jià)業(yè)務(wù)的萎縮。在激烈的市場競爭中,這些評估企業(yè)往往采取不正當(dāng)手段謀取利益,致使惡性競爭頻發(fā)。

1.3 資質(zhì)“掛靠”

執(zhí)業(yè)證書掛靠產(chǎn)生的原因是估價(jià)公司需要一定數(shù)量的估價(jià)師才能滿足主管部門資質(zhì)的要求,而實(shí)際工作業(yè)務(wù)量并不需要規(guī)定數(shù)量的估價(jià)師;而“掛靠”者能夠獲得評估公司給予“掛靠”費(fèi)。資質(zhì)“掛靠”本身是政府主管部門明令禁止的行為,而且也擾亂市場公平競爭,給掛靠者本身也帶來潛在風(fēng)險(xiǎn)。例如,使用外租證書的評估公司可能使用掛靠者的證章出具明顯高估的抵押報(bào)告,而使掛靠者在不知情的情形下陷入一場司法訴訟。

2、房地產(chǎn)評估風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對控制措施

2.1 加強(qiáng)對委托事項(xiàng)的了解

想要妥善的應(yīng)對房地產(chǎn)評估工作中的風(fēng)險(xiǎn)問題,必須充分了解評估委托事項(xiàng)。因此,應(yīng)在房地產(chǎn)評估開始前,與委托方進(jìn)行充分的溝通,了解估價(jià)目的,對委托方提供的資料進(jìn)行核實(shí),從而詳細(xì)的掌握評估房地產(chǎn)的實(shí)際情況。然后開始評估工作,采用科學(xué)、合理的估價(jià)方法,測算出客觀、公正的評估結(jié)果,并出具真實(shí)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑u估報(bào)告。

2.2 強(qiáng)化內(nèi)部質(zhì)量控制評估機(jī)構(gòu)的管理水平

對執(zhí)業(yè)質(zhì)量有著直接的影響。“嚴(yán)格遵循執(zhí)業(yè)規(guī)范對房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)”是保證房地產(chǎn)估價(jià)工作有序進(jìn)行和提高估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確性的重要前提,在此基礎(chǔ)上,“執(zhí)業(yè)規(guī)范的制定趨于完善”發(fā)揮著非常重要的作用。評估機(jī)構(gòu)首先要有一套完整詳盡的規(guī)范程序,做到底稿完整、記錄詳盡、取證客觀、事實(shí)清楚、定性準(zhǔn)確、措辭恰當(dāng)。其次要對各類業(yè)務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督并定期檢查復(fù)核,若發(fā)現(xiàn)在質(zhì)量上存在問題,應(yīng)及時(shí)解決。這些手段能使評估機(jī)構(gòu)在發(fā)生爭議或糾紛時(shí)可以處于有利地位,能有效控制和防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

2.3 提高房地產(chǎn)評估從業(yè)人員準(zhǔn)入壁壘,完善從業(yè)人員的培訓(xùn)機(jī)制

我國目前房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的限制較低,對此這就要求我們從源頭把好關(guān),控制好房地產(chǎn)評估師的準(zhǔn)入資格,具體措施如下：第一、由于房地產(chǎn)評估師是需要很高的職業(yè)素養(yǎng)的,進(jìn)入該行業(yè)對于學(xué)歷和專業(yè)要嚴(yán)格限制,必須要求具備大學(xué)本科以上學(xué)歷。第二、嚴(yán)格的注冊制度,當(dāng)前我國雖然有很完善的注冊制度,但實(shí)行的力度還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,沒有發(fā)揮出其應(yīng)有的作用。第三,增加入職和測評考試的難度,擴(kuò)寬考試知識點(diǎn)的范圍,多多符合實(shí)踐的要求,實(shí)行定量錄取。以上這些措施都是關(guān)于房地產(chǎn)評估行業(yè)人員入職的基本要求,入職后也要對于從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn),完善人員培訓(xùn)、優(yōu)化評估機(jī)制。

2.4 加強(qiáng)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的有效監(jiān)管

建立健全房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的有效監(jiān)管體系,合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)是重中之重。第一,負(fù)責(zé)房地產(chǎn)評估部門的政府機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督,認(rèn)真履職,定期檢查撰寫報(bào)告或者不定期的進(jìn)行抽查,杜絕違法行為、違規(guī)行為產(chǎn)生;不放縱不姑息,這樣才能保障評估氛圍良好、有序,健康發(fā)展;第二,房地產(chǎn)評估體系的建立與完善也應(yīng)提上日程,每次的評估檢驗(yàn)都應(yīng)該有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。另外房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)也要在每次的評估工作中,找到工作方法,總結(jié)工作成果,查缺補(bǔ)漏,及時(shí)地進(jìn)行總結(jié)并用切實(shí)有效的方法進(jìn)行改正。此外政府也要維護(hù)市場穩(wěn)定,做到公正公平,不斷地完善監(jiān)管體系,以政策引導(dǎo),保障房地產(chǎn)評估業(yè)全面向好。

結(jié)語：

綜上所述,在房地產(chǎn)評估工作中存在很多不確定因素,會(huì)給評估帶來一定的風(fēng)險(xiǎn),從而影響房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的生存和發(fā)展。因此,房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立健全估價(jià)質(zhì)量管理制度,提高估價(jià)人員執(zhí)業(yè)能力,加強(qiáng)職業(yè)道德教育,增強(qiáng)服務(wù)意識,這樣才能控制評估中的各類風(fēng)險(xiǎn),樹立良好的企業(yè)形象,促進(jìn)企業(yè)健康、長遠(yuǎn)的發(fā)展。