不動(dòng)產(chǎn)登記制度下的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略

孫瑩 山東省泰安市房產(chǎn)交易中心

不動(dòng)產(chǎn)登記是《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》確立的一項(xiàng)物權(quán)制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專(zhuān)職部門(mén)將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是基于健全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需求的一項(xiàng)基礎(chǔ)性制度，和每個(gè)人的切身利益息息相關(guān)[1]。不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)整體房產(chǎn)市場(chǎng)、房?jī)r(jià)、房源數(shù)量等方面的影響成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度影響下房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的新變化

（一）一定程度上影響市場(chǎng)房?jī)r(jià)

首先應(yīng)該明確兩個(gè)問(wèn)題。第一，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的具體實(shí)施是一個(gè)需要耗時(shí)幾年的大工程，且在具體操作過(guò)程中尚有一些細(xì)節(jié)問(wèn)題有待確定。因此，短時(shí)間內(nèi)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)市場(chǎng)房?jī)r(jià)并不會(huì)產(chǎn)生直接、明顯的重大影響；第二，影響房?jī)r(jià)的因素眾多，最主要的恐怕還是市場(chǎng)供需關(guān)系方面的影響。除此之外，房?jī)r(jià)還受到稅收、法律、國(guó)家宏觀調(diào)控等諸多因素的影響。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房?jī)r(jià)并不具有決定性影響?；蛘呖梢赃@樣理解，我們很難說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)對(duì)房?jī)r(jià)無(wú)法產(chǎn)生任何影響，而是這種影響要通過(guò)其他途徑顯現(xiàn)出來(lái)。

（二）對(duì)二手房市場(chǎng)的潛在影響

一方面來(lái)講，不動(dòng)產(chǎn)登記和全國(guó)聯(lián)網(wǎng)將更加便于今后房產(chǎn)稅的統(tǒng)計(jì)與征收。房產(chǎn)數(shù)量等信息的明確登記和房產(chǎn)稅的征收，會(huì)使原本持有大量過(guò)剩房產(chǎn)的人群感受到較大的經(jīng)濟(jì)稅收壓力，從而迫使他們考慮將過(guò)剩多余房產(chǎn)進(jìn)行拋售，促進(jìn)一定數(shù)量的房產(chǎn)資源重新回歸市場(chǎng)，從而一定程度上改變市場(chǎng)供需關(guān)系，間接影響二手房市場(chǎng)[2]。此外，不動(dòng)產(chǎn)信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)對(duì)于腐敗分子起到了震懾作用。不少官員名下?lián)碛写罅糠慨a(chǎn)，其中不乏非法所得的來(lái)路不明房產(chǎn)。出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，可以迫使腐敗分子拋售名下大量房產(chǎn)，這使得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求失衡的情況得到一定程度緩解。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)，特別是二手房房?jī)r(jià)造成間接沖擊。

（三）對(duì)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的長(zhǎng)遠(yuǎn)影響

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的推行，特別是不動(dòng)產(chǎn)信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)將對(duì)整個(gè)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域產(chǎn)生重要影響：其一，不動(dòng)產(chǎn)登記使利益分配的渠道從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)，促使持有房產(chǎn)，尤其是過(guò)量持有房產(chǎn)的成本大大提高，從而很大程度上遏制投機(jī)行為，壓制哄炒房?jī)r(jià)行為[3]。相應(yīng)的，政府的激勵(lì)模式就會(huì)發(fā)生變化，而對(duì)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的干預(yù)和調(diào)控也會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)；其二，不動(dòng)產(chǎn)登記為后續(xù)房產(chǎn)稅征收的準(zhǔn)備作用顯而易見(jiàn)。房產(chǎn)稅的征收將進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控的有效力度，同時(shí)成為一些地方限購(gòu)、限貸政策得以有力推行的重要手段。這將對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)和房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成深遠(yuǎn)的影響。

二、新制度背景下房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效對(duì)策

（一）充分利用好“大數(shù)據(jù)”平臺(tái)優(yōu)勢(shì)

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式實(shí)施后，全國(guó)所有城鎮(zhèn)都必須將其紙質(zhì)房產(chǎn)檔案錄入電子信息庫(kù)，并建立本地的住房信息系統(tǒng)。同時(shí)，全國(guó)所有地級(jí)以上城市的住房信息系統(tǒng)都必須與住建部聯(lián)網(wǎng)，不得以任何借口推延。集體土地、房屋建筑所有權(quán)等十類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)納入登記，國(guó)土資源部、公安部、民政部等9部門(mén)信息共享?？梢哉f(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，將使個(gè)人產(chǎn)權(quán)登記信息更加清晰明了。因此，在新的登記制度下，應(yīng)該把這種資源共享和公開(kāi)的“大數(shù)據(jù)”平臺(tái)優(yōu)勢(shì)利用好，使其在信息提供方面發(fā)揮更大的作用，使房產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)情況更加透明的展現(xiàn)出來(lái)，從而為買(mǎi)賣(mài)雙方提供更可靠、更豐富的信息來(lái)源，促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)的陽(yáng)光交易與房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。

（二）加強(qiáng)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理

不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須要首先獲得土地的所有權(quán)，才能在此基礎(chǔ)上開(kāi)展后續(xù)的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)、規(guī)劃建設(shè)、銷(xiāo)售等一系列活動(dòng)。對(duì)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，實(shí)際上是增加了前期開(kāi)發(fā)投入的成本。因此，要想獲得開(kāi)發(fā)的良好收益，在房產(chǎn)市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，就需要房產(chǎn)開(kāi)發(fā)者加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的管理。具體來(lái)講，就是在開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售的全過(guò)程中，從各個(gè)環(huán)節(jié)入手，細(xì)致研究和規(guī)劃，不斷提高產(chǎn)品的內(nèi)涵價(jià)值和功能水平；同時(shí)，要重視做好對(duì)客戶(hù)需求的調(diào)研，做好客戶(hù)關(guān)系維護(hù)，加強(qiáng)品牌效應(yīng)和深度挖掘客戶(hù)的能力，從而為提高客戶(hù)認(rèn)可程度和市場(chǎng)占有打下良好的基礎(chǔ)。

結(jié)束語(yǔ)：不動(dòng)產(chǎn)登記制度是完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制、建設(shè)現(xiàn)代市場(chǎng)體系的必然要求，對(duì)于保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企業(yè)、方便群眾，具有重要意義。正確認(rèn)識(shí)和理解不動(dòng)產(chǎn)登記制度，積極利用新制度的有利優(yōu)勢(shì)，必將推動(dòng)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。