房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本精細(xì)化管理研究

文/劉大同 山東省廣饒縣行政審批服務(wù)局 山東廣饒 257300

近年來(lái)隨著國(guó)家不斷加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的宏觀調(diào)控，一系列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范政策的密集出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域已經(jīng)從暴利時(shí)代進(jìn)入微利時(shí)代，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)份額與經(jīng)營(yíng)發(fā)展的穩(wěn)定，要求房地產(chǎn)在項(xiàng)目開發(fā)階段必須重視強(qiáng)化成本管理，增強(qiáng)成本管控的精細(xì)化水平，尤其是徹底轉(zhuǎn)變以前高杠桿、高周轉(zhuǎn)、粗放型的開發(fā)模式，更加重視成本管理，減少各項(xiàng)成本費(fèi)用支出，提高資金使用效率，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本精細(xì)化管理的必要性分析

第一，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有著較大的不同，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期相對(duì)較長(zhǎng)、資金投入規(guī)模巨大、內(nèi)部管理繁瑣復(fù)雜，大額性、差異性、層次性、個(gè)別性以動(dòng)態(tài)性的管理特點(diǎn)，決定了在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)管理中應(yīng)該對(duì)成本采取精細(xì)化的管理模式。

第二，在當(dāng)前外部市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，再加上國(guó)家宏觀調(diào)控力度的加大，這些都要求房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身項(xiàng)目建設(shè)管理進(jìn)行改進(jìn)完善，尤其是從以往粗放的管理模式向精細(xì)化管理模式轉(zhuǎn)變，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的整體管理水平。

第三，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)由于涉及到項(xiàng)目建設(shè)前的前期策劃、招投標(biāo)與設(shè)計(jì)、項(xiàng)目建設(shè)施工、竣工結(jié)算等諸多環(huán)節(jié)，各個(gè)環(huán)節(jié)管理不當(dāng)就難以確保項(xiàng)目效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，因此需要針對(duì)不同的環(huán)節(jié)制定精細(xì)化的管理措施，以確保項(xiàng)目效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理存在的主要問(wèn)題分析

雖然不少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中高度重視成本管理，但是由于成本管控方法不當(dāng)，因而成本管理方面出現(xiàn)了不少的問(wèn)題，主要表現(xiàn)為：

（1）項(xiàng)目成本管理體系不夠完善。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理方面存在的主要問(wèn)題就是成本管理體系不夠完善，有的缺乏健全的成本管理組織架構(gòu)，主要是由財(cái)務(wù)管理部門進(jìn)行成本管理，沒有在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程全方位的成本管理體系；有的成本管理流程不夠科學(xué)，尤其是成本管理過(guò)程中缺乏目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本管理理念，成本管理流程體系存在較多的薄弱環(huán)節(jié)；有的成本核算科目不夠完善，成本核算準(zhǔn)確度不夠高，造成了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理工作缺乏依據(jù)。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段存在著較多的薄弱環(huán)節(jié)。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的全過(guò)程存在較多薄弱環(huán)節(jié)，在設(shè)計(jì)階段成本管理沒有貫穿全過(guò)程，在招投標(biāo)階段對(duì)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容界定不夠清晰，在合同管理方面規(guī)范性不足、合同交底不到位、執(zhí)行力度不足，在建設(shè)施工階段缺乏動(dòng)態(tài)的成本分析，在結(jié)算階段審核不夠細(xì)致準(zhǔn)確，等等，這些都造成了在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施各個(gè)階段出現(xiàn)了成本管理漏洞，影響了成本管理目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本考核體系不夠完善。有的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在成本管理方面沒有建立完善的成本考核體系，尤其是沒有根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際情況落實(shí)成本管理責(zé)任，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具體實(shí)施情況也沒有進(jìn)行相應(yīng)的考核，有的雖然進(jìn)行了成本管理考核，但是考核制度不夠完善、考核方法不夠明確，影響了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管控的實(shí)際效果。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本精細(xì)化管理措施

（1）建立系統(tǒng)完善的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理體系。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本精細(xì)化管理的具體組織實(shí)施方面，首先應(yīng)該建立健全房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理制度，重點(diǎn)是在項(xiàng)目可行性研究、招投標(biāo)、建設(shè)施工、工程數(shù)量控制、價(jià)格控制、責(zé)任預(yù)算等方面完善制度設(shè)計(jì)。其次，應(yīng)該發(fā)揮好預(yù)算在項(xiàng)目成本管理中的重要作用，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段各個(gè)環(huán)節(jié)提前進(jìn)行預(yù)算評(píng)估，通過(guò)科學(xué)的預(yù)算對(duì)成本進(jìn)行管控，同時(shí)建立完善項(xiàng)目成本報(bào)表制度，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施進(jìn)行全過(guò)程的成本變動(dòng)量化分析。

（2）進(jìn)一步細(xì)化完善各環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)成本管理舉措。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，重點(diǎn)是應(yīng)該提前完善項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)，尤其是將成本控制作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的關(guān)鍵內(nèi)容，組織好圖紙會(huì)審，盡可能的通過(guò)優(yōu)化方案設(shè)計(jì)來(lái)降低項(xiàng)目的工程造價(jià)。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的招投標(biāo)階段，主要是應(yīng)該科學(xué)合理的對(duì)總分包模式進(jìn)行確定，并盡可能采取工程量清單計(jì)價(jià)模式，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)階段的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行細(xì)化明確，避免項(xiàng)目施工階段出現(xiàn)較多的變更，此外還應(yīng)該完善綜合評(píng)估體系，為成本管控提供良好基礎(chǔ)條件。在合同管理方面，關(guān)鍵應(yīng)該落實(shí)好合約規(guī)劃管理，按照項(xiàng)目目標(biāo)成本進(jìn)一步細(xì)化分解，嚴(yán)格執(zhí)行落實(shí)合同分級(jí)授權(quán)管理，做好合同交底等工作，以確保成本可以得到有效控制。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段，重點(diǎn)是應(yīng)該強(qiáng)化工程簽證管理，加大對(duì)簽證真實(shí)性、合理性的審核，盡可能的減少工程變更以及簽證數(shù)量，同時(shí)做好工程進(jìn)度款的管理，按照合同約定進(jìn)行支付，以確保施工進(jìn)度。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工結(jié)算進(jìn)度，關(guān)鍵應(yīng)該嚴(yán)格按照合同約定執(zhí)行，并對(duì)各項(xiàng)結(jié)算細(xì)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格把控，確保工程量、簽證變更費(fèi)用、違約扣款等得到有效審核控制，確保結(jié)算金額的準(zhǔn)確性。

（3）完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理考核體系。為了確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中各項(xiàng)成本管理措施的順利落實(shí)，應(yīng)該對(duì)成本管理進(jìn)行責(zé)任考核管理。首先，應(yīng)該落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理責(zé)任，重點(diǎn)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目參與的部門按照職能的不同，明確具體的成本管理責(zé)任，分別制定成本管理中心責(zé)任目標(biāo)。其次，應(yīng)該強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算管理，重點(diǎn)是分類建立項(xiàng)目成本管理臺(tái)賬，收集房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)各個(gè)階段成本管控信息，明確成本具體實(shí)施情況。此外，還應(yīng)該對(duì)各個(gè)部門具體的成本管理情況的考核分析，強(qiáng)化考核結(jié)果運(yùn)用，確保成本管理目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

結(jié)語(yǔ)：

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本精細(xì)化管理方面，應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際情況，建立完善成本管控制度，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工以及結(jié)算階段等分別完善成本管理措施，以確保成本管控目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，不斷提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的效益水平。