調(diào)控政策、融資約束與商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資本運營

何劍標

為了讓房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，針對其出臺的調(diào)控政策很多，其中以資金方面的調(diào)控為重中之重，這一方面對一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈形成了考驗；另一方面也有助于財務管理良好的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)借此探索更為多元化、更為高效的企業(yè)融資渠道，形成更為科學、合理的融資結構，從而擺脫對銀行等傳統(tǒng)金融機構的依賴，從單一的直接融資轉向間接融資，不僅可以改善借款過度的狀況，而且可以有效提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)抵御金融市場風險的綜合能力[1]。

1 房地產(chǎn)調(diào)控以及融資約束

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，諸如經(jīng)營秩序混亂以及房價持續(xù)炒作上漲等現(xiàn)象大量出現(xiàn)，引發(fā)了有關部門的多番調(diào)控。在調(diào)控中不僅有限購限貸等措施，也通過財政稅收以及土地供應等經(jīng)濟方式協(xié)調(diào)配合，綜合發(fā)揮對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控效果，調(diào)控的方向不僅包括打擊投機炒房、平抑房市價格等，而且還包括加強對于房地產(chǎn)行業(yè)的管理力度，進行房地產(chǎn)行業(yè)的結構調(diào)整等[2]。

從具體措施來說，包括管控重點城市房地產(chǎn)領域的資金流入，持續(xù)上調(diào)金融行業(yè)的存款準備金率等，這樣可以有效凍結房地產(chǎn)市場中的流動資金。更重要的是對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資約束，有關部門不僅配合金融機構上調(diào)基準利率、嚴格控制企業(yè)信貸，而且全面限制房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)發(fā)債、暫停商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市，這些方式都顯著提高了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資本成本，對其形成了融資約束。中國房地產(chǎn)行業(yè)中的中小企業(yè)普遍有融資結構相對單一的問題，大部分企業(yè)都有嚴重的路徑依賴，需要從銀行以及其他金融機構進行直接融資，而從國際上更為側重的間接融資來看，不僅上市的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)比例很低，而且應付債券在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的總負債中所占比例僅有5%，相對于銀行借款來說，規(guī)模要小得多。這樣在融資約束條件下就受到很大影響。

2 目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資本運營中存在的問題

2.1 資本運營方面的意識有待提高

由于前些年處于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的黃金時代，所開發(fā)的項目低成本、高售價，所以大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏對運營成本的重視，在相關管理中有很多欠缺。一是片面重視事后算賬，相對忽略事前策劃。例如成本核算屬于企業(yè)成本管理以及資本運營的關鍵內(nèi)容，如果相關管理難以發(fā)揮應有的作用，就容易造成經(jīng)營成本失控[3]。二是很多房企在進行成本核算過程中，片面地局限于房產(chǎn)建安領域，缺乏對于整個房產(chǎn)項目的通盤考慮。三是一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的管理者在推進開展項目的過程中，片面地追求節(jié)省資金，造成合作方缺乏合理的利潤水平以及利潤空間，所以經(jīng)常出現(xiàn)如偷工減料、以次充優(yōu)等情況，造成后續(xù)房產(chǎn)建造工程大量返工成本、維修成本。

2.2 資本運營人員素質有待提高

很多房企的資本運營還不夠成熟，特別是一些中小型房企還處于財務核算等內(nèi)容的初級階段，一方面是由于管理層對其意義認識不夠；另一方面是缺乏相關領域專業(yè)人才。另外有的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)隨意委派管理層，不熟悉資本運營業(yè)務，相關監(jiān)督機制、考核機制還有欠缺，需要建設專業(yè)隊伍[4]。另外一些企業(yè)忽視了不同部門的彼此配合，由于財務部門僅僅是企業(yè)成本監(jiān)控過程中的一個環(huán)節(jié)，需要在充分發(fā)揮該部門作用的同時，形成與其他崗位、其他部門工作的密切配合，這樣才能把商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的成本管理、資本運營真正落到實處。

