基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)角度的工程管理分析

文/吳海華 美的置業(yè)集團(tuán)投資有限公司 廣東佛山 528300

項(xiàng)目工程管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的重要環(huán)節(jié)，對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的影響非常大，如果工程項(xiàng)目管理不符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)不斷增加開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的成本，出現(xiàn)資源浪費(fèi)現(xiàn)象，嚴(yán)重的還會(huì)引發(fā)違規(guī)違法操作現(xiàn)象，降低房地產(chǎn)投資方利益，對(duì)人們的生命安全產(chǎn)生較大危害。故加強(qiáng)建筑工程中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理水平特別重要。

1、建筑工程中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理的重點(diǎn)內(nèi)容

1.1 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之前的工程設(shè)計(jì)與規(guī)劃

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工之前，設(shè)計(jì)單位要提前做好項(xiàng)目整體規(guī)劃工作，合理設(shè)計(jì)，做好相應(yīng)的準(zhǔn)備工作。設(shè)計(jì)單位不僅要了解施工、管理要求，而且還要綜合考慮工程項(xiàng)目整體效益，全面考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目中存在的問(wèn)題，保證設(shè)計(jì)方案得到更好實(shí)施。

1.2 建設(shè)階段

建設(shè)階段重點(diǎn)是指的開(kāi)發(fā)商獲取了土地并且將具體的條件確定之后，借助于公開(kāi)招標(biāo)的形式，將工程承包單位確定下來(lái)之后，經(jīng)由工程承包單位完成一系列操作的全過(guò)程。在這個(gè)階段中，房地產(chǎn)商就是需要明確前期的預(yù)算范圍，確立建設(shè)階段的基礎(chǔ)目標(biāo)，通過(guò)將投資預(yù)算放置到合理的范圍內(nèi)，依照項(xiàng)目的時(shí)間段進(jìn)行施工，之后如期投入使用。在整個(gè)階段中，較為重要的環(huán)節(jié)就是項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)管，這對(duì)于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益能夠產(chǎn)生直接的影響，同時(shí)也會(huì)牽扯到企業(yè)本身的形象和品牌。若是在項(xiàng)目建設(shè)階段出現(xiàn)了任何的問(wèn)題，都會(huì)導(dǎo)致后續(xù)工作開(kāi)展受阻，甚至于引發(fā)公關(guān)危機(jī)和社會(huì)形象的坍塌，所以這個(gè)階段需要房地產(chǎn)積極的管理好團(tuán)隊(duì)，同時(shí)督促施工隊(duì)伍嚴(yán)謹(jǐn)工整，確保項(xiàng)目的整體性和可靠性。

1.3 工程竣工驗(yàn)收

工程竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理人員還要組織驗(yàn)收人員進(jìn)行全面驗(yàn)收，加強(qiáng)工程檢測(cè)，保證工程項(xiàng)目施工質(zhì)量符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于施工單位來(lái)講，要開(kāi)展合理的質(zhì)量檢驗(yàn)，保證工程項(xiàng)目施工質(zhì)量達(dá)標(biāo)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)之后，方可交付給消費(fèi)者，讓消費(fèi)者買(mǎi)的放心，住的安心。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)角度工程管理措施

2.1 樹(shù)立正確觀(guān)念，做好進(jìn)度管理工作

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行管理的過(guò)程中應(yīng)編制完善的計(jì)劃方案，在科學(xué)開(kāi)展進(jìn)度管控工作的情況下，樹(shù)立正確的工作觀(guān)念，協(xié)調(diào)各方面工作之間的關(guān)系。在開(kāi)始進(jìn)行工程管理之前需制定完善的決策方案，對(duì)市場(chǎng)情況進(jìn)行合理分析研究，在了解市場(chǎng)情況之后制定完善的進(jìn)度管理計(jì)劃方案，在全面落實(shí)計(jì)劃的情況下提升管理效果。借鑒以往的工作經(jīng)驗(yàn)，完善進(jìn)度管理內(nèi)容，在科學(xué)控制與協(xié)調(diào)的情況下提升工程管理工作效果。

