探析房地產(chǎn)造價(jià)控制

● 王曙芬

房地產(chǎn)目前的發(fā)展?fàn)顩r是：房?jī)r(jià)急劇上升老百姓買不起房子的同時(shí)有很多商品房被閑置下來(lái)。房地產(chǎn)行業(yè)的大量資金投入使得局面呈現(xiàn)為供大于求的狀況。如果地產(chǎn)商既想要將房子賣出去從中獲得利益又想要占據(jù)市場(chǎng)資源，首先應(yīng)該將注意力放在降低造價(jià)成本這方面。如果因?yàn)槌杀咎叨故蹆r(jià)無(wú)法降低最后導(dǎo)致死盤現(xiàn)象，將會(huì)造成重大損失。所以，對(duì)造價(jià)成本進(jìn)行有效的控制是地產(chǎn)商從中獲取利潤(rùn)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。

一、影響房地產(chǎn)造價(jià)的因素分析

更好的了解影響房地產(chǎn)造價(jià)的因素能夠幫助企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的造價(jià)進(jìn)行更好的控制，對(duì)這些影響因素進(jìn)行針對(duì)性的分析，才能夠達(dá)到真正的有效控制。根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)造價(jià)成本構(gòu)成和其具體的內(nèi)容，主要影響因素可以分為三個(gè)方面。首先，在房地產(chǎn)這些項(xiàng)目中土地成本是一個(gè)因素，優(yōu)良地段能夠?qū)⑸碳忆N售率提高為商家?guī)?lái)更多的利潤(rùn)，但是地產(chǎn)商如果想要開(kāi)發(fā)這些土地，首先需要處理的問(wèn)題就是當(dāng)?shù)氐木幼?，?duì)其進(jìn)行拆遷、安置。所以在開(kāi)發(fā)過(guò)程中一部分資金是需要花費(fèi)在這方面的問(wèn)題上。除此之外，還有開(kāi)發(fā)區(qū)的綠化項(xiàng)目也要占據(jù)一部分土地，所以必須要在保證商品房的建成數(shù)量之時(shí)也需要考慮其它的一些成本［1]。其次，在房地產(chǎn)項(xiàng)目前期對(duì)樓房的設(shè)計(jì)和對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃過(guò)程中需要結(jié)合科學(xué)合理性來(lái)降低成本帶來(lái)效益，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行樓房設(shè)計(jì)和規(guī)劃是屬于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的事務(wù)，所以重視項(xiàng)目規(guī)劃過(guò)程是很有必要的。第三是項(xiàng)目在施工過(guò)程和安裝過(guò)程中所需要的成本，在建造過(guò)程中對(duì)材料、設(shè)備和施工隊(duì)伍的選擇等以及建筑材料的價(jià)位一直上升，這方面的因素對(duì)施工過(guò)程中所需要的成本都會(huì)造成一定的影響，這些成本的控制都需要在對(duì)質(zhì)量有所保證的情況下進(jìn)行。最后是在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作完成的過(guò)程中所需要的費(fèi)用，房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于較大的開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中需要占用較多的資金這一方面有著重要的影響。

二、實(shí)施階段造價(jià)控制分析

對(duì)資金的利用需要編制出一份計(jì)劃，同時(shí)需要對(duì)造價(jià)目標(biāo)進(jìn)行確認(rèn)。然后再在運(yùn)行過(guò)程中進(jìn)行控制和檢驗(yàn)，通過(guò)將實(shí)際值和目標(biāo)值這兩者之間的差別進(jìn)行分析的方式來(lái)針對(duì)這些問(wèn)題采取相應(yīng)的措施。在項(xiàng)目施工的過(guò)程中，首先會(huì)將計(jì)劃中的投資額作為確立的目標(biāo)，然后在施工的過(guò)程中會(huì)得到一個(gè)實(shí)際值，將其與目標(biāo)值進(jìn)行對(duì)比從而找出施工過(guò)程中出現(xiàn)差異的原因，通過(guò)對(duì)其進(jìn)行分析改正從而保證投資目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)［2]。在工程簽證和設(shè)計(jì)變更這兩個(gè)方面需要對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的控制，加強(qiáng)監(jiān)管力度，將管理制度貫徹落實(shí)。對(duì)于施工過(guò)程中必須要變更的設(shè)計(jì)，更是需要一系列的嚴(yán)格控制從而降低設(shè)計(jì)變更過(guò)程中所需要的費(fèi)用。