2.3 資本運營內(nèi)容有待細化

影響商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資本運營的一個重要條件在于，缺乏清晰的目標管理法開展資本運營和成本管理工作，不僅很少開展成本策劃，經(jīng)營的目標成本也不夠明確。一些房企雖然有相關內(nèi)容，但是條款不夠細化，設計得也很不完善。這就造成預期目標在推進執(zhí)行中效果有限，難以充分發(fā)揮對于相關工作的控制以及指導作用。

3 調(diào)控政策下改進資本運營的策略

3.1 采用多元化融資方式

融資約束對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所形成的沖擊是非常明顯的，特別是對于那些嚴重依賴銀行等金融機構進行直接融資的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，由于難以獲取所需的銀行貸款，對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈形成了一定考驗，如果由于資金不足出現(xiàn)債務違約，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的信用將遭到下調(diào)，影響業(yè)務的開展。所以商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應該探索多元化的方式融資，從而降低對銀行等金融機構的借貸依賴性，例如可以通過中期票據(jù)以及融資租賃、嘗試上市等方法打造多樣化的企業(yè)籌資方式[5]。另外商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也可以探索采用資產(chǎn)證券化以及可轉債、可交換債等更為先進的金融工具。以開展信托融資的形式為例，不同于容易受緊縮措施影響的銀行等傳統(tǒng)金融機構貸款，信托方式具有企業(yè)融資速度快、約束條件少等方面的優(yōu)勢。另外，在借助于新型融資工具有效拓展融資途徑的基礎上，還可以通過充分選擇、組合各種融資方法，改善融資結構，形成最理想的收益風險比。中國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中一個普遍問題是公司的流動負債在債務方面所占比例過大，這會造成企業(yè)的營運資金減少、資金周轉能力下降，從而降低商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營能力和信用等級。如果企業(yè)的流動負債狀況偏高，將嚴重影響企業(yè)在金融緊縮條件下的表現(xiàn)空間，特別是如果金融市場的利率水平不斷波動，企業(yè)的融資約束更為明顯，將造成企業(yè)的經(jīng)營風險顯著上升。

項目融資是資本運營的另一個可行方式，該方式是為特定項目所設置的融資形式，貸款一方在考慮引入貸款時，通過提供該項目所能產(chǎn)生的現(xiàn)金流量以及經(jīng)濟收益，作為企業(yè)償還該筆貸款的資金保證。項目融資最重要的特點是可以相對降低對信用保障以及資產(chǎn)抵押的要求，貸款方根據(jù)項目盈利前景和可以提供的現(xiàn)金流作為貸款的安全保證。在推進項目融資過程中，對于風險分擔等內(nèi)容需要進行周密的設計、安排，并將相關方面的義務承諾相協(xié)調(diào)，避免讓項目任何參與一方承擔其中全部風險。從一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的成熟做法來看，可以由項目的投資者組建該項目的經(jīng)營公司，通過該項目公司的名義來建設、經(jīng)營相關事宜，享受項目的經(jīng)濟收益。

3.2 增強無息負債管理水平

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過充分使用更先進的新型融資工具，不僅有助于開拓更為多元、更為廣闊的融資渠道，而且可以取得價格更為低廉的融資資金，從而有效降低企業(yè)的負債利率，為企業(yè)拓展更大的盈利能力和發(fā)展空間。從房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)經(jīng)營特點來看，很突出的一點就是可以通過向意向購房者進行期房預售，從而得到大量的房產(chǎn)預收款，這是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)一個重要的資金來源。在新的經(jīng)濟環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應不斷加強對于可預售部分房屋項目的銷售宣傳力度，讓客戶基于對房地產(chǎn)行業(yè)前景的認同進行預購，這樣商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以得到更多的預收資金，將其作為企業(yè)的發(fā)展資金來源，減輕債務償付的壓力。另外商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過與產(chǎn)業(yè)鏈上的供應商形成穩(wěn)定的合作關系，就可以擁有更大的議價空間和議價能力，通過應付賬款等方式形成融資能力。所以商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要增強相關意識，不斷提升自身所具有的商業(yè)信譽，充分提高企業(yè)在行業(yè)供應鏈條中所處的地位，借助于預收款項等事實上的無息負債，提高財務管理水平，增進資本運營能力[6]。

