房地產評估業(yè)風險形成機制及防范分析

文/唐大智 四川蜀江房地產評估事務所有限責任公司 四川江油 621700

1、房地產估價風險的主要構成

1.1 房地產估價師承擔的風險

由于房地產估價結果涉及到各方面的利益，因此國家對房地產估價活動制定了一系列法律法規(guī)來進行規(guī)范。為了約束房地產估價機構和從業(yè)人員的行為，制定了違法違規(guī)懲處的條款?？偨Y起來，針對房地產評估師的違紀行為，估價師需面臨三種處罰：民事上的處罰、行政上的處罰以及刑事上的處罰。比如《房地產估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》中，第二十六條規(guī)定：在估價過程中，由于估價師失誤給相關利益主體在經濟上造成損失的，由房地產評估師所在單位給予當事人相應的經濟補償。事后，所在單位可以追償。第二十八條規(guī)定：由于房地產估價師與委托人相互配合或者有意做虛假估價報告，而導致的特大損失，由房地產估價師注冊主管部門對有關當事人發(fā)出警告并沒收其非法所得，同時，吊銷房地產評估師的《執(zhí)業(yè)資格證書》和《房地產估價師注冊證》，視情節(jié)嚴重程度，構成刑事犯罪的，由司法機關對相關人員依法追究其刑事責任。

1.2 金融風險

“房地產抵押估價”這一業(yè)務類型在房地產估價中有著越來越重要的作用，在整個社會經濟系統(tǒng)中，其影響程度也在逐漸加深。在評估工作的實踐中，為了能夠獲得更高的貸款額度，客戶通常會要求房地產的評估價值高于實際市場價值，而評估機構為了在激烈的市場競爭中獲得更多的業(yè)務往往會盡可能滿足客戶的要求。這樣就會產生不能反映房地產的真實價值，大量的過高估值的金融抵押貸款給金融機構帶來潛在的風險。在房地產市場繁榮時這種風險被掩蓋起來，如果房地產市場價格持續(xù)下跌，使得貸款人的房產市場價值低于銀行的貸款余額時，出于理性的考慮貸款人會停止還貸，而任由銀行處置房產。這樣就會引發(fā)金融風險，對維持“宏觀經濟的穩(wěn)定”構成威脅。為了確保行業(yè)的健康發(fā)展，很多房地產的評估法則是由業(yè)內所制定的，但每個地區(qū)又有其特殊性，因此這個行業(yè)規(guī)范沒有辦法適用于全國，這使得不同地區(qū)有著不同的評估標準，而不同的評估標準也將難免會產生分歧和沖突，阻礙的地區(qū)房地產業(yè)的發(fā)展。

2、房地產投資項目經濟評估

由于我國房地產行業(yè)的起步較晚，這個行業(yè)的發(fā)展也一直受限于法律、法規(guī)的不健全，雖然目前已經有成文《中華人民共和國城市房地產管理法》等相關法律，但這個是針對整個房地產行業(yè)所頒布的，與房地產評估相關的法律條文少之又少，造成了我國房地產行業(yè)在評估投資項目時很多環(huán)節(jié)缺少法律依據和保障。市場化的規(guī)范化是需要一定的過程和時間的，對于我國房地產行業(yè)起步較晚的國家來說，能形成規(guī)范的市場化管理還需要很長的路要走，房地產對項目評估方面環(huán)境不規(guī)范主要表現(xiàn)在下述幾個方面：（1）房地產評估需要跟很多政府部門進行業(yè)務上的溝通。因此很多評估部門用一些非法的手段跟政府部門進行接洽，從而能夠拿到更好的業(yè)務和賺取更多的利益。（2）房地產業(yè)的發(fā)展壯大，這直接使得房地產評估業(yè)需要快速的擴充，大家都在分一個蛋糕，使得各個部門出現(xiàn)了不良競爭，惡化市場環(huán)境。房地產對項目的評估是一項非常復雜的工作，涉及到許多的環(huán)節(jié)，而且房地產基礎數據的準確性和參數的合理性對于房地產項目的評估有著極為重要參考作用，這個報告中的許多數據都是憑借個人的主觀判斷出來的，做出的項目測評報告一本是給銀行看，成本會較真實成本低的多，一本是給政府看會把收益點報的很高，這樣做出的報告科學性和真實性會大打折扣，參考意義值得懷疑。

3、房地產評估風險應對控制措施

3.1 加強房地產市場調查工作

房地產評估基于房地產市場行情，如不能掌握準確、齊全的房地產信息，必然無法對房地產進行客觀、精準的評估。因此，房地產評估機構一定要有專人對房地產市場進行長期、廣泛、深入的調查，收集全面的價格信息資料，建立完整的信息庫為房地產評估服務，保證評估所采用的信息數據全面、真實。

3.2 加強評估人員的專業(yè)素質和職業(yè)修養(yǎng)

房地產評估的風險中，評估人員執(zhí)業(yè)水平和職業(yè)道德也是重要的影響因素之一，在應對房地產評估風險時應著重考慮。在日常的工作中，應定期對評估人員進行教育和培訓，也可采取邀請業(yè)內成功人士進行授課或與其他行業(yè)企業(yè)進行交流的方式，逐步提升評估人員的執(zhí)業(yè)能力和水平，不斷提升評估人員的專業(yè)素質以及企業(yè)在行業(yè)市場中的競爭力。此外，還應該進一步的加強對估價人員的職業(yè)道德教育，不斷強化房地產估價人員的職業(yè)道德意識，確保估價人員客觀、公正地開展房地產評估工作。

3.3 緊跟房地產市場行情完善評估體系

評估機構應該做好相關信息資料的收集與分析，特別是涉及到房地產行業(yè)的各項國家政策動態(tài)，結合實際情況對房地產市場的發(fā)展進行預測分析。以及時地掌握最新的行情，并調整自身房地產評估工作的業(yè)務方法，確保房地產評估工作的預見性與準確性。

結語：

房地產業(yè)與房地產評估業(yè)，兩者的發(fā)展存在相偎相依的關系，息息相關共同進步和發(fā)展。在進行房地產相關行業(yè)的工作中，既要做到正視評估工作的作用，也要合理規(guī)避風險，保障房地產業(yè)健康發(fā)展，使房地產評估行業(yè)風清氣正。