對(duì)于項(xiàng)目建造過(guò)程中需要的材料、設(shè)備的品質(zhì)和價(jià)格都需要有相關(guān)認(rèn)證。必要的是對(duì)建筑材料和設(shè)備等一系列的物品要進(jìn)行采購(gòu)，并且物品的質(zhì)量和價(jià)格也會(huì)因?yàn)橘?gòu)買渠道的不同而存在著很大的差別，價(jià)格的不斷變化需要有相關(guān)的人員掌握這些材料和設(shè)備的價(jià)格變化情況，從而能夠?qū)υ靸r(jià)進(jìn)行有效的控制。企業(yè)要充分的利用監(jiān)理工程師，因?yàn)樗囊粋€(gè)重要任務(wù)就是對(duì)造價(jià)進(jìn)行控制。實(shí)際是監(jiān)理工程師更注重項(xiàng)目的進(jìn)程情況和質(zhì)量，對(duì)于造價(jià)控制并沒(méi)有著重關(guān)注，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該授予監(jiān)理工程師一定的權(quán)利，讓他們能夠更好的參與到造價(jià)控制中去，發(fā)揮出更大的作用。

三、現(xiàn)狀問(wèn)題

對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)控制是一個(gè)房地產(chǎn)商都會(huì)很關(guān)注的話題，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中存在的一些問(wèn)題需要我們對(duì)其進(jìn)行一個(gè)系統(tǒng)的分析。在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行決策時(shí)，需要保證對(duì)這個(gè)項(xiàng)目決策的正確性，否則一旦出現(xiàn)決策失誤的現(xiàn)象，造價(jià)控制就會(huì)變得沒(méi)有意義。在設(shè)計(jì)階段仍然需要對(duì)造價(jià)進(jìn)行控制，如果能夠?qū)⒃O(shè)計(jì)監(jiān)理制度和設(shè)計(jì)優(yōu)化工作進(jìn)一步加強(qiáng)，那么將會(huì)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件的質(zhì)量有一定程度的提高，同時(shí)也能提高投資效益。避免出現(xiàn)索賠事件，在簽訂的合同中，如果出現(xiàn)因?yàn)檫^(guò)錯(cuò)而給對(duì)方帶來(lái)?yè)p失并需要賠償?shù)倪@種現(xiàn)象，將會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)有巨大的損失，所以應(yīng)該極力避免這種現(xiàn)象的發(fā)生。

四、優(yōu)化措施

（一）投標(biāo)階段控制優(yōu)化

實(shí)行項(xiàng)目的投標(biāo)制度是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)要求，投標(biāo)制度的落實(shí)有利于對(duì)造價(jià)的確定和控制，還能夠更好的實(shí)施工程的監(jiān)督體系，不要在此階段只注重形式，因?yàn)樵谶@個(gè)階段會(huì)將各方的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行一個(gè)明確，同時(shí)也會(huì)涉及到造價(jià)控制的一些法律，所以要認(rèn)真的完成這個(gè)階段以防止留下隱患［3]。在解決此問(wèn)題上，首先需要詳細(xì)認(rèn)真的制定文件，然后再仔細(xì)的列出一個(gè)有關(guān)工程量的清單，最后再加強(qiáng)各項(xiàng)的合同，以保證它的嚴(yán)密性。