在歐美發(fā)達國家的合理融資理論框架中，一個企業(yè)進行融資的優(yōu)先順序應該是先考慮開展內(nèi)部融資，如果在企業(yè)中難以通過內(nèi)部渠道融得相關資金時，再考慮開展無風險以及相對低風險的社會融資，股權形式的融資通常是無奈條件下的選擇。但在中國的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中，融資習慣與之相反，企業(yè)傾向于以銀行等金融機構的貸款和股權形式融資作為優(yōu)先融資方案，這樣容易造成股權分散等多方面的問題，從而影響企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。所以商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在開展無息負債管理的過程中，要同時加強大股東所擁有股權的集中控制，保證企業(yè)的股權比例相對穩(wěn)定。

3.3 順應政策的戰(zhàn)略思維

由于有關部門的調(diào)控政策具有一定周期性，所以融資環(huán)境的改變對于資本運營能力更強的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，不僅是一種挑戰(zhàn)，同時也是發(fā)展機遇。所以商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應該全面提高發(fā)展意識、形成戰(zhàn)略思維，借助多元手段，一方面化解調(diào)控帶來的發(fā)展風險；另一方面穩(wěn)妥開拓發(fā)展空間。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要打造整體風險防控方面的工作機制，系統(tǒng)降低企業(yè)經(jīng)營中的資金鏈風險、合規(guī)風險以及市場風險等，有效支持企業(yè)在業(yè)務發(fā)展方面的戰(zhàn)略決策。企業(yè)應著力分析有關部門的調(diào)控趨勢，相應地進行對策部署。例如，由于在出臺調(diào)控措施的階段各種形式的資金流入都容易受到限制，所以企業(yè)的自籌資金應在非調(diào)控階段進行使用，為了有效減小調(diào)控階段流動性相對缺乏的情況，可以適度引入長期借款等穩(wěn)定的資金補充企業(yè)經(jīng)營中的流動性，另外長期資金可以鎖定在一個適合的利率，充分降低企業(yè)的融資成本[7]。

在了解到有關部門的調(diào)控方向后，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應該考慮怎樣增強業(yè)務經(jīng)營過程中的抗風險性，通過采取最優(yōu)資本模型開展計算，了解適合本企業(yè)情況的最理想的資產(chǎn)負債率，在此基礎上，對于企業(yè)的資本結構做出整體調(diào)整。例如在假設企業(yè)經(jīng)營資本規(guī)?；静蛔兊臈l件下，制訂適合企業(yè)業(yè)務的資本結構改進方案；如果是在企業(yè)經(jīng)營受內(nèi)外部條件影響較大的情況下，可以充分考慮企業(yè)的財務彈性，進而探索理想的企業(yè)資本結構，制訂相應的財務優(yōu)化方案。另外商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應該結合企業(yè)業(yè)務開展現(xiàn)狀，借鑒先進國家商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的有效經(jīng)驗，設置企業(yè)業(yè)務拓展中理想的資本結構區(qū)間，據(jù)此調(diào)整企業(yè)的資產(chǎn)負債比例，充分降低企業(yè)資本運營中的風險。

4 結語

綜上所述，隨著各項樓市調(diào)控新舉措陸續(xù)實施，樓市開展供給側結構性改革的態(tài)勢愈益明朗，盲目擴張的企業(yè)將受到明顯的融資約束，例如銀行等金融機構在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投放貸款過程中，更突出對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)可擔保價值的評估。尤其是在房地產(chǎn)增速放緩、行業(yè)競爭激烈的情況下，企業(yè)資本運營管理水平的高低對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務的發(fā)展非常關鍵。本文系統(tǒng)闡述了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資本運營的重要意義，全面分析了該領域的相關問題，并結合商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的實際工作，有針對性地就相關問題給出了改進策略。