2.2 建立健全的管理制度

任何一個(gè)工程項(xiàng)目的順利開(kāi)展，都離不開(kāi)健全的管理制度的大力支持，同樣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程也是如此，其要想在規(guī)定時(shí)間內(nèi)保質(zhì)保量的完工，前提條件就是要建立一個(gè)健全的管理制度，進(jìn)以對(duì)整個(gè)項(xiàng)目工程的施工質(zhì)量進(jìn)行內(nèi)外監(jiān)督和嚴(yán)格管控，一旦發(fā)現(xiàn)與制度要求相偏離的問(wèn)題發(fā)生，就要第一時(shí)間采取措施進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)以保證每一施工環(huán)節(jié)都能處在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，使整體工程質(zhì)量和工程效益提升到最大化。此外，還要建立一個(gè)完善的質(zhì)量管理體系，使之能夠嚴(yán)格按照管理制度去落實(shí)各項(xiàng)質(zhì)量控制工作，進(jìn)以確保施工材料、施工設(shè)備以及施工人員等都能滿(mǎn)足項(xiàng)目施工標(biāo)準(zhǔn)，從而最大化提高工程建設(shè)質(zhì)量，幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

2.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部外部等各部門(mén)要加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)

眾所周知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目并非獨(dú)立個(gè)體，內(nèi)部之間、內(nèi)部與外部之間的各部門(mén)息息相關(guān)。一項(xiàng)優(yōu)質(zhì)的工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的完成，各部門(mén)是否積極有效配合、協(xié)調(diào)運(yùn)行十分關(guān)鍵。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目企業(yè)首先要對(duì)各部門(mén)充分協(xié)調(diào)管理的重要性以及作用給予極高的認(rèn)識(shí)，并對(duì)管理過(guò)程中出現(xiàn)的各種問(wèn)題快捷、及時(shí)進(jìn)行協(xié)調(diào)，并加以處理和解決。這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理企業(yè)摒棄以往的傳統(tǒng)理念，開(kāi)發(fā)研究實(shí)施新的管理模式，以滿(mǎn)足新形勢(shì)下房地產(chǎn)發(fā)展的需要。

2.4 加強(qiáng)質(zhì)量控制工作

質(zhì)量控制工作屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的重要組成部分，這一質(zhì)量控制需貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全部環(huán)節(jié)，如開(kāi)發(fā)的前期工作、設(shè)計(jì)階段、施工階段、檢測(cè)與監(jiān)理工作。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期工作中，質(zhì)量控制工作應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目質(zhì)量管理責(zé)任制的建立，同時(shí)還需要制定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃與項(xiàng)目評(píng)審制度；在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)階段，高水平的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位選擇、主管人員負(fù)責(zé)的設(shè)計(jì)質(zhì)量跟蹤、專(zhuān)業(yè)技術(shù)方案的合理選用屬于其中關(guān)鍵；施工階段的質(zhì)量控制工作需結(jié)合產(chǎn)品策劃定位，同時(shí)還需要樹(shù)立全壽命周期成本觀(guān)念、編制切實(shí)可行的質(zhì)量管理計(jì)劃、跟蹤整個(gè)作業(yè)過(guò)程、堅(jiān)持三檢制度，這些也能夠較好服務(wù)于質(zhì)量控制；基于檢測(cè)與監(jiān)理工作的質(zhì)量控制需明確“預(yù)防為主”原則，同時(shí)還需要建立全面的質(zhì)量控制體系，這些均能夠較好保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體質(zhì)量。

2.5 科學(xué)進(jìn)行施工組織設(shè)計(jì)的審核

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在實(shí)際工作中需重視工程施工組織設(shè)計(jì)的審核工作，要求引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)與材料，保證工作方式的科學(xué)性與合理性，選擇最佳的成本管理方式。在組織設(shè)計(jì)工作中，需結(jié)合工程實(shí)際情況與變更特點(diǎn)進(jìn)行合理的會(huì)審，預(yù)防出現(xiàn)失誤問(wèn)題。在實(shí)際管理工作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)做好審核與現(xiàn)場(chǎng)管理工作，明確其中的重點(diǎn)內(nèi)容，創(chuàng)建現(xiàn)代化與科學(xué)化的工作機(jī)制，保證全面提升現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管控質(zhì)量。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷轉(zhuǎn)變，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著全面的調(diào)整，相關(guān)企業(yè)只有不斷強(qiáng)化項(xiàng)目質(zhì)量管控工作，對(duì)施工材料、施工設(shè)備以及施工環(huán)境進(jìn)行有效的監(jiān)督和管理，并建立健全的管理制度，做好現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量控制工作，提高施工人員的綜合素質(zhì)，這樣才能保證項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。