（二）設(shè)計(jì)階段控制優(yōu)化

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)規(guī)劃這一過(guò)程實(shí)際上就是將項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)方面與技術(shù)方面進(jìn)行一個(gè)詳細(xì)安排的階段，這將會(huì)對(duì)后期的項(xiàng)目進(jìn)程有一個(gè)積極的作用。對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)與規(guī)劃這一階段在整個(gè)項(xiàng)目中起著領(lǐng)頭作用，最好實(shí)現(xiàn)能動(dòng)的控制建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)效果，項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是控制整個(gè)工程造價(jià)的關(guān)鍵之處，作為整個(gè)項(xiàng)目的重點(diǎn)，需要從以下幾個(gè)方面來(lái)幫前期設(shè)計(jì)和規(guī)劃做到更好。首先可以向工程造價(jià)方面的專業(yè)人士進(jìn)行咨詢，讓這些具有豐富經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人士參與到項(xiàng)目設(shè)計(jì)中去，通過(guò)讓他們對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理從而達(dá)到提高工程投資效益的目的。其次，若想要競(jìng)選出優(yōu)秀的方案，可以通過(guò)價(jià)值工程原理來(lái)論證設(shè)計(jì)方案在各方面是否可行、科學(xué)合理、安全，價(jià)值工程原理也體現(xiàn)在了房地產(chǎn)成本控制這一方面。最后，將限額設(shè)計(jì)推廣，能夠在設(shè)計(jì)方案的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模和原則這些方面體現(xiàn)出合理性與確定性。

（三）施工階段控制優(yōu)化

施工階段是整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)體實(shí)行過(guò)程，從最初的設(shè)計(jì)到最后的完成，施工階段屬于執(zhí)行設(shè)計(jì)思想，在此階段需要對(duì)設(shè)計(jì)方案中的每一步都要進(jìn)行具體化。在此階段會(huì)有大量的資金被使用，從施工管理這方面來(lái)看，想要在施工階段對(duì)資金進(jìn)行節(jié)約是很難的，所以應(yīng)當(dāng)盡量避免出現(xiàn)浪費(fèi)的現(xiàn)象，因此招聘一個(gè)優(yōu)秀的施工隊(duì)伍是很重要的，在造價(jià)控制這一方面我們可以注意以下幾點(diǎn)，首先需要對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)的管理施工人員和一些技術(shù)人員進(jìn)行思想觀念上的培訓(xùn)，從而達(dá)到讓他們能夠認(rèn)真負(fù)責(zé)，貫徹節(jié)約意識(shí)，對(duì)工期要嚴(yán)格控制的目的。然后讓他們盡量減少設(shè)計(jì)變更這種現(xiàn)象的發(fā)生，即使有設(shè)計(jì)變更現(xiàn)象發(fā)生，也要妥善的處理，將損失降到最低。最后對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)簽證管理這方面一定要嚴(yán)格的執(zhí)行，技術(shù)人員與經(jīng)紀(jì)人員人員之間必須要相互配合，務(wù)必要達(dá)到簽證的量化要求。

（四）竣工階段控制優(yōu)化

竣工階段是工程的最后一個(gè)階段，它是對(duì)施工的合同、工程的進(jìn)度和監(jiān)理情況等辦理的工程款項(xiàng)結(jié)算。在這個(gè)環(huán)節(jié)中，若想要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行造價(jià)首先要根據(jù)簽約的合同項(xiàng)將內(nèi)容詳細(xì)核對(duì)，例如工程是否合格，工程質(zhì)量是否達(dá)到了合同規(guī)定，有沒(méi)有計(jì)劃之外的項(xiàng)目等。然后就是檢查一些隱蔽工程的相關(guān)記錄，對(duì)竣工結(jié)算審核時(shí)應(yīng)該確定隱蔽工程的記錄和簽證都完整，且工程量與竣工圖保持一致才可將其列入結(jié)算中。最后是核實(shí)工程量，對(duì)工程要有足夠的了解和認(rèn)識(shí)，對(duì)存在的風(fēng)險(xiǎn)有一定的把握，決算人員務(wù)必要進(jìn)入工地現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行相關(guān)的核對(duì)和記錄。

五、結(jié)束語(yǔ)

對(duì)項(xiàng)目的造價(jià)控制進(jìn)行開(kāi)發(fā)是一個(gè)完整的工程，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要各個(gè)部門在不同的階段進(jìn)行積極的配合，以保證能夠?qū)γ總€(gè)部門的造價(jià)控制進(jìn)行責(zé)任落實(shí)，通過(guò)本文上面所講述的那些控制措施，加強(qiáng)時(shí)間的控制同時(shí)也要強(qiáng)調(diào)在施工過(guò)程中對(duì)造價(jià)的控制，通過(guò)這些方面的實(shí)行，項(xiàng)目的造價(jià)一定會(huì)得到有效的